Sức nóng từ cuộc đua huy động vốn cùng áp lực lạm phát đã đẩy lãi suất cho vay bất động sản lên mặt bằng mới, chạm ngưỡng 16%/năm. Độ trễ của chính sách tiền tệ cùng sự chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng với huy động vốn đang khiến chi phí vốn vay trở thành bài toán hóc búa nhất năm 2026.

Các chuyên gia nhận định, trong nửa cuối năm 2026, lãi suất vay mua nhà khó có thể giảm nhanh, mà vẫn sẽ duy trì ở mức cao.

Áp lực đòn bẩy từ mặt bằng lãi suất mới

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12% đến 14%/năm. Đáng chú ý hơn, một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã ghi nhận mức thực tế lên đến 15% hoặc 16%/năm.

Đây là con số nằm ngoài dự tính của nhiều khách hàng vốn đã quen với các mức lãi suất ưu đãi trước đó. Việc chi phí vay vốn tăng nhanh sau thời gian ưu đãi đã tạo ra áp lực tài chính khổng lồ cho những người sử dụng đòn bẩy quá đà.

Một chi nhánh giao dịch của SeABank.

Báo cáo từ Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cũng chỉ ra chi phí vốn vẫn là rào cản lớn nhất đối với sự phục hồi của ngành bất động sản dân cư. Mặc dù lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của nhóm ngân hàng quốc doanh đã giảm về quanh mức 6%/năm, nhưng dư địa để giảm thêm không còn nhiều. Nguyên nhân chính đến từ việc lạm phát trong quý II năm 2026 đã vượt mức 5%.

Bên cạnh đó, chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn vẫn ở mức cao đã khiến áp lực lên lãi suất cho vay chưa thể hạ nhiệt. Do độ trễ của chính sách tiền tệ, lãi suất cho vay mua nhà vẫn duy trì ở vùng cao nhất trong khoảng hai năm trở lại đây.

Theo khảo sát của VnBusiness tại hệ thống ngân hàng, mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản cố định trong 12 tháng đầu đã tăng ở phần lớn các tổ chức tín dụng.

Trong nhóm ngân hàng quốc doanh, Vietcombank nâng lãi suất từ 7,8% lên 9,8%/năm. VietinBank điều chỉnh từ 7,6% lên 10,5%/năm. Agribank ghi nhận mức tăng từ 6,6% lên 8,2%/năm. BIDV là đơn vị có mức lãi suất cao nhất trong nhóm khảo sát khi tăng từ 8,3% lên 10,3%/năm. Cụ thể, BIDV áp dụng lãi suất từ 9,2% đến 9,7%/năm trong 6 tháng đầu cho khoản vay tối thiểu 36 tháng. Với khoản vay từ 60 tháng trở lên, lãi suất ưu đãi là 10,3%/năm trong 18 tháng đầu, tăng khoảng 3% đến 4% so với cùng kỳ năm trước.

Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần, xu hướng tăng cũng diễn ra tương tự. Hong Leong Bank điều chỉnh lãi suất từ 7,4% lên 9,2%/năm. Standard Chartered tăng từ 6,7% lên 8,8%/năm. Trong khi VPBank giữ nguyên ở mức 10%/năm thì Techcombank là ngân hàng duy nhất có động thái giảm nhẹ từ 9,5% xuống 9,2%/năm.

Thực tế, mặt bằng lãi suất cho vay vẫn nhích tăng theo từng tháng. Vietcombank ghi nhận lãi suất cho vay bình quân tháng 5 đạt 7,2%/năm, đánh dấu tháng tăng thứ tư liên tiếp. Tại BIDV, con số này ở mức 7,06%/năm tính đến cuối tháng 5. Agribank cũng ghi nhận xu hướng tăng khi lãi suất cho vay bình quân đạt 8,63%/năm, cao hơn khoảng 1,7% sau 5 tháng đầu năm.

Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, mặt bằng lãi suất cho vay còn cao hơn. Tại ACB, lãi suất cho vay bình quân hiện ở mức 9,3%/năm, tăng 1,84 điểm phần trăm so với cuối năm 2025. KienlongBank công bố lãi suất cho vay bình quân tháng 6 là 8,84%/năm với mức chênh lệch giữa lãi suất cho vay và huy động là 1,67%/năm.

Nhu cầu vốn và bài toán quản trị doanh nghiệp

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, lý giải mặt bằng lãi suất hiện nay cao hơn trước do nhu cầu vốn của nền kinh tế tăng mạnh theo mục tiêu tăng trưởng. Các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng hay tài sản mã hóa trở nên hấp dẫn hơn cũng buộc ngân hàng phải tăng sức cạnh tranh trong huy động vốn.

Số liệu 6 tháng đầu năm cho thấy tăng trưởng tín dụng đạt 7,7% trong khi huy động vốn chỉ tăng 5,5%, phản ánh áp lực thanh khoản vẫn rất lớn.

Dù lãi suất đang có xu hướng giữ ổn định dưới sự chỉ đạo của Chính phủ nhưng khả năng giảm sâu là rất khó. Chuyên gia ước tính dư nợ tín dụng bất động sản hiện nay đã lên tới khoảng 5 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 25% tổng dư nợ của nền kinh tế. Ngân hàng Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ như không tính tín dụng cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức tăng trưởng, đồng thời nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn lên mức 40%.

Trong bối cảnh này, Tiến sĩ Cấn Văn Lực khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại hoạt động kinh doanh và tối ưu hóa cấu trúc tài chính. Việc đa dạng hóa nguồn vốn thông qua các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) hoặc thị trường chứng khoán là hướng đi cần thiết để giảm bớt sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Doanh nghiệp cần xác định rõ thứ tự ưu tiên và tập trung vào những dự án có tính khả thi cao thay vì dàn trải nguồn lực.

Bên cạnh đó, các chuyên gia nhấn mạnh lãi suất cho vay chỉ có thể giảm thực chất khi lãi suất huy động đi xuống. Với giả định lạm phát được kiểm soát quanh mức 4,5%, lãi suất huy động hợp lý sẽ rơi vào khoảng 6,5% đến 7%/năm và lãi suất cho vay dao động từ 9% đến 10%/năm. Đây là mức mà các doanh nghiệp lớn có thể tiếp cận, trong khi các doanh nghiệp nhỏ và vừa thường phải chịu mức cao hơn do rủi ro tín dụng.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng thay vì chờ đợi lãi suất giảm sâu, các chủ thể trên thị trường cần chủ động thích nghi với mặt bằng chi phí vốn hiện tại để xây dựng phương án kinh doanh bền vững hơn.

Thanh Hoa

Link gốc