Nửa cuối năm 2023, cán cân thị trường dự báo vẫn sẽ nghiêng về bên mua nhiều hơn, buộc các chủ đầu tư phải tung ra các chính sách ưu đãi, chiết khấu khủng lên tới 20-30% để tăng thanh khoản. Tuy nhiên, vẫn cần nhiều hơn thế để loại bỏ “tâm lý chờ” của khách hàng.
Kết quả thăm dò của chuyên trang Batdongsan trong khoảng 1.000 người cho thấy, 73% đối tượng có nhu cầu mua nhà cần vay vốn ngân hàng. Trong số người cần vay vốn mua nhà, 41% có nhu cầu vay dưới 30% giá trị sản phẩm, 30% phải vay từ 30 - 70% giá trị tài sản.
Chờ vay mua nhà bớt khó
Trong khi đó, khi bàn về một trong những vấn đề được quan tâm nhất là lãi suất vay mua nhà trong năm 2023 -2024, có khoảng 44% số người kỳ vọng mức lãi suất cho vay mua nhà giảm xuống dưới 8%. 33% người mua nhà chấp nhận mức lãi vay dao động từ 8 - 10%, chỉ có khoảng 14% đồng ý với mức lãi suất từ 10 -13%.
Rõ ràng, đa phần người mua nhà hiện tại đang “khát vốn”, tuy nhiên lãi suất neo cao đang khiến họ “chùn tay”. Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ ra trong 5 tháng đầu năm 2023, tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng 14%, giảm 1,32% so với cùng kỳ năm 2022. Nhu cầu cao nhưng tăng trưởng tín dụng lại giảm là chỉ dấu cho thấy sự lệch pha giữa khách hàng và các nhà băng.
Người mua nhà vẫn đang chờ lãi suất vay giảm và giá nhà giảm thêm.
Chia sẻ với VnBusiness, anh Ngô Thanh Tùng (quê Bắc Giang) cho hay vào đầu tháng 6/2023, sau khi tìm hiểu một căn hộ ở Bắc Từ Liêm (Hà Nội) được chủ nhà rao bán cắt lỗ 500 triệu đồng so với giá gốc, anh tiến hành "rải" hồ sơ tại 6 ngân hàng để tìm cơ hội vay 2 tỷ đồng.
Không còn quá khó khăn trong khâu thủ tục, nhưng mức lãi suất vẫn khiến anh Tùng “thảng thốt”. 5/6 ngân hàng có mức lãi suất cho vay sau ưu đãi ở mức 12-14%, đây là con số quá sức chịu đựng với mức thu nhập 25-30 triệu đồng/tháng của anh.
“Kể từ đầu tháng 3, dồn dập những thông tin lãi suất hạ nhiệt được tung ra, nhưng hạ ở đâu thì chưa thấy, ít nhất là với người vay mua nhà. Ở cả 6 ngân hàng mà tôi tìm hiểu, lãi suất vẫn neo ở mức 12-13,5% (sau ưu đãi), giảm chẳng đáng là bao so với mức đỉnh”, anh Tùng bộc bạch.
Việc người mua nhà khó tiếp cận tín dụng cũng khiến doanh nghiệp địa ốc gặp khó. Ông Minh, đại diện chủ đầu tư dự án quy mô 650 căn hộ tại TP.HCM, cho hay trong bối cảnh tín dụng ngân hàng vẫn khó tiếp cận, dòng tiền từ khách hàng đang trở thành một trong những cứu cánh của doanh nghiệp.
“Nhu cầu mua nhà lúc nào cũng cao, nhưng với mức lãi suất hiện tại thì không ai dám vay, dẫn đến tình trạng người mua nhà thì khát vốn trong khi tiền trong ngân hàng lại “ế”. Kết quả là các chủ đầu tư tắc thanh khoản, ngày càng đuối sức, thị trường nhà đất thì chưa hẹn ngày tan băng”, vị đại diện doanh nghiệp chia sẻ.
Kỳ vọng giá nhà rẻ hơn
Có thể thấy, không chỉ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân mà cả các doanh nghiệp cũng đang chờ dòng tín dụng nhà băng được khơi thông và lãi vay giảm thêm. Lãi suất giảm và có nhiều chính sách ưu đãi là cơ hội tốt để nhà đầu tư xuống tiền, nhưng với tình hình hiện tại, khách sẽ vẫn… chờ.
Bên cạnh chờ lãi suất giảm, người mua nhà cũng kỳ vọng các chính sách vĩ mô sẽ nhanh chóng “ngấm” vào thực tế, từ đó tăng nguồn cung, kéo giảm giá nhà trong thời gian tới. Khảo sát cho thấy, số lượng nhà trung và cao cấp vẫn đang chiếm tỷ lệ áp đảo trong nửa đầu năm 2023.
Theo CBRE, trong suốt quý II/2023, cả Hà Nội chỉ có 9 dự án chung cư mở bán mới, và 100% trong số đó đều thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp. Trong đó, căn hộ cao cấp chiếm 51%, giá bán sơ cấp trung bình khoảng 47,5 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì, tăng 1,6% so với quý I và tăng 9,5% so với cùng kỳ năm 2022 do tỷ trọng sản phẩm căn hộ cao cấp tăng lên.
Sự mất cân đối cung cầu cũng đang xảy ra ở TP.HCM. Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong quý II/2023, phân khúc căn hộ cao cấp (trên 40 triệu đồng/m2) chiếm đến 87% với hơn 13.033 căn, tăng 7,2% so với cùng kỳ.
“Rất khó để có căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2, bởi suất đầu tư đối với các công trình đã là 11 triệu đồng/m2. Ngay cả với nhà ở xã hội, với chi phí đầu vào tăng nhanh, quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, việc đảm bảo giá căn hộ quanh mức 25 triệu đồng/m2 là không dễ", ông Khiết nói.
Trong bối cảnh thị trường đang lệch pha quá mạnh về các phân khúc căn hộ trung và cao cấp, người mua nhà đang kỳ vọng đà tăng giá nhà có thể giảm xuống, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá rẻ, mức dưới 25 triệu đồng/m2, tăng lên.
Để làm được điều này, theo chuyên gia, cần nhanh chóng “cởi trói” về pháp lý để tăng nguồn cung và đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, khẳng định những vướng mắc về pháp lý khiến các dự án bị “treo”, các chủ đầu tư có hàng mới luôn ở thế "một mình một chợ" nên giá bán căn hộ khó giảm. Vì vậy, cần khẩn trương gỡ khó cho doanh nghiệp để tăng cung cho thị trường.
Vì vậy, để khuyến khích doanh nghiệp làm nhà ở giá rẻ, cần nhanh chóng khơi thông về cơ chế, chính sách. Điển hình như vướng mắc trong quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại từ 2 - 5ha để xây nhà ở xã hội tại Nghị định 49, đang gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.
Cùng với đó, cần tháo gỡ những hạn chế trong việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi đang khiến nhiều "đại gia" địa ốc chùn bước… Mới nhất, Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước khiến nhiều doanh nghiệp nhà đất lo ngại việc vay vốn để phát triển các dự án mới, mua - bán góp cổ phần cùng phát triển dự án sẽ khó càng thêm khó. Đây cũng là vấn đề cần được điều chỉnh kịp thời.
Hưng Nguyên