Đánh giá về những khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết những vướng mắc pháp lý, điều hành tín dụng, trái phiếu, vĩ mô… giống như virus thâm nhập vào cơ thể của doanh nghiệp bất động sản. Không ngay lập tức nguy hại đến sức khoẻ nhưng theo thời gian sẽ khiến sức khoẻ suy yếu và lâm trọng bệnh.
Từ giữa năm 2022 tới nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã có nhiều diễn biến phức tạp và khó khăn chưa từng có trong khoảng 10 năm trở lại đây. Những khó khăn khi dịch Covid-19 xuất hiện suốt 2 năm cùng với những ách tắc liên quan đến pháp lý, tín dụng cho bất động sản đã khiến cả thị trường chìm trong khó khăn.
Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), trong quý 1/2023, có 39% doanh nghiệp có doanh thu sụt giảm tới 20 - 50% và 61% doanh nghiệp sụt giảm trên 50% doanh thu so với cùng kỳ năm trước. Một số doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên có mức giảm doanh thu lên tới 70% - 80%. Trên 95% doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô lao động.
Thị trường liên tục gặp khó về dòng tiền. Điều kiện cho vay bị siết chặt, lãi suất cao khiến các doanh nghiệp không chịu được áp lực. Các doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản đồng loạt lâm vào trạng thái “ngộp thở” trong thời gian dài. “Họ như người sắp chết đuối, mặc dù đã cố gắng loại bỏ dần các yếu tố làm giảm sức nặng nhưng vẫn không đủ sức để ngoi lên”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs nhận định.
Cũng theo ông Đính: “Thị trường bất động sản bị ngấm đòn trong thời gian dài khiến cho mọi nỗ lực của các phía chỉ dừng lại ở mức giúp thị trường cầm cự, chưa thể thoát khỏi trạng thái suy yếu. Sức khoẻ của thị trường, môi giới bất động sản trong suốt thời gian qua luôn duy trì ở mức báo động”.
Doanh nghiệp gặp khó khăn cũng tác động lên nguồn cung toàn thị trường. Năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% nguồn cung năm 2018 (năm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19), cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Quý 1/2023 nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Thị trường thiếu vắng hẳn thông tin mở bán từ những dự án mới hoàn toàn.
Sau đợt cắt giảm nhân sự năm 2021, đến quý 3 và 4 năm 2022, ngành địa ốc chứng kiến làn sóng cắt giảm nhân sự, giảm lương ở mức 10-30%. Sau quý 1/2023, cuộc đào thải nhân sự lại càng trở nên khốc liệt ở các doanh nghiệp địa ốc.
Trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước, chỉ có 1.744 Doanh nghiệp.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải điều chỉnh lại quy mô nhân sự. Dữ liệu từ 20 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có tổng tài sản lớn nhất tại ngày 31/12/2022 cho thấy: Có tới 6 doanh nghiệp phải cắt giảm nhân sự đáng kể trong năm 2022.
Các doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO,... trên bờ vực phá sản.
Bà Phạm Thị Nguyên Thanh – CEO Dat Xanh Services cho biết doanh nghiệp bất động sản đang chìm đắm trong khó khăn. Hiện không ai thực sự khoẻ mạnh. “Chúng tôi đã từng có 70 công ty thành viên trải dài khắp ba miền Bắc, Trung, Nam. Hiện nay phải liên tục thu hẹp quy mô, cắt giảm nhận sự. Giai đoạn cao điểm công ty có đến 10.000 nhân sự kinh doanh (bao gồm cả cộng tác viên). Từ giữa năm 2022 đến nay đã cắt giảm hơn 60%, tương đương 6.000 nhân sự. Hiện hệ thống chúng tôi đồng hành hơn 200 chủ đầu tư. Các chủ đầu tư khó khăn nên chúng tôi cũng bị nợ phí rất nhiều. Con số lên đến hàng 400-500 tỉ đồng”.
“Đối với doanh nghiệp môi giới nguồn tiền chính là phí môi giới. Việc không thu hồi công nợ khiến doanh nghiệp rất khó khăn. Hiện tại, một số công ty thành viên Đất Xanh phải lập ban chuyên trách chỉ phụ trách đi thu hồi công nợ. Có dòng tiền thu về thì công ty mới có thể duy trì hoạt động được”, bà Thanh nhấn mạnh.
Nói về những khó khăn của doanh nghiệp Chủ tịch Tập đoàn Alphanam Nguyễn Tuấn Hải cũng cho biết năm 2023 là năm cực kỳ khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Nếu như các năm trước doanh nghiệp có “lương khô” để chống đỡ giai đoạn Covid và giai đoạn bất động sản trầm lắng thì năm 2023 khi lượng lương khô dần cạn kiệt, sức khỏe doanh nghiệp bất động sản cũng suy yếu theo. Đặc biệt, trong bối cảnh các dự án vẫn tắc pháp lý, lãi suất vẫn cao, nếu không có hỗ trợ, các chính sách gỡ khó quyết liệt, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ không trụ nổi.
.png)
Mới đây, Văn phòng Chính phủ đã phát đi văn bản số 4245/VPCP-CN về việc Thủ tướng Chính phủ giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng nghiên cứu, có giải pháp phục hồi thị trường bất động sản. Trước đó, Chính phủ cũng đã liên tục có nhiều chỉ đạo liên quan tới việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Mới đây nhất, ngày 27/5, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký ban hành Công điện 469/CĐ-TTg về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Theo các chuyên gia trong ngành, doanh nghiệp hiện tại nhất là dự án được phê duyệt sớm. Lãi suất duy trì ở mức cao từ cuối năm 2022, giảm nhẹ vào đầu năm nay nhưng vẫn ở ngưỡng cao đối với sức chịu đựng của doanh nghiệp. Áp lực lãi suất khiến sức khỏe các doanh nghiệp vốn đã yếu lại ngày càng suy giảm. Bản thân doanh nghiệp hiện tại thiếu vốn để sản xuất, đầu tư, kinh doanh. Trong khi, doanh thu thì sụt giảm nhưng vẫn phải gồng mình lên gánh nhiều khoản chi phí.
“Các khó khăn tác động đến thị trường bất động sản không được giải quyết triệt để trong một thời gian dài. Giống như “mưa dần, thấm lâu” dẫn đến kết quả toàn bộ thị trường chìm dần trong khó khăn”, TS Sử Ngọc Khương Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam nhấn mạnh.
Trước những khó khăn của thị trường, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam đề xuất nên dựa trên việc “bắt mạch” từng doanh nghiệp, phân nhóm doanh nghiệp khó khăn để xử lý theo các hướng sau:
Trường hợp 1: Đối với các doanh nghiệp còn lực, còn “dấu hiệu sinh tồn”: khẩn trương thí điểm phê duyệt, giải quyết trực tiếp các vướng mắc, đưa doanh nghiệp thoát khỏi trạng thái nguy hiểm.
Để doanh nghiệp có thể tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường. Phương án này ưu tiên các dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu thực. Đặc biệt lưu ý những doanh nghiệp lớn, có ảnh hưởng nhiều đến thị trường.
Trường hợp 2: Đối với các doanh nghiệp yếu, hết năng lực triển khai dự án nhưng đã hoàn thiện cơ bản các thủ tục pháp lý: Tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư. Nhằm mục đích kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A.
Trường hợp 3: Đối với các doanh nghiệp có dự án tồn đọng nhiều vướng mắc, trong khi không còn đủ năng lực triển khai dự án: Nhà nước có biện pháp hỗ trợ, thực hiện việc “mua lại” các dự án của doanh nghiệp. Sau đó hoàn thiện thủ tục vướng mắc tồn tại. Rồi thực hiện đấu giá để lựa chọn các nhà đầu tư mới thực hiện dự án.
Bài: Hạ Vy - Thiết kế: Hải An