Nếu cần lượng hóa, có thể hình dung đâu đó khoảng 30-50% khó khăn, vướng mắc chính, số dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý, thủ tục đã được tháo gỡ, tùy vào mỗi địa phương.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia.

Tại Hội nghị đánh giá tình hình, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản diễn ra vào chiều ngày 3/8, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất (về tài chính, nhất là trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, về giao dịch bất động sản, về tháo gỡ các vướng mắc chính đối với các dự án bất động sản).

Thị trường đang dần phục hồi từ tháng 5/2023 đến nay, quý 2 tốt hơn quý 1 (tăng 7 điểm % về lượng giao dịch bất động sản nhà ở), các khu công nghiệp có tỉ lệ lấp đầy hiện nay khoảng 76%. Theo đánh giá của nhà đầu tư, giá cổ phiếu bất động sản tăng 18% và giá cổ phiếu doanh nghiệp xây dựng tăng 39%...

Nếu cần lượng hóa, có thể hình dung đâu đó khoảng 30-50% khó khăn, vướng mắc chính, số dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý, thủ tục đã được tháo gỡ, tùy vào mỗi địa phương.

Tuy nhiên, sự phục hồi còn chậm, nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ kịp thời (gồm cả khâu định giá đất, tính tiền thuê đất…), sức cầu yếu (nhất là vay để mua nhà, sửa nhà, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng…) và phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn khó khăn (do niềm tin, cầu đầu tư theo hướng an toàn hơn…).

Nêu một số kiến nghị, TS. Cấn Văn lực đề xuất, thứ nhất, các bộ ban ngành, địa phương, doanh nghiệp thực hiện thật nghiêm túc, tốt các cơ chế, chính sách đã ban hành, nhất là các chính sách tài khóa (với tổng giá trị hỗ trợ doanh nghiệp, người dân khoảng 200.000 tỷ đồng, tương ứng ngân sách Nhà nước giảm thu khoảng 65.000 tỷ đồng), chính sách tiền tệ về giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ,… cùng các nghị định, thông tư liên quan đến thị trường bất động sản, lĩnh vực xây dựng và đất đai đã ban hành).

Hai là, đối với các dự án, vấn đề tồn đọng lâu nay, cần bóc tách từng vấn đề để giải quyết, không để tồn đọng cả cụm vấn đề (như đầu tư công đã cho phép tách riêng gói giải phóng mặt bằng…).

Ba là, đối với vấn đề định giá đất, tiền thuê đất, kiến nghị Chính phủ sớm ban hành sửa đổi Nghị định 44 (2014), Thông tư 36/2014/TNMT để các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện, cũng là cách giải phóng nhiều dự án bất động sản nhà ở đang chờ bán.

Bốn là, về nguồn vốn. Đối với tín dụng, tiếp tục giảm lãi suất như chỉ đạo, định hướng của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, kiên định không hạ chuẩn tín dụng mà có thể xem xét linh hoạt hơn điều kiện tín dụng (thí dụ, về tài sản bảo đảm…), cân nhắc về thời điểm, lộ trình áp dụng một số điều khoản về hạn chế cho vay cho phù hợp hơn.

Với trái phiếu doanh nghiệp, kiến nghị các bộ, ngành liên quan sớm giải quyết dứt điểm các vụ việc thời gian qua nhằm củng cố lại niềm tin; sớm có phương án triển khai tiếp Nghị định 65/2022/NĐ-CP khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP hết hiệu lực cuối năm 2023; sớm khuyến khích phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng bằng việc đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục, thời gian phê duyệt.

Nên thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó, vốn ngân sách Nhà nước làm vốn mồi, lãi suất cho vay đầu tư, mua nhà ở xã hội bằng khoảng 50% lãi suất thị trường, như Singapore và Hàn Quốc đã làm.

Năm là, về nguồn cung, xin bổ sung 2 giải pháp quan trọng: Đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý (vai trò của địa phương rất quan trọng, cùng với sự vào cuộc của các Tổ công tác); cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội (như đã từng làm giai đoạn 2013-2016)…

Ngoài ra, bản thân doanh nghiệp cũng cần quyết liệt tái cơ cấu cả hoạt động và sản phẩm, dự án cụ thể, thực hiện đúng các cam kết về trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, giao hàng nhà ở, thiện chí hợp tác với các tổ chức tín dụng, nhà đầu tư về vay vốn, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cơ cấu lại nợ, phương án kinh doanh khả thi..., mới có thể đồng hành giải quyết khó khăn được.

Cần thúc đẩy nguồn cung

Cùng cái nhìn tích cực về thị trường bất động sản hiện nay, GS.TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhắc lại thời điểm tháng 2/2023, Chính phủ tổ chức hội nghị toàn quốc về bất động sản, thị trường bất động sản đang đứng trước nguy cơ sụp đổ, rất nhiều doanh nghiệp có tên tuổi gặp khó khăn, nhiều dự án dở dang, nhiều doanh nghiệp trên bờ phá sản…

Thế nhưng, tới thời điểm này, với những hành động của Chính phủ từ những nghị quyết kịp thời, diện mạo của thị trường bất động sản hoàn toàn thay đổi. Chi tiết thể hiện rõ ràng nhất là chứng khoán - chỉ số đánh giá nhạy cảm nhất, nhiều mã bất động sản đứng đầu danh sách.

Tuy nhiên, theo GS.TS Hoàng Văn Cường, hiện nay thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, phân khúc nhà ở xã hội rất thấp. Trong tương lai, nếu không có biện pháp tăng nguồn cung kịp thời thì sẽ có thể xảy ra cơn sốt không đáng có. Chính vì vậy, cần thúc đẩy tăng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung ở thị trường đang có thanh khoản, đó là nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Để phát triển được phân khúc này, ông Cường cho rằng chính sách của gói 120.000 tỷ cần phải đáp ứng được về cả thời hạn cho vay, mức lãi suất, thậm chí có thể dùng thêm một phần hỗ trợ từ ngân sách cho lãi suất đối với lãi suất của phân khúc nhà ở xã hội.

Đối với vấn đề tăng nguồn cung cho thị trường, phải giải quyết vấn đề vướng mắc của những dự án đầu tư, đặc biệt là dự án bất động sản.

Vừa qua, chúng ta có đề cập nhiều vấn đề định giá, phải có phương pháp để xác định được giá cao hơn thì lựa chọn. Cần thay đổi quan niệm, đây không phải là hoán đất mà vấn đề là chọn và giao cho nhà đầu tư nào để phát triển dự án tốt nhất, khi phát triển dự án tốt rồi thì giá trị bất động sản tăng lên. Vì vậy, không nên quá quan tâm giá đầu vào mà bỏ qua giá đầu ra và thu thuế.

"Chính phủ cần vận hành một nghị quyết về quy trình xử lý vướng mắc trong khung luật pháp, bằng cách được phép lựa chọn và áp dụng linh hoạt các quy định đúng luật làm sao phù hợp nhất, áp dụng đúng thực tế nhu cầu cao nhất trên nguyên tắc công khai, minh bạch, không có vụ lợi… Như vậy, sẽ không còn tình trạng cán bộ "ngồi chờ" mà phát huy được tính năng động, sáng tạo của cán bộ", ông Cường nói.

Nguyễn Nga