Hàng loạt dự án bất động sản (BĐS) ở TP.HCM gặp vướng mắc, kéo theo giá nhà neo ở mức rất cao, người dân khó có cơ hội tạo lập nhà ở và chủ đầu tư cũng "mắc kẹt" trong chính quỹ đất của mình. Nguyên nhân chính là do sự chồng chéo giữa các quy định của pháp luật.
"Ông lớn, ông bé" đều "mắc cạn"
Từ nhà ở thương mại cho đến nhà ở xã hội, từ những doanh nghiệp (DN) địa ốc tên tuổi cho đến những DN nhỏ đều đang gặp vô số những vướng mắc tại dự án đang triển khai hoặc nắm trong tay quỹ đất nhiều mà không làm gì được.
Tình trạng này kéo dài, khiến thị trường BĐS TP.HCM phát triển không ổn định. Minh chứng là 5 năm qua, giá nhà ở đã tăng chóng mặt và hiện nay những người có nhu cầu ở thực khó lòng sở hữu nhà ở với mức giá dưới 2 tỷ đồng. Đồng thời các DN cũng "khó thở", nhất là ở thời điểm dòng vốn tắc nghẽn.
Hiện, ở TP.HCM có hàng trăm dự án đang vướng mắc. Đơn cử như, câu chuyện của Công ty CP Thế kỷ 21, chủ đầu tư Khu dân cư Phước Long B, TP. Thủ Đức lại rơi vào tình trạng vướng đất công xen kẹt nên vẫn chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Dù đã động thổ từ khoảng cuối năm 2019 nhưng đến nay dự án Saigon Sport City của Keppel Land vẫn nằm im. Ảnh: Nhadautu.vn
Từ đó, dẫn đến DN gặp rất nhiều khó khăn do chi phí phát sinh và phải chịu các khoản bồi thường cho đối tác, đồng thời cũng "chôn" số vốn đã sử dụng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo lập quỹ đất dự án.
Thậm chí, đến nhưng doanh nghiệp lớn như: Keppel Land, Gamuda Land, VinaCapital… cũng gặp "khó" ở những dự án đang triển khai.
Ngày 8/11/2019, Tập đoàn Keppel Land Việt Nam đã tổ chức lễ động thổ dự án Saigon Sports City, khu đô thị thể thao phức hợp và thông minh với diện tích 64 ha tại TP. Thủ Đức. Dự án này đã có quyết định 1/500 và có tổng mức đầu tư lên đến 500 triệu USD.
Dự án sẽ cung cấp cho thị trường 4.300 căn hộ, dự kiến xây dựng vào quý II/2020 và hoàn thành năm 2027. Tuy nhiên, đến nay là 3 năm, dự án vẫn "bất động".
Phía Keppel Land cho biết, đơn vị đã hoàn thành công tác san lấp mặt bằng và đang trong quá trình thiết kế hệ thống cơ sở hạ tầng. Đồng thời, dự án vẫn đang hoàn thành các phê duyệt cần thiết cho việc xây dựng và phát triển các hạng mục khác trong khu đô thị. Dẫu vậy, thời gian để triển khai các hạng mục chính thức như: Khu thể dục thể thao, khu nhà ở cũng chưa cụ thể.
Saigon Centre-IV và V tại quận 1 còn "bi đát" hơn khi gần 30 năm đơn vị này phát triển còn chưa xong.
Theo đó, năm 1993, Bộ KH&ĐT đã cấp phép đầu tư dự án Saigon Center tại quận 1 cho Công ty TNHH FPSL Watco. Sau đó, công ty này được chia thành 5 công ty con tương ứng Keppel Land Watco I, II, III, IV, V để thực hiện 5 dự án Saigon Center I, II, III, IV và V.
Đến nay, các dự án Saigon Center I, II, III đã hoàn thành thì 2 dự án Saigon Center IV, V chưa được bàn giao đất để triển khai. Được biết, 2 dự án này đã nhiều lần điều chỉnh giấy phép đầu tư và được thực hiện bởi liên danh phía Singapore là Tập đoàn Keppel Land và phía Việt Nam là Tổng Công ty Đường sông Việt Nam và Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn.
Nguyên nhân dẫn đến 2 dự án kéo dài hàng thập kỷ đó là 2 tổng công ty phía Việt Nam mới góp được 816 m2/3.376 m2 đất dự án Saigon Center IV, khoảng 5.247 m2 đất dự án Saigon Center V chưa bàn giao.
Trong khi, Gamuda Land thì lại gặp rắc rối tại dự án Celadon City tại quận Tân Phú, quy mô hơn 900.000 m2.
Từ năm 2017, dự án này đã bị "đứng hình" sau khi Thanh tra Chính phủ kiến nghị thu hồi 514 tỷ đồng bởi hàng loạt sai phạm. Phía Gamuda Land cho biết, do kiến nghị của Thanh tra Chính phủ nên UBND TP.HCM đã yêu cầu các Sở, ban, ngành không thực hiện cấp giấy phép xây dựng, chuyển nhượng dự án, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các hộ dân tại dự án…
Sau nhiều lần "cầu cứu", Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo thành lập đoàn công tác do Thanh tra Bộ TN&MT chủ trì để xem xét. Kết quả, ngày 1/2/2021, đoàn công tác có báo cáo kiến nghị Thủ tướng Chính phủ không thu hồi số tiền 514 tỷ đồng và kiến nghị UBND TP.HCM tháo gỡ các thủ tục pháp lý doanh nghiệp.
Căn cứ vào báo cáo, Phó Thủ tướng lúc bấy giờ là ông Trương Hòa Bình đã giao Bộ TN&MT phối hợp với Bộ Tài chính để có văn bản hướng dẫn UBND TP.HCM. Bộ TN&MT cũng đã có công văn gửi UBND TP.HCM. Sau đó, UBND TP.HCM đã giao cho Sở TN&MT TP.HCM chủ trì phối hợp với Sở Tài chính, Thanh tra, Cục Thuế TP.HCM nghiên cứu đề xuất báo cáo trong tháng 1/2022. Dẫu vậy, đến nay, DN vẫn chưa tiếp tục thực hiện các thủ tục hành chính tại dự án.
Liệu có chuyển biến tích cực?
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, trong 5 năm trở lại đây, một số quy định chồng chéo của Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đất đai đã khiến cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội ở TP.HCM bị vướng mắc, gặp khó trong quá trình triển khai thực hiện.
Vì vậy, HoREA kiến nghị Bộ TN&MT phối hợp chặt chẽ với các Bộ, ngành, địa phương sớm hoàn thành đề án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Chính phủ để kịp trình Quốc hội xem xét lần đầu tại kỳ họp thứ 4 vào cuối năm 2022.
Đồng thời, đôn đốc, hỗ trợ các địa phương ban hành quy định tiêu chí các phần diện tích "đất công" nằm xen kẽ trong dự án nhà ở "đủ điều kiện tách thành dự án độc lập" thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất…
"Chỉ có khoảng phân nửa số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành quy định tiêu chí các phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở đủ điều kiện tách thành dự án độc lập. Do đó, trên thực tế, có đến hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp có đất công nằm xen kẽ tại nhiều địa phương vẫn bị "đứng hình", chưa triển khai thực hiện được", ông Châu nói.
Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng cần tiếp tục sửa đổi Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở" thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, để tăng nguồn cung dự án.
HoREA cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo nghiên cứu sửa đổi Khoản 2, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điểm b, Khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép doanh nghiệp được "chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền"… bởi hiện nay chuyển nhượng dự án đang bị ách tắc.
Trong khi đó, đa phần các DN địa ốc cho rằng, họ chỉ cần cho cơ chế và quỹ đất là có thể triển khai đồng loạt nhiều dự án. Cơ chế ở đây là rút gọn thủ tục cấp phép dự án, còn quỹ đất có thể hiểu nôm na là quỹ đất "sạch".
Dưới ở góc độ chính quyền, hồi đầu tháng 7, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi khẳng định, thời gian tới, TP.HCM sẽ tập trung tháo gỡ vướng mắc cho 118 dự án BĐS trên địa bàn. Đồng thời, nghiên cứu các giải pháp để thúc đẩy mạnh hơn chương trình xây dựng nhà ở xã hội, phấn đấu đến năm 2025 giải quyết cơ bản nhu cầu nhà ở đang khó khăn như hiện nay.