Nhu cầu cao, giá thuê tăng vọt, song các doanh nghiệp vẫn không mấy mặn mà đầu tư căn hộ cho thuê bởi lợi suất nhỏ giọt cùng những rào cản về pháp lý “ngáng đường”.
Chị Trần Thị Kiều An (Bắc Từ Liên, Hà Nội) cho hay, vừa phải ngồi lại với chủ nhà để thương lượng về thông báo tăng giá thuê thêm 2 triệu đồng/tháng kể từ đầu tháng 10/2023, thời điểm hợp đồng thuê cũ kết thúc.
“Choáng” vì giá thuê nhà tăng
“Hai vợ chồng tôi chuyển đến căn hộ này từ tháng 9/2021, dịch bệnh ảnh hưởng nên chủ nhà giảm 30% tiền thuê. Cuối năm 2022, giá trở lại bình thường, 9 triệu đồng/tháng. Sau 2 năm, trong hợp đồng mới, chủ nhà muốn tăng 2 triệu đồng, tương đương hơn 22%, khiến tôi choáng váng”, chị Kiều An nói.
Ngồi vào bàn đàm phán, dù đã dùng đủ lý lẽ để thuyết phục chủ nhà, từ năn nỉ ỉ ôi đến “dọa” chuyển nhà, nhưng cuối cùng chị An vẫn phải chấp nhận mức giá tăng thêm 1,5 triệu đồng, vì theo như lời chủ nhà thì… “mặt bằng chung nó thế”.
Nhu cầu cao, song các doanh nghiệp không mấy quan tâm phát triển nhà cho thuê vì lãi thấp.
Kết quả thăm dò của Vnbusiness cũng cho thấy, trên 70% hợp đồng thuê căn hộ hết hạn trong thời gian gần đây trên địa bàn Hà Nội (kỳ hạn thông thường là 1-2 năm) sau khi được ký mới có mức giá tăng 10 - 25%, thậm chí gấp rưỡi.
Giá căn hộ cho thuê tăng phổ biến ở mức 1-3 triệu đồng/tháng, so với thời điểm đầu năm 2022. Điển hình, với một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 65-72 m2, giá thuê hiện tại ở khu vực trung tâm quận Bắc Từ Liêm từ 10-12 triệu đồng, tăng 20%; ở Ciputra (Tây Hồ) từ 14-16 triệu đồng, tăng 25%; ở Imperia Garden (Thanh Xuân) từ 13-14 triệu đồng, tăng 15%...
Trong khi đó, theo báo cáo của Savills Việt Nam, nửa đầu năm 2023, giá thuê căn hộ tiếp tục ghi nhận tăng 3% sau mức tăng 2% của năm 2022. Mức độ quan tâm đến các phân khúc nhà/căn hộ cho thuê của người dân tăng cao.
Không chỉ tại Hà Nội, cơn bão tăng giá nhà cho thuê cũng đang càn quét ở TP.HCM. Kết quả tìm kiếm trên các trang mua bán hàng đầu, giá nhà/căn hộ cho thuê trên các trục đường Nguyễn Hữu Cảnh, Ngô Tất Tố, Phạm Viết Chánh (Bình Thạnh), hay một số quận lân cận như quận 3, quận 2... hầu hết đã tăng bình quân 20% so với cùng kỳ năm 2022, ở mức 9-13 triệu đồng/tháng.
Nguyên nhân khiến giá nhà cho thuê liên tục leo thang, theo các chuyên gia, là bởi tốc độ hồi phục của phân khúc này sau 2 năm bị đóng băng vì Covid-19. Giá nhà cho thuê từ đáy đang vọt tăng trở lại.
Báo cáo của Batdongsan khu vực miền Nam cho thấy thị trường căn hộ cho thuê đang bước vào giai đoạn hồi phục. Giá thuê từ mức 10-11 triệu đồng/tháng giai đoạn 2021-2022, tăng lên hơn 13 triệu đồng/tháng trong nửa đầu năm 2023. Với tốc độ phục hồi hiện tại, giá sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, bởi nhu cầu ngày càng lớn trong khi nguồn cung không tăng kịp.
Doanh nghiệp không “mặn” đầu tư
Một nghịch lý đang tồn tại là trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà tăng mạnh nhưng các doanh nghiệp nhà ở lại không mấy “mặn mà” đầu tư phát triển loại hình này. Nguyên nhân, theo chuyên gia là bởi tỷ suất lợi nhuận chưa đạt kỳ vọng.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, cho hay hiện tại lợi nhuận kỳ vọng căn hộ cho thuê mang về từ 6-6,5%/năm cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, cũng khá ít nhà đầu tư đạt được mức 6,5%/năm vì sự cạnh tranh ngày càng gay gắt.
Đáng chú ý, các đối tượng đi thuê chung cư với mức giá trên 10 triệu đồng/tháng chủ yếu là người có thu nhập tốt, dễ thay đổi từ thuê sang mua hẳn căn hộ, nên mức độ ổn định trong việc duy trì doanh thu cho thuê của nhà đầu tư không cao.
Trong khi đó, ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Thành Phong, đại diện chủ đầu tư của một dự án quy mô 450 căn hộ tại TP.HCM, nhìn nhận trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn, với mức lợi nhuận cho thuê chỉ ở mức trên dưới 6%, thậm chí xuống 4-4,6%, thì đầu tư chọn xây nhà để bán vì thu hồi vốn nhanh.
“Như ở TP.HCM, một khu đất vùng ven diện tích trên 3.000m2, vị trí không quá đẹp, nhưng giá bình quân cũng trên dưới 300 tỷ đồng. Cộng với chi phí xây dựng khoảng 250 tỷ đồng, thì cần khoảng 20 năm để thu hồi vốn. Lãi quá thấp nên ít ai làm, còn những người làm thì phải thực sự có tâm và có sẵn quỹ đất sạch, không phải đi vay”, ông Phong phân tích.
Bên cạnh vấn đề về tỷ suất sinh lời thấp, những vướng mắc về pháp lý cũng được cho là rào cản khiến nhiều doanh nghiệp ngại rót tiền đầu tư nhà cho thuê.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu lấy ví dụ, các quy định của pháp luật hiện hành chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng các khu nhà trọ cho thuê, chưa cho phép doanh nghiệp bất động sản thực hiện các dự án khu nhà cho thuê. Nếu cho phép doanh nghiệp được tham gia, nguồn cung sẽ tăng và chất lượng cũng được đảm bảo.
Ngoài ra, theo các chuyên gia, bất cập lớn nhất hiện nay là tại khoản 11 điều 6 luật Nhà ở 2014 quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Bên cạnh đó, còn có việc không cho phép đăng ký kinh doanh khởi nghiệp tại căn hộ chung cư (đối với cả các doanh nghiệp "siêu nhỏ" có dưới 5 lao động). Điều này cũng một phần kìm hãm thị trường căn hộ cho thuê phát triển khi doanh nghiệp không dám đầu tư vào lĩnh vực này dù nhu cầu thuê nhà rất lớn.
Có thể thấy, có rất nhiều nguyên nhân khiến nguồn cung nhà cho thuê, đặc biệt là nhà cho thuê giá bình dân chưa thể khơi thông. Trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn gặp nhiều rào cản, thì vai trò quản lý của Nhà nước được đánh giá là “chìa khóa” để giải cơn khát nhà ở của người dân đang ngày càng tăng cao, trong đó nhà ở xã hội cho thuê là giải pháp được kỳ vọng rất lớn.