Nhiều chuyên gia kinh tế bày tỏ lo ngại việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho phát triển nhà ở xã hội có thể sai đối tượng. Nếu kiểm soát không chặt chẽ, những doanh nghiệp không đủ điều kiện hay những đối tượng không phải người thu nhập thấp sẽ lợi dụng chính sách để hưởng hỗ trợ này.
Nguy cơ “lạm dụng chính sách”, áp dụng sai đối tượng
Từ Quý 3/2022, ngành bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nói riêng rơi vào khủng hoảng trầm trọng, đóng băng thanh khoản khiến nhiều doanh nghiệp đối diện nguy cơ phá sản. Những khó khăn này được đánh giá sẽ lên đến đỉnh điểm trong quý 1/2023, có thể kéo dài sang quý 2/2023. Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc nhằm tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra cách đây chưa lâu, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ ra nguyên nhân lớn nhất của khủng hoảng là tình trạng “lệch pha” cung - cầu, dư thừa nguồn cung bất động sản cao cấp, thiếu nghiêm trọng nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp.
Để giải quyết tình trạng khủng hoảng này, phương án đã được Chính phủ cùng các Bộ, ngành đưa ra đó là cân bằng cung cầu của thị trường, phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp.
Theo các chuyên gia, với lãi vay áp dụng ở mức 8,2%/năm với người mua nhà và 8,7%/năm với chủ đầu tư, gói 120.000 tỷ đồng hấp dẫn chủ đầu tư hơn là người mua nhà. (Ảnh minh họa)
Thực hiện phương án này, nhiều chính sách đã được Chính phủ ban hành, đơn cử như Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", hay triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân,…
Theo đó, đầu tháng 4, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có văn bản gửi các ngân hàng thương mại và chi nhánh NHNN tại các tỉnh, thành phố yêu cầu nhanh chóng giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vào.
NHNN xác định trong kỳ này, lãi suất sẽ thay đổi 6 tháng một lần. Từ nay đến 30/6, lãi suất với chủ đầu tư là 8,7%/năm, lãi suất với cá nhân mua nhà là 8,2%/năm. Thời gian gia hạn là 3 năm với chủ đầu tư, 5 năm với người mua nhà. NHNN quy định thời hạn giải ngân của gói tín dụng này kéo dài từ 1/4/2023 đến 31/12/2030. Các ngân hàng thương mại sẽ tự huy động nguồn vốn của mình để cho các đối tượng kể bên vay.
Chia se về vấn đề này với PV Thương Trường chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, mức lãi suất hỗ trợ này với các doanh nghiệp triển khai nhà ở xã hội là phù hợp.
“Chính sách hỗ trợ, mức lãi suất này theo tôi đánh giá là thực thi. Bởi lẽ, hãy so sánh thực tế lãi suất mà các doanh nghiệp đang phải vay vốn tại các ngân hàng là 14% đến 15%/năm, như vậy mức lãi suất hỗ trợ còn 8,7%/năm là giảm gần 50%. Do đó, với mức chênh lệch lãi suất này, mức hỗ trợ đủ lớn để thực hiện chính sách” - chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh chia sẻ.
Tuy nhiên, ông Ánh bày tỏ lo ngại, nếu mức chệnh lệch lãi suất giữa các gói hỗ trợ và lãi suất thực tế trên thị trường là quá lớn thì rất dễ xảy ra tình trạng “lạm dụng chính sách”, tương tự như những gì đã diễn ra với gói hỗ trợ năm 2009 - 2010.
Nếu không có các biện pháp kiểm soát, sẽ dẫn đến việc các doanh nghiệp là chủ đầu tư nhà ở xã hội thực tế không thể tiếp cận được vốn vay bởi các doanh nghiệp “tay to”, doanh nghiệp đang phải chịu lãi suất thực tế rất cao ở thị trường nhảy vào để hưởng gói hỗ trợ mà không hề xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân.
“Nguy hiểm hơn nữa, những doanh nghiệp “tay to” khi đã được giải ngân nguồn vốn hỗ trợ còn không đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Họ đem đi đầu tư lướt sóng, đầu tư bất động sản, sử dụng đòn bẩy tài chính,…. rồi xảy ra biến cố thì mất sạch. Gói này có thể sẽ có nguy cơ xảy ra tương tự như vậy” - TS. Vũ Đình Ánh cảnh báo.
TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, Nguyên Viện phó Viện Quản lý giá, Bộ Tài chính phát biểu tại Tọa đàm “Cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0 và cơ hội cho ngành bán lẻ Việt Nam” tổ chức ngày 6/4 tại Trung tâm Hội nghị quốc tế.
Chính sách phát triển nhà ở xã hội chưa phù hợp?
Mở rộng vấn đề về chính sách phát triển nhà ở xã hội, Nguyên Viện phó Viện Quản lý giá đánh giá, việc triển khai các chính sách ở nước ta còn nhiều bất cập, điều này không giống như một số quốc gia trên thế giới và khu vực, các nước này có chính sách hợp lý mà chúng ta có thể nghiên cứu.
Theo đó, TS. Vũ Đình Ánh cho biết, ở nước ta, đối tượng mà các chính sách hỗ trợ nhắm tới là người có thu nhập thấp, là công nhân, tức những người đang chưa đủ điều kiện, gặp khó khăn về điều kiện sống. Tuy nhiên, phương pháp hỗ trợ lại hướng tới mục đích giúp họ sở hữu nhà ở, sở hữu tài sản.
“Vậy những đối tượng này khi hưởng hỗ trợ sẽ lấy tiền đâu để chi trả, tiền đâu để trang trải cuộc sống? Nhà ở xã hội cho ai? Bàn đến lãi suất và những vấn đề phát sinh, chúng ta cần thực tế hơn. Sở hữu nhà ở thì đương nhiên, bất cứ ai trong xã hội cũng có nhu cầu, nhưng những nhu cầu này cũng cần phải gắn liền với thực tế và hỗ trợ cho đúng đối tượng, những người gần có khả năng” – ông Ánh phân tích.
Từ những phân tích này, ông cho rằng, với những người thu nhập thấp thì đầu tiên để có nhà ở họ cần đi thuê, do đó, chúng ta điều mà chúng ta cần hỗ trợ là hỗ trợ tiền thuê nhà.
“Ở Singapore họ làm rất khác, họ tập trung vào vấn đề tăng thu nhập cho người dân, tăng thu nhập cho những người thu nhập thấp. Để đầu tiên họ có những điều kiện sống nhất định, có thể đi thuê nhà. Sau đó, khi thu nhập đã được tăng lên, Chính phủ sẽ trích lại, thu lại một phần từ chính nguồn thu nhập này. Số tiền thu này để thành lập một quỹ phát triển, xây dựng nhà ở xã hội. Từ đó, với mức thu nhập tăng lên, người dân sẽ có cơ sở để họ tiếp cận nhà ở xã hội” - TS. Vũ Đình Ánh lấy ví dụ.
Chính sách để phát triển nhà ở xã hội đang được nhiều chuyên gia, doanh nghiệp cùng đông đảo người dân đặc biệt quan tâm. Ảnh minh hoạ
Từ câu chuyện hướng tới sai đối tượng của chính sách dẫn đến nhiều hệ quả sau này. Có thể nói đến câu chuyên mà báo chí phản ánh, hiện tượng người mua nhà ở xã hội nhưng đi ô tô. Bởi với mức thu nhập, điều kiện lãi suất và những chính sách như ở nước ta thì chỉ có những người đó mới mua được nhà ở xã hội, người thật sự thu nhập thấp thì không thể có khả năng mua. Nếu không giải quyết được triệt để các vấn đề cốt lõi thì việc phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội có thể sẽ gây phức tạp hơn vấn đề, tạo ra nhiều sai phạm và hệ lụy hơn.
Không chỉ là câu chuyện mức giá, nhiều doanh nghiệp xây dựng cho biết, nếu xây dựng nhà ở xã hội với mức giá rẻ họ hoàn toàn có thể làm được. Nhưng “tiền nào, của đấy”, chất lượng của những dự án này sẽ không cao, không có nhiều tiện ích công cộng,… Tuy nhiên, khi xây dựng xong thì thanh khoản lại không cao, không bán hàng được bởi thời hạn sử dụng không lâu trong khi người dân dù bỏ ra số tiền ít nhưng lại đòi hỏi, yêu cầu cao. Điều này khiến cho nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư không sẵn sàng tham gia phát phát triển nhà ở xã hội.
Về giải pháp để giải quyết các vấn đề này, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, cần phải xác định rõ về đối tượng, những người thu nhập thấp khi chưa đủ điều kiện thì đầu tiên cần đi thuê nhà, chính sách của Nhà nước sẽ hướng đến hỗ trợ họ thuê nhà. Từ đó, cần phát triển các hình thức xây dựng nhà ở để cho thuê và đặc biệt là cho thuê mua. Hình thức cho thuê mua ở nước ta gần như chưa có, vì vậy cần lưu ý để xây dựng cơ chế, chính sách pháp lý phát triển loại hình này.
Sau đó, là triển khai các giải pháp tăng thu nhập cho người thu nhập thấp, có chính sách gây quỹ tài chính, quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra, việc phát triển nhà ở trung và cao cấp cũng nên có những chính sách để thúc đẩy phát triển nhưng phải gần với nhu cầu thực tế, nhu cầu thực tế của người dân. Những người đã sở hữu nhà ở thu nhập thấp, đang có thu nhập tốt hơn có nhu cầu thì sẽ chuyển lên tầm trung và cao cấp. Những căn nhà cũ giá rẻ này sẽ dành cho những người thu nhập thấp hơn, từ đó sẽ dần giải quyết nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân.