Hình thức chia nhỏ bất động sản để bán qua ứng dụng từng được kỳ vọng trở thành chiếc lò xo cho thị trường bật lên. Tuy nhiên, các khoản lợi nhuận còn bỏ ngỏ cùng loạt rủi ro tiềm ẩn khiến các nền tảng mua chung đang đối diện nguy cơ “sớm nở tối tàn”.

Trước khi bước vào giai đoạn thoái trào, thị trường bất động sản giai đoạn 2020-2022 từng chứng kiến sự “nở rộ” của hàng loạt ứng dụng, nền tảng trực tuyến cho phép các nhà đầu tư kết nối, cùng mua chung một tài sản có giá trị hàng triệu USD mà không cần có nguồn tài chính quá lớn.

Nguy cơ “đứt gánh giữa đường”

Anh Nguyễn Đức Tuân, CEO một công ty công nghệ tại TP HCM, cho hay trong 3 năm qua, công ty anh nhận ủy thác của chủ sở hữu tiến hành “chẻ nhỏ” bất động sản ra bán trên ứng dụng. Sau một thời gian gây sốt, hình thức này đang lâm vào cảnh ảm đạm vì lượng khách èo uột.

Trong giai đoạn “nóng” nhất, theo anh Tuân, nền tảng trực tuyến do công ty anh lập ra điều hành khoảng 6 dự án mua chung. Tuy nhiên, đến hiện tại, 5 dự án đã dừng hoạt động. Dự án còn lại có giá trị khoảng 5 tỷ đồng, được chia thành 1.000 phần (được gọi là các token), mỗi phần 5 triệu đồng.

Không chỉ là sự thoái trào cục bộ, kết quả thăm dò của VnBusiness cũng cho thấy hầu hết các ứng dụng, nền tảng trực tuyến cung cấp dịch vụ “chẻ nhỏ” tài sản và cho phép mua chung đang hoạt động cầm chừng, 3/4 trong số đó đứng trước nguy cơ “đứt gánh giữa đường”.

Sau thời gian gây sốt, việc mã hóa "chẻ nhỏ" bất động sản để mua chung đang thoái trào.

Điển hình, ứng dụng mua chung của Sunshine hay nền tảng Revex của Cengroup từng gây chú ý hiện đã “bốc hơi” khỏi thị trường. Nền tảng RealStake từng tiến hành chia nhỏ tài sản, với giá trị chỉ từ 20 triệu đồng/token, cam kết lợi nhuận 6 - 9%/năm, giờ chỉ còn lại các thông tin về… lừa đảo khách hàng.

Ngay cả một trong những nền tảng đình đám nhất từng được giới đầu tư bất địa ốc nhắc tới là Moonka nay cũng đã dừng hoạt động gọi vốn vào các dự án thông qua hình thức mua chung. Sau hơn 2 năm triển khai, Moonka gọi vốn thành công tại 3 dự án bất động sản tại Cần Giờ (TP.HCM) và Bảo Lộc, Bảo Lâm (Lâm Đồng).

Một nền tảng khác là Houze Invest thuộc Houze Group vừa qua cũng đã gọi vốn theo hình thức mua chung bất động sản nhiều căn hộ Astral City - Tháp Gemini ở tỉnh Bình Dương với số vốn chỉ từ 1 triệu đồng, lợi nhuận đầu tư được dự kiến khoảng 10 - 11%/năm, tuy nhiên kết quả cũng khá khiêm tốn.

Khó bùng nổ trở lại

Chia sẻ với báo giới, ông Phạm Lâm, nhà sáng lập Houze Group cho biết, doanh nghiệp đã triển khai hình thức mua chung bất động sản thông qua nền tảng Houze Invest được gần 2 năm, đến nay Houze Invest đã có 9 sản phẩm bất động sản được nhà đầu tư tham gia với tổng giá trị hơn 21 tỷ đồng.

Theo các chuyên gia, không phải ngẫu nhiên, hàng loạt chủ đầu tư bất động sản có tiềm lực quyết định rót tiền phát triển các ứng dụng mua chung. Về mặt tích cực, những lợi ích của việc mã hóa, chia nhỏ bất động sản là không thể phủ nhận.

Ứng dụng nền tảng blockchain giải quyết nhiều vấn đề của thị trường bất động sản hiện tại như minh bạch thông tin, giảm thiểu gian lận, ngăn tung tin giả gây sốt đất ảo… vì mọi thứ đã được cập nhật trên app. Mua chung cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư với nguồn tài chính khác nhau.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định trong bối cảnh thị trường đang “khát vốn” đây là hình thức đầy triển vọng để thay thế các phương pháp truyền thống đã dần lỗi thời. Ưu điểm của hình thức này là các chủ đầu tư thay vì phải lo lắng chạy theo thời hạn trả tiền vay ngân hàng, thì sẽ dễ dàng huy động được nguồn vốn lớn của xã hội thông qua các nhà đầu tư F0 cả lớn và nhỏ để hoàn tất việc xây dựng dự án.

Những ưu điểm của hình thức mua chung là rất rõ ràng nhưng bài toán đặt ra là làm sao hoàn thiện các cơ sở pháp lý, giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. Việc sở hữu chung một tài sản đang được pháp luật thừa nhận, tuy nhiên với một loại hình mới như “chẻ nhỏ” bất động sản, rủi ro vẫn luôn tiềm tàng.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, đánh giá rủi ro lớn nhất dành cho khách hàng là vấn đề pháp lý bởi chưa có khung pháp luật điều chỉnh. Người mua chỉ có thể sở hữu một phần giá trị bất động sản, không có quyền xây dựng, sử dụng hay chuyển nhượng, dẫn tới nguy cơ “kẹt vốn”.

Trong khi đó, ông Lê Ngô Hoài Phong, luật sư đại diện Văn phòng Luật Phong và cộng sự, cho rằng bất lợi của việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua hệ thống blockchain hiện tại là sẽ không có hợp đồng được công chứng, đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản riêng cho từng người. Vì vậy, việc mua bán, chuyển nhượng này hiện không dựa trên các quy định của pháp luật hiện hành.

Với những rủi ro hiện hữu cùng tỷ suất lợi nhuận còn bỏ ngỏ, hình thức “chẻ nhỏ” và mua chung bất động sản khó để bùng nổ trở lại trong thời gian tới. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh, đây vẫn được coi là hình thức đầy tiềm năng, minh chứng là nhiều “đại gia” đầu ngành địa ốc vẫn đang rục rịch chuẩn bị xuống tiền đầu tư. Yếu tố quyết định thành bại của hình thức này hiện tại là hoàn thiện pháp lý.

Hưng Nguyên