Bất chấp hiệu ứng từ bảng giá đất mới cùng sự thẩm thấu từ 3 bộ luật sửa đổi liên quan trực tiếp, thị trường nhà đất Lâm Đồng vẫn chưa thể lấy lại ánh hào quang, thậm chí có dấu hiệu “rơi tự do” khiến không ít nhà đầu tư ngồi trên đống lửa.

Theo Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng, dựa trên dữ liệu về lượng giao dịch, giá giao dịch của các loại hình bất động sản qua công chứng trong quý I năm 2025, cả tỉnh Lâm Đồng có 4.751 giao dịch bất động sản, giảm 337 sản phẩm, tương đương âm hơn 7% so với quý liền trước.

Giá giảm, giao dịch “lao dốc”

Trong tất cả các phân khúc, loại hình đất nền, đất để xây dựng nhà ở, gồm cả đất trong và ngoài dự án phát triển nhà ở có số lượng giao dịch cao nhất trong 3 tháng đầu năm 2025 với 4.591 giao dịch, tổng giá trị 4.725 tỷ đồng.

So với quý trước, số lượng giao dịch đất nền trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng giảm 310 sản phẩm, tương đương mức giảm gần 7%. Đáng chú ý, bình quân mỗi nền đất có giá khoảng hơn 1 tỷ đồng, thấp hơn trên dưới 100 triệu đồng so với quý cuối năm 2024.

Lượng giao dịch đất nền tập chung chủ yếu ở huyện Bảo Lâm (943 giao dịch), huyện Lâm Hà (905 giao dịch), huyện Đức Trọng (774 giao dịch), huyện Di Linh (416 giao dịch), huyện Đạ Huoai (403 giao dịch), TP. Bảo Lộc (369 giao dịch), TP. Đà Lạt (265 giao dịch)... Đạ Tẻh là huyện duy nhất không ghi nhận giao dịch đất nền trong quý đầu năm 2025.

Đất nền Lâm Đồng chưa thể lấy lại ánh hào quang thuở nào.

Việc đất nền Lâm Đồng “lao dốc” trở lại khiến không ít nhà đầu tư bất ngờ bởi vào cuối năm ngoái, khi tỉnh này công bố bảng giá đất mới nhiều người đã kỳ vọng thị trường bất động sản tại đây sẽ được “thắp lửa” trở lại.

Cụ thể, UBND tỉnh Lâm Đồng có quyết định quy định điều chỉnh bảng giá các loại đất giai đoạn 2020-2024 trên địa bàn tỉnh, được áp dụng từ ngày 17/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025. Theo đó, trên địa bàn TP. Đà Lạt, bảng giá đất nông nghiệp tại các phường dao động từ 270 ngàn đồng đến 1,2 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí, còn tại các xã từ 125-500 ngàn đồng/m2.

Với đất ở tại nông thôn, mặt tiền đường quốc lộ 20 đoạn từ ngã ba cây mai Lộc Quý đến ngã ba đường tổ 7 xã Xuân Thọ có giá cao nhất hơn 4,8 triệu đồng/m2, mặt tiền quốc lộ 20 đoạn còn lại có giá trung bình 3,8 triệu đồng/m2. Các xã khác tại TP. Đà Lạt như Xuân Trường, Trạm Hành, Tà Nung... dao động ở mức 1,9-3,8 triệu đồng/m2.

Với nhóm đất ở tại đô thị, khu Hòa Bình và trọn đường Nguyễn Thị Minh Khai (phường 1) là nơi có giá đất cao nhất TP. Đà Lạt lên tới 72,8 triệu đồng/m2. Tiệm cận mức này là đường Ba Tháng Hai hơn 68 triệu đồng/m2. Phường 1 cũng là khu vực có giá đất ở cao nhất Lâm Đồng.

Tại TP. Bảo Lộc, so với bảng giá đất trước điều chỉnh và xét theo giá cao nhất thì đất nông nghiệp tăng 4,4 lần, đất ở nông thôn tăng 2 lần và đất ở đô thị tăng 1,8 lần…

Nhà đầu tư “đứng ngồi không yên”

Chia sẻ với VnBusiness, anh Đặng Hồng Tiến, đại diện một văn phòng môi giới ở Bảo Lộc, cho hay sau giai đoạn 2021-2022 “nhảy múa”, thị trường nhà đất Lâm Đồng bước vào thời kỳ lao dốc, thanh khoản "đóng băng". Phải đến giữa năm 2023, sau "lệnh cởi trói" tách thửa, thị trường mới bắt đầu ấm hơn, nhiều "tay to" cũng rục rịch trở lại.

Đặc biệt, vào cuối năm 2024, bảng giá đất điều chỉnh tăng mạnh được không ít nhà đầu tư đất nền tại Lâm Đồng kỳ vọng thị trường sẽ được thổi thêm hơi ấm, mở ra cơ hội thoát hàng với giá cả tốt hơn.

Hàng loạt chỉ dấu tích cực từ thị trường khiến nhiều nhà đầu tư “quay xe” dừng bán cắt lỗ để chờ thị trường lên. Tuy nhiên, đà hồi phục của thị trường trong gần 1 năm qua vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng, tình trạng đông khách hỏi, vắng khách mua khiến cả nhà đầu tư và môi giới gặp khó.

Theo anh Tiến, thị trường nhà đất Lâm Đồng hiện vẫn còn nhiều thách thức cho các nhà đầu tư, bởi khu vực này gần như đã bão hòa về giá sau thời gian dài sốt đất. Không ít lô đất sau khi giảm giá 25 - 30% nhưng vẫn cao gấp 2 - 3 lần so với trước dịch.

Chính vì vậy, theo người môi giới này, dù số lượng nhà đầu tư quan tâm đang gia tăng, nhưng giao dịch phát sinh thực tế vẫn chưa thực sự cải thiện. Để thoát hàng, nhà đầu tư gặp áp lực tài chính có thể phải chấp nhận giảm giá thêm 10 - 20% nữa, nếu không có thể phải đợi thêm ít nhất 2 - 3 quý.

Sự trồi sụt của quá trình hồi phục đang đẩy nhiều nhà đầu tư đất nền ở Lâm Đồng vào thế khó, đối diện nguy cơ “mất cả chì lẫn chài” sau khi vay thêm tiền để gồng lỗ chờ chu kỳ mới.

Như trường hợp của anh Vũ Quang Đăng, vào tháng 10/2023, khi bảng giá đất mới được áp dụng, cùng đà đi lên của thị trường, anh quyết định “quay xe” dừng bán cắt lỗ 2 lô đất ở xã Đam B’ri (Bảo Lộc). Thay vào đó, anh đặt sổ đỏ vay thêm tiền ngân hàng để trả lãi khoản nợ trước.

Sau khi vay thêm tiền để gồng lỗ, anh Đăng kỳ vọng thị trường nhà đất Lâm Đồng có thể nóng trở lại trong vòng 4-6 tháng (nhờ hiệu ứng từ bảng giá đất mới), giúp anh thoát được hàng với giá tốt. Tuy nhiên, sau hơn nửa năm, mọi chuyện dường như không được như ý của nhà đầu tư gốc Sài Gòn.

“Nếu bán vào thời điểm đó, tôi phải cắt lỗ khoảng 1,2 tỷ đồng, trong khi vay thêm tiền gồng lỗ thì mỗi tháng tôi phải trả lãi khoảng 65 triệu đồng. Tức nếu thoát được hàng trong vòng 1 năm đổ lại với giá gốc, tôi vẫn có lợi hơn. Nhưng kế hoạch giờ gần như đã đổ vỡ, nhiều khả năng tôi mất cả chì lẫn chài vì thị trường vẫn ì ạch, người mua ít, có hỏi thì cũng đòi giảm giá quá sâu”, anh Đăng chia sẻ.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, thị trường đất nền Lâm Đồng vẫn có nhiều tiềm năng, song đã hết thời để “lướt sóng” và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi giá đang neo ở mức cao.

Nhà đầu tư cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó “sạch” pháp lý, đã có sổ đỏ/hồng, hoặc có khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng. “Ưu tiên lúc này là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực, gần khu vực đông dân cư, khu công nghiệp… với tầm nhìn trung và dài hạn, từ 3-5 năm và không dùng đòn bẩy tài chính”, một chuyên gia khuyến cáo.

Hưng Nguyên-Link gốc