Thị trường đất đấu giá đang chuyển dịch từ trạng thái nhiễu loạn sang phân hóa mạnh. Những cuộc đua giá làm cả khu vực “nóng ran” không còn xuất hiện dày đặc, nhưng sức hút của loại hình này chưa hề biến mất.
Nếu cách đây hơn một năm, giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm dễ dàng trở thành tâm điểm của thị trường, thì nay người tham gia đã thận trọng hơn. Tuy nhiên, ở những nơi hội tụ nhu cầu ở thực, hạ tầng và pháp lý tốt, dòng người tìm đến các phiên đấu giá vẫn đông, giá trúng vẫn cao.
Hết thời “nhảy múa”
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ đầu năm 2026, trên địa bàn tỉnh Ninh Bình cũ ghi nhận 2 phiên đấu giá lớn, gồm 161 lô đất ở tại khu dân cư trung tâm Gia Thanh, xã Gia Trấn và 40 lô đất ở thuộc chín khu dân cư trên địa bàn phường Hoa Lư.
Điểm đáng chú ý là các phiên này không còn tạo hiệu ứng sốt mạnh như một năm trước. Tại Gia Trấn, giá trúng giảm khoảng 30% so với các đợt trước, trong khi hoạt động “mua đi, bán lại” sau đấu giá khá trầm lắng.
Tại phường Hoa Lư, giá trúng giảm khoảng 10%, nhiều trường hợp cùng bỏ mức giá sàn, phản ánh rõ tâm lý dè dặt hơn của người tham gia, đặc biệt là giới đầu cơ “lướt sóng”.
Đất đấu giá đã không còn "nhảy múa" như cách đây hơn một năm.
Nhìn ở góc độ thị trường, đây là tín hiệu tích cực. Đấu giá đất từng có lúc trở thành “nhiệt kế” kỳ vọng, các mức giá kỷ lục thường được giới đầu cơ sử dụng như một tham chiếu mới để đẩy giá đất khu vực lân cận lên cao. Giá chuyển nhượng đất dân cư, chi phí phát triển dự án và kỳ vọng lợi nhuận cùng bị kéo theo.
Song, khi giá trúng giảm và giao dịch sang tay chậm lại, khả năng dẫn dắt kỳ vọng của các phiên đấu giá cũng suy yếu. Người tham gia bắt đầu nhìn kỹ hơn vào vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu thực tế thay vì chỉ nhìn vào khả năng bán lại với giá cao hơn.
Các chuyên gia của VARS cho rằng sự thay đổi này gắn với dịch chuyển trong tâm lý đầu tư. Từ việc chạy theo các cơn sốt đất nền, một bộ phận nhà đầu tư đang chuyển sang tư duy dài hạn, ưu tiên sản phẩm có pháp lý chuẩn chỉnh, hạ tầng bài bản và khả năng tạo dòng tiền.
Cùng với đó, các quy định mới theo hướng tăng tính minh bạch, hạn chế bỏ cọc và giảm đấu giá thiếu thực chất đang tạo ra một bộ lọc mạnh hơn.
Khi tiền đặt trước và yêu cầu về năng lực tài chính tăng lên, chi phí tham gia "cuộc chơi" lớn hơn, nhất là trong bối cảnh bảng giá đất mới khiến giá khởi điểm có xu hướng tăng. Nhóm dùng đòn bẩy cao hoặc chỉ nhằm lướt sóng vì thế khó tham gia dễ dàng như trước.
Cơn sốt vẫn âm ỉ
Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào sự hạ nhiệt ở một số địa phương để kết luận cơn sốt đất đấu giá đã chấm dứt thì sẽ là quá sớm. Thực tế tại Hà Nội và Hải Phòng cho thấy sức cầu vẫn rất lớn ở những khu vực có nền tảng tốt.
Điển hình, vừa qua, tại xã Ô Diên, Hà Nội, phiên đấu giá quyền sử dụng đất khu Đồng Phung, thôn Duyên Thành thu hút 207 khách hàng với 500 bộ hồ sơ. Có 71 thửa được đấu giá thành công, tổng số tiền trúng đấu giá phải nộp ngân sách khoảng 374,6 tỷ đồng.
Mức giá khởi điểm dao động khoảng 24,7–42,42 triệu đồng/m2, trong khi giá trúng cao nhất lên tới 117,4 triệu đồng/m2, gấp hơn 2 lần giá khởi điểm.
Điều đáng nói là sức nóng tại Ô Diên không chỉ nằm ở con số giá trúng. Khu đất cách trung tâm huyện Đan Phượng cũ khoảng 2km và cách Vành đai 4, trục Tây Thăng Long khoảng 1km, diện tích các thửa khoảng 69–100 m2, phù hợp với nhu cầu xây dựng nhà ở.
Những yếu tố trên giúp giải thích vì sao trong cùng một bức tranh thị trường, nơi này vẫn có thể duy trì mức cạnh tranh cao. Giá trúng vượt giá khởi điểm không nhất thiết đồng nghĩa với đầu cơ, nhưng phản ánh sự khan hiếm của nguồn cung có vị trí, pháp lý và hạ tầng đáp ứng đúng nhu cầu.
Tại khu vực Đông Hải Phòng, ông Trần Huy Biên, Giám đốc Công ty Cổ phần WIA An Phú, cho biết số lượng lô đất đưa ra đấu giá trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng khoảng 250% so với cùng kỳ, tỷ lệ đấu giá thành công đạt khoảng 95,2%.
Nhiều phiên vẫn diễn ra sôi động, giá trúng thường cao hơn mặt bằng thị trường. Trong khi một số phân khúc khác tại Hải Phòng còn trầm lắng, đất đấu giá lại duy trì thanh khoản.
Theo ông Biên, động lực quan trọng vẫn đến từ nhu cầu sử dụng thực tế của người dân, trong khi nguồn cung phù hợp, pháp lý rõ ràng và hạ tầng tương đối hoàn thiện còn hạn chế.
Có thể nói, “cơn sốt” đất đấu giá hiện nay dù vẫn tồn tại, nhưng không còn mang hình hài của những cuộc đua giá thiếu kiểm soát, mà âm ỉ dưới dạng sức cầu chọn lọc.
Người mua không biến mất mà thay đổi cách tham gia. Khi thị trường không còn dễ dàng chấp nhận mọi mức giá chỉ vì một phiên đấu giá lập kỷ lục, giá đất phải chịu sự kiểm chứng của nhu cầu thực, khả năng chi trả và giá trị khai thác. Những khu vực tăng nóng dựa trên kỳ vọng sẽ chịu áp lực điều chỉnh.
Bà Vũ Thị Khánh Vân, Giám đốc Phát triển dự án Công ty Cổ phần Tập đoàn My Second Home, nhận định chi phí đất cao khiến bài toán giá thành và phương án tài chính của doanh nghiệp chịu áp lực.
“Khi chi phí đầu vào ở mức cao, bài toán giá thành sản phẩm, cơ cấu sản phẩm và phương án tài chính trở nên áp lực hơn”, bà Vân nói. Vì vậy, doanh nghiệp phải kiểm soát giá vốn và phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu.
Đấu giá đất thực tế vẫn giữ vai trò quan trọng trong tạo lập quỹ đất và phát triển đô thị, song giai đoạn giá tăng nóng, vượt xa giá trị sử dụng thực tế có thể đang dần kết thúc. Thị trường vì vậy không còn “nhảy múa”, nhưng chưa bao giờ hết nóng.
Hưng Nguyên
Link gốc