Trong cơ cấu nguồn cung bất động sản tại các thành phố lớn, thời gian gần đây, phân khúc nhà ở bình dân gần như biến mất, khiến giấc mơ "an cư lạc nghiệp" ngày càng xa vời đối với người lao động…

Ảnh minh

Phát biểu tại tọa đàm "Triển khai Đề tài nghiên cứu khoa học: Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vừa tổ chức, TS. Đoàn Văn Bình, Chủ nhiệm Đề tài, nhận định có nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng này.

Ví như chính sách, pháp luật chưa hoàn thiện, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, chi phí đầu vào như lãi vay ngân hàng, vật liệu, thiết bị, nhân công đều tăng cao…, khiến các nhà phát triển mất quá nhiều công sức, thời gian để có thể triển khai một dự án. Vì vậy, cộng đồng doanh nghiệp không mặn mà với các dự án nhà ở vừa túi tiền.

CẦN MỘT LỐI ĐI ĐỂ THỊ TRƯỜNG KHÔNG CÒN BẾ TẮC

Trong bối cảnh khó khăn về nguồn cung của thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các chuyên gia, các nhà khoa học, Ban chủ nhiệm đề tài đã thảo luận và thống nhất để tìm thêm hướng đi mới cho phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền.

“Thị trường bất động sản hiện nay đang "đóng băng", trong khi người dân lại rất cần nhà ở, dẫn đến cả chủ đầu tư và người tiêu dùng đều đang bế tắc. Do đó, thị trường cần tìm ra một lối đi. Với lối đi truyền thống như hiện nay, trên thị trường đa phần là nhà giá cao và có rất ít nhà ở xã hội. Như vậy, bế tắc vẫn bế tắc. Càng dựa vào biện pháp hành chính nhà nước, chúng ta càng không giải quyết được vấn đề cơ bản của thị trường, vấn đề tiếp cận nhà ở có giá hợp lý cho người thu nhập thấp", TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đánh giá.

Toàn cảnh toạ đàm do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 18/5

Còn theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, để đạt được giá trị nghiên cứu cao nhất và đóng góp thiết thực cho sự phát triển của thị trường nhà ở, Đề tài nghiên cứu cần có cái nhìn thực tế và đánh giá vì sao tại Việt Nam muốn phát triển nhà ở giá thấp nhưng còn gặp không ít khó khăn. Trong khi nếu cố tình ép giá nhà ở xuống thấp thông qua những biện pháp kỹ thuật, không cẩn thận sẽ dễ gây ra những biến tướng.

Đề tài nếu đánh giá được về vấn đề chi phí trung gian, chi phí không chính thức, chi phí cơ hội có phải là một yếu tố làm đẩy giá nhà lên hay không, sẽ rất tốt, bởi đây là điều Nhà nước có thể điều chỉnh được.

NGUYÊN NHÂN KHIẾN GIÁ NHÀ TĂNG CAO

GS.TS. Hoàng Văn Cường cũng cho rằng khái niệm nhà ở tại Việt Nam so với các quốc gia khác có sự khác biệt. Ở các nước khác, nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân, nhưng ở Việt Nam, do yếu tố văn hóa nên dường như nhà ở không phải chỉ để ở, mà như là một tài sản để lại cho đời sau, mua để chờ tăng giá, là tài sản tích lũy. Chính điều này khiến giá nhà ở tăng cao.

"Vậy nếu muốn nhà ở giá phù hợp giải quyết nhu cầu chính là để ở thì yếu tố tài sản tích lũy cần được giảm đi. Giải pháp nào giải quyết vấn đề này là câu hỏi cần trả lời", ông Cường nhấn mạnh.

Từ góc độ tài chính, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đề xuất trong bối cảnh giá bất động sản tăng nhanh như hiện nay, Đề tài nên phân tích thêm mối liên kết “sân sau” giữa các ngân hàng với doanh nghiệp bất động sản suốt thời gian qua. Bởi đây cũng là một thực tế có ảnh hưởng nhất định đến việc phát triển nhà ở giá rẻ.

“Ở Việt Nam, đa số các ngân hàng còn nhỏ và đều là "sân sau" của các tập đoàn, trong đó, phần lớn là tập đoàn bất động sản, không có nhiều tập đoàn có ý tưởng công nghiệp lớn. Điều này làm cho phần lớn nguồn vốn của ngân hàng trên thực tế đi vào bất động sản. Đồng thời, cần phân tích chính sách cho nhà ở xã hội hiện nay chưa ổn ở chỗ nào. Từ đó, xem liệu có thể ghép nhà ở xã hội vào cùng với phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, hoặc là một trong những bộ phận của nhà ở vừa túi tiền hay không. Bởi nếu tách 2 loại nhà ở này ra, chúng ta sẽ rất khó xây dựng một chính sách khác’, TS. Lê Xuân Nghĩa lý giải.

Cũng nêu ý kiến góp ý triển khai Đề tài, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định việc khởi tạo và phát triển thị trường nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam là hoàn toàn có khả năng. Thế nhưng, thực tế cho thấy thị trường nhà ở vừa túi tiền còn vướng víu về mặt chính sách nên chưa thể phát triển.

Vì vậy, Đề tài "Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam" nên có nghiên cứu về các mô hình phát triển nhà ở, tạo ra một mô hình phát triển ở các phân khúc khác nhau, cho những đối tượng dân cư khác nhau với tiềm năng tài chính khác nhau. Với tiềm năng tài chính thấp, thì chúng ta có chính sách để hỗ trợ người dân tiếp cận được nhà ở.

"Thực tế cho thấy hiện nay, thị trường nhà ở Việt Nam vẫn đang rất lỏng lẻo. Tuy Nhà nước rất quan tâm đến vấn đề này nhưng có lẽ vẫn chưa trúng, chưa đúng, chưa phù hợp ở đâu đó để có thể phát triển nhà ở tại Việt Nam", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ bày tỏ.

Ngày 12/3/2024, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã ban hành Quyết định số 11/QĐ-VNREA-BCH về việc giao nhiệm vụ thực hiện Đề tài nghiên cứu khoa học và hội thảo khoa học: "Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam". Đơn vị chủ trì thực hiện Đề tài là Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội.

Mục tiêu nhằm nghiên cứu, khảo sát cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền trên thế giới; đánh giá nhu cầu, tiềm năng, cơ hội và thách thức của thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam; đề xuất mô hình, cơ chế, chính sách để phát triển thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam.

Thời gian thực hiện đề tài từ quý 1 - 4/2024. Hội thảo dự kiến sẽ được tổ chức vào tháng 10/2024.

Phan Dương-Link gốc