Giữa thương chiến Mỹ - Trung, thị trường bất động sản Trung Quốc như con tàu mới lấy lại thăng bằng đã lại phải đối mặt với làn sóng mới.

Năm 2015, Kong Jiongjiong, một nhà báo, đã dùng hết số tiền tiết kiệm 1,5 triệu nhân dân tệ (tương đương 206.289 USD) để mua một căn hộ 50m2 tại quận Hồng Khẩu, Thượng Hải.

Chỉ vài tháng sau, khu đất gần đó được bán với giá kỷ lục 70.000 nhân dân tệ/m2, cao gấp đôi giá cô mua. Cô do dự không bán vì tin rằng giá sẽ tiếp tục tăng.

Nhưng đà tăng đó đã không kéo dài. Do lo ngại về bong bóng bất động sản, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã tung ra các biện pháp kiềm chế giá cả năm 2018. Sau đó đại dịch Covid-19 đã đẩy giá bất động sản Trung Quốc vào đợt suy thoái tồi tệ nhất trong nhiều thập kỷ – và đến nay vẫn chưa phục hồi.

"Tôi thực sự không biết đáy nằm ở đâu. Do đã chứng kiến thời kì đỉnh cao của thị trường, tôi cảm thấy khó để để tin rằng giá sẽ cứ giảm mãi. Tôi cứ nghĩ giá sắp tăng rồi”, Kong nói.

Từng là một trong những trụ cột tăng trưởng lớn nhất của nền kinh tế, thị trường bất động sản Trung Quốc rơi vào vòng xoáy đi xuống suốt gần 5 năm qua và chưa có dấu hiệu phục hồi đáng kể. Ảnh: Cato Institue.

Chập chững những bước phục hồi đầu tiên

Thời gian gần đây, một số ngân hàng toàn cầu tin rằng thị trường bất động sản Trung Quốc đang dần ổn định. Các chỉ dấu như lượng nhà tồn kho giảm và những đợt đấu giá đất đạt kỉ lục cho thấy niềm tin của nhà đầu tư và người mua.

Theo đó, các cuộc đấu giá đất đã bắt đầu có xu hướng nhộn nhịp trở lại thời gian gần đây. Tháng 3, tập đoàn bất động sản nhà nước China Overseas Land & Investment đã giành được một lô đất tại quận Hải Điến, Bắc Kinh với giá 7,5 tỷ nhân dân tệ sau 240 vòng đấu giá – là giao dịch bất động sản lớn nhất từ trước đến nay tại thành phố này nếu xét về giá trị.

Hồi tháng 3, chính phủ Trung Quốc tuyên bố việc ổn định thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán là ưu tiên hàng đầu trong năm nay. Chưa đầy 2 tuần sau, một kế hoạch hành động 30 điểm nhằm kích thích tiêu dùng đã được công bố. Theo đó, người mua nhà có thể sử dụng các quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc các chương trình hỗ trợ tài chính để thanh toán khoản trả trước và trả góp khoản vay thế chấp.

Trong quý I/2025, các khoản vay mua nhà đã tăng 883,2 tỷ nhân dân tệ so với quý IV/2024.

“Thị trường bất động sản Trung Quốc đã trải qua một đợt điều chỉnh lớn – có thể là mạnh mẽ nhất trong 2 thập kỷ. Sau khi vượt qua cơn bão, thị trường đã bước vào một trạng thái bình thường mới, và sẽ không còn là gánh nặng cho nền kinh tế như 4 năm qua”, nhà kinh tế học Hoàng Kỳ Phàm cho biết.

Các chính sách nới lỏng và tạo điều kiện của chính phủ Trung Quốc đã tạo động lực và niềm tin cho các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản. Ảnh: CNBC.

Tâm lý e ngại

Trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, thị trường bất động sản Trung Quốc giống như một con tàu vừa mới lấy lại thăng bằng, đã lại phải đối mặt với làn sóng nguy cơ mới.

Căng thẳng thương mại đe dọa đến bức tranh kinh tế rộng lớn của Trung Quốc. Một số ngân hàng toàn cầu đã hạ dự báo tăng trưởng của Trung Quốc trong năm nay.

"Triển vọng của kinh tế Trung Quốc trong năm nay vẫn ảm đạm, căng thẳng gia tăng với Mỹ khiến xuất khẩu và đầu tư suy yếu. Sự bất ổn này khiến người dân lo lắng, và bất kỳ sự phục hồi nào của thị trường bất động sản cũng sẽ bếp bênh và không đồng đều”, nhà kinh tế học Sarah Tan cho biết.

Tại Thâm Quyến, doanh số bán nhà trong 2 tuần đầu tháng 4 đã giảm gần 40% so với tháng 3, theo Centaline Property. Một phần nguyên nhân được cho là do tâm lý lo ngại từ thuế quan.

“Khi căng thẳng thuế quan leo thang, tâm lý của nhà đầu tư và người mua trở nên nguội lạnh. Chỉ những dự án có nền tảng vững chắc mới thu hút được sự quan tâm, trong khi các giao dịch nhà ở cao cấp gần như tê liệt”, ông Wei Kai, giám đốc kinh doanh của chi nhánh Centaline Thâm Quyến cho biết.

Theo South China Morning Post, chính quyền Trung Quốc đang chuẩn bị các biện pháp kích thích mạnh có thể được triển khai ngay trong tháng này nhằm thúc đẩy nhu cầu nhà ở và giảm thiểu tác động của thuế quan Mỹ.

Khu dân cư Evergrande Changqing ở Vũ Hán, Trung Quốc vào ngày 26/9/2021. Tập đoàn Evergrande từng là nhà phát triển bất động sản lớn thứ 2 của Trung Quốc, nay đã phá sản. Ảnh: Getty Images.

Các nhà phân tích cho rằng rủi ro địa chính trị leo thang có thể làm suy giảm niềm tin tiêu dùng và trì hoãn các quyết định mua sắm lớn như mua nhà.

“Suy cho cùng, thị trường bất động sản phụ thuộc vào động lực từ phía cầu, mà mức cầu lại gắn liền với việc liệu nền kinh tế có nền tảng vững chắc để phục hồi thực sự hay không”, nhà kinh tế học Raymond Yeung cho biết.

“Thành thật mà nói, thị trường bất động sản vẫn còn cách đáy khá xa”, ông chia sẻ.

Ở phía người mua nhà, nhiều người đang phải đắn đo với quyết định của mình.

“Có lẽ chẳng bao giờ có thời điểm nào là hoàn hảo để mua nhà – trừ khi bạn thật sự cần và có tầm nhìn rõ ràng”, Evelyn Luo, một nhân viên công nghệ 34 tuổi chia sẻ.

"Thời kỳ hoàng kim sẽ không bao giờ quay lại"

Các nghiên cứu ước tính nhu cầu nhà ở hàng năm trung bình ở Trung Quốc có thể giảm xuống còn khoảng 8 tỷ m2 trong giai đoạn 2024-2040 – giảm 33% so với giai đoạn 2011-2020.

“Thời kỳ hoàng kim của thị trường bất động sản đã qua và sẽ không bao giờ quay lại”, ông Lữ Đình, chuyên gia tại tập đoàn bất động sản Nomura nhận định.

Ông Lữ Đình ước tính rằng bất động sản sẽ chỉ còn đóng góp khoảng 10% vào GDP Trung Quốc sau khi ổn định, giảm từ mức 20–25% trong thời kỳ đỉnh cao.

Thị trường bất động sản từng là động lực lớn của nền kinh tế Trung Quốc. Tuy nhiên thị trường này bắt đầu suy giảm kể từ cuối năm 2020, khi chính phủ siết chặt nợ của các nhà phát triển. Cuộc khủng hoảng thanh khoản sau đó đã thổi bay hơn 200 tỷ USD giá trị trái phiếu và khiến 20 triệu căn hộ không được hoàn tất xây dựng.

Theo South China Morning Post

Link gốc