Nhiều "đại gia" bất động sản đang ráo riết chi hàng nghìn tỷ đồng mua lại trái phiếu trước hạn. Câu hỏi đặt ra là giữa lúc cơn khát vốn đang lên đến đỉnh điểm, doanh nghiệp xoay xở nguồn tiền từ đâu để thực hiện việc mua lại?
Trung tuần tháng 11/2022, chia sẻ với báo giới, ông Bùi Xuân Huy, Chủ tịch HĐQT Novaland cho hay, những khó khăn chung của thị trường đang buộc doanh nghiệp này phải tái cấu trúc, rà soát lại các hoạt động kinh doanh và tập trung vào mảng kinh doanh lõi.
Chi nghìn tỷ để giữ niềm tin
Không nhắc quá nhiều đến tiền bạc, nhưng theo ông Huy, công ty đang tiết giảm chi phí nhằm tạo ra các sản phẩm phù hợp với diễn biến thực tế, đồng thời quyết định cắt giảm nhân sự cho các dự án chưa triển khai để chờ thời điểm thích hợp.
Những động thái trên cho thấy, Novaland rõ ràng cũng đang chịu sức ép không nhỏ về tài chính. Tuy nhiên, giữa lúc khó khăn, một điều khiến không ít người bất ngờ thời gian qua là việc “ông lớn” này đang chi hàng nghìn tỷ đồng cho hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn.
Cụ thể, theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, Công ty TNHH Thành phố Aqua (công ty con của Novaland) đã công bố thông tin hoàn tất mua lại trước hạn toàn bộ 2 lô trái phiếu vào ngày 2/12 với tổng mệnh giá phát hành 1.000 tỷ đồng. Cả hai lô trái phiếu này đều được phát hành vào ngày cuối năm 2021, dự kiến đáo hạn vào 29/12 năm nay và 29/12 năm sau.
Trước đó, Novaland cũng đã công bố thông tin hoàn tất mua lại lô trái phiếu NVLH2122015 trước hạn với tổng mệnh giá phát hành 1.000 tỷ đồng, sớm 22 ngày so với ngày đáo hạn trái phiếu vào 24/12.
Việc chạy đua mua lại trái phiếu trước hạn là động thái để các doanh nghiệp giữ lòng tin của khách hàng, nhà đầu tư.
Tương tự như Novaland, nhiều doanh nghiệp bất động sản có tên tuổi khác cũng chạy đua mua lại trái phiếu trước hạn với trị giá hàng trăm tỷ đồng như Phát Đạt, Hưng Thịnh Land, An Gia, Nam Land, Gotec Land, Sunshine Homes…
Điển hình, dù đến cuối năm 2023 mới đến thời gian đáo hạn, song Hưng Thịnh Land đang mua lại trước hạn toàn bộ 4 triệu trái phiếu đã phát hành vào cuối năm trước, có tổng giá trị 400 tỷ đồng.
Hay với Phát Đạt, dù gặp không ít xáo trộn vì giá cổ phiếu và những tin đồn thất thiệt, nhưng trong quý cuối năm 2022, tập đoàn này cũng đã tiến hành tất toán tổng cộng hơn 1.300 tỷ đồng các khoản vay và mua lại trái phiếu trước hạn.
Về tổng quan, trước đó, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, đến ngày 25/11, khối lượng mua lại trước hạn của các doanh nghiệp là gần 161.000 tỷ đồng, bằng 114% của khối lượng mua lại năm 2021.
Nguồn tiền đến từ đâu?
Câu chuyện dòng tiền đã được nhắc đi nhắc lại suốt nhiều tháng qua và ai cũng biết các doanh nghiệp bất động sản đang ở đỉnh điểm của cơn khát vốn. Vậy, câu hỏi đặt ra là doanh nghiệp xoay xở dòng tiền ở đâu để thực hiện mua lại trái phiếu trước hạn?
Lý giải điều này, TS Châu Đình Linh, chuyên gia Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, doanh nghiệp có nhiều phương án chứ không chỉ dùng tiền mặt. Để phân loại một cách tương đối, có thể chia doanh nghiệp mua lại trái phiếu trước hạn làm 3 nhóm.
"Theo HoREA, tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỷ đồng, không còn đáng lo ngại. Tuy nhiên, áp lực vẫn đáng kể từ năm 2023 (119.050 tỷ đồng) và năm 2024 (111.810 tỷ đồng)."
Nhóm 1 là những doanh nghiệp có tiền mặt (từ nguồn vốn bên trong và bán sản phẩm chiết khấu cao cho khách hàng) để mua trước hạn trái phiếu.
Cần nhấn mạnh, thời gian qua, nhờ chiết khấu cao, nhiều chủ đầu tư đã thoát được số lượng không nhỏ “hàng tồn giá cao”.
Nhóm thứ hai là các doanh nghiệp đổi trái phiếu sang sản phẩm là dự án bất động sản với mức chiết khấu cao (đến 40 - 50% giá bán). Và nhóm thứ ba là nhóm công ty đổi tạm thời và mua lại dự án bất động sản.
"Bên cạnh những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính mạnh tiến hành mua lại trái phiếu với tiền mặt, thì phần còn lại thực thi những giải pháp tình thế nhằm kéo dài thời gian thanh toán và chờ đợi sang năm 2023 với hạn mức tín dụng mới", TS Châu Đình Linh phân tích.
Cũng cần nói thêm, giữa muôn trùng vây, để có vốn, bên cạnh tái cơ cấu sản phẩm, đẩy mạnh “chiều khách” để bán hàng, các doanh nghiệp cũng đang tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế. Đồng thời, cải thiện dòng tiền thông qua mô hình kinh doanh chia nhỏ bất động sản, cầm cố cổ phiếu của các lãnh đạo, vay tiền mặt từ các kênh không chính thống...
Theo giới phân tích, nhìn chung, việc mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn có thể có mặt tích cực hoặc tiêu cực tùy từng trường hợp và bối cảnh.
Ở mặt tích cực, theo lý thuyết, khi mua lại trái phiếu trước hạn thì doanh nghiệp không phải trả chi phí lãi vay đang khá cao, đồng thời có thể giảm hệ số nợ/vốn chủ sở hữu, qua đó giúp doanh nghiệp cải thiện các chỉ tiêu tài chính.
Ngoài ra, rót tiền mua lại trái phiếu trước hạn cũng là động thái giúp doanh nghiệp trấn an nhà đầu tư trong bối cảnh niềm tin đang bị lung lay dữ dội do các “phốt” liên tiếp xảy ra.
Ở mặt tiêu cực, việc mua lại trái phiếu sẽ khiến doanh nghiệp bị suy giảm dòng tiền. Điều này sẽ vô cùng bất lợi trong bối cảnh doanh nghiệp cần nguồn vốn mà các kênh tiếp cận đều khó khăn.
Trên thực tế, việc phát hành trái phiếu mới sẽ khiến doanh nghiệp phải chịu chi phí cao hơn khi lãi suất đã tăng cao hơn so với giai đoạn trước, đồng thời khả năng chào bán, phân phối trái phiếu cũng không còn dễ dàng trong bối cảnh nhà đầu tư “bán tín, bán nghi”.
Trước tình trạng doanh nghiệp ráo riết mua lại trái phiếu trước hạn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), lo ngại điều này có thể khiến nhiều đơn vị “kiệt sức”, không còn khả năng triển khai xây dựng dự án để giao nhà cho khách hàng.
Do vậy, vị đại diện HoREA kiến nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 65 theo hướng quy định chặt chẽ để đảm bảo nâng cao năng lực của doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đơn vị tư vấn đánh giá tín nhiệm, đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu.