Thông tư 06 được ban hành nhằm ngăn chặn dòng tiền rẻ chảy vào lĩnh vực rủi ro, cộng với việc người dân vẫn ưu tiên gửi tiết kiệm ngân hàng hơn đầu tư vào nhà đất, đang khiến khả năng huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản khó càng thêm khó.

Sau 4 lần liên tiếp giảm lãi suất điều hành, lãi suất cho vay của các nhà băng đang bắt đầu lộ trình giảm sâu hơn. Để ngăn chặn rủi ro dòng vốn rẻ hơn có thể chuyển sang phục vụ cho các dự án/mục đích dưới chuẩn, gây bong bóng tín dụng, Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 06/2023.

Khó chồng khó với quy định mới

Thông tư 06 được ban hành với 3 nội dung chính gồm bổ sung các mục đích vay vốn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao không được cho vay, tạo hành lang pháp lý cho các khoản vay được duyệt thông qua phương tiện điện tử, đặc biệt là tăng cường giám sát với các khoản vay phục vụ mục đích đầu tư kinh doanh chứng khoán và bất động sản.

Chia sẻ với Vnbusiness, ông Trần Thanh Đình, chủ đầu tư một dự shophouse kết hợp nhà ở quy mô 450 căn hộ tại Bắc Từ Liêm, Hà Nội, cho biết trong hơn 1 năm qua, hầu hết doanh nghiệp địa ốc, từ lớn đến nhỏ, đang kiệt quệ về dòng tiền vì thanh khoản đóng băng, tín dụng ngân hàng cũng chưa được khơi thông.

Riêng với công ty của ông Đình thời gian qua đã vô cùng chật vật để hoàn thành các thủ tục vay vốn ngân hàng. Nguyên nhân là điều kiện vay, việc thẩm định cho vay đã thắt chặt hơn rất nhiều so với trước.

Chỉ trong 2 năm qua, biến động thị trường đã khiến công ty của ông Đình trải qua hai cung bậc từ đỉnh cao lao xuống vực sâu. Nửa đầu năm 2022, 3 chi nhánh của công ty hoạt động hết công suất, triển khai 5 dự án quy mô vừa và nhỏ tại các tỉnh phía Nam. Nhưng kể từ đó, mọi chuyện dần xấu đi.

Dòng tiền chảy vào bất động sản vẫn đang gặp nhiều điểm nghẽn.

“Dù đã chấp nhận bán đi 2 dự án đất nền tại Long An với giá rẻ hơn 25% vào cuối năm 2022, nhưng bước sang quý đầu năm 2023, chúng tôi vẫn phải tìm cách vay ngân hàng để trả lương nhân công, duy trì hoạt động tại các dự án còn lại”, ông Đình thổ lộ.

Tuy nhiên, vì doanh thu có sự sụt giảm mạnh, lợi nhuận âm, phải cắt giảm nhân viên, nên công ty ông Đình không thể vay khoản tiền lớn như trước. Đặc biệt, việc ngân hàng yêu cầu các báo cáo tài chính trong 6-12 tháng khiến doanh nghiệp gần như “hết đường” vay vốn vì kết quả không khả quan.

Việc vay vốn ngân hàng vốn đã chật vật, sau Thông tư 06 với những quy định thắt chặt hơn, ông Đình lo ngại khó sẽ chồng thêm khó với doanh nghiệp bất động sản. Bởi, 70% vướng mắc trong lĩnh vực địa ốc hiện tại đến từ pháp lý, mà có vướng mắc pháp lý thì tất yếu không thể tiếp cận tín dụng nhà băng.

Đặc biệt, theo đại diện nhiều doanh nghiệp, với Thông tư 06, việc vay vốn để phát triển các dự án mới, mua - bán góp cổ phần cùng phát triển dự án sẽ ngày càng khó khăn. VNDirect cũng đánh giá Thông tư 06 có thể làm chậm lại tăng trưởng tín dụng trong ngắn hạn.

Dân vẫn thích gửi tiết kiệm hơn

Trong khi đó, Công ty chứng khoán Maybank Investment Bank (MSVN) nhận định trong ngắn và trung hạn, Thông tư 06 sẽ làm ảnh hưởng nhất định đến lĩnh vực bất động sản. “Việc triển khai các quy định mới, dù với mục tiêu để củng cố thị trường, ngăn rủi ro, thì cũng cần có những tính toán chuyển tiếp hợp lý”, chuyên gia của MSVN nhấn mạnh.

Bên cạnh những dự báo không mấy khả quan về những khó khăn mà Thông tư 06 có thể gây ra, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang loay hoay giải bài toán hút dòng tiền đáo hạn ngân hàng của người dân trong những tháng cuối năm 2023.

Các thống kê cho thấy, các ngân hàng đang phải ôm một lượng tiền gửi lớn của người dân trong khi tín dụng tăng chậm dù lãi suất cho vay giảm. Và thực tế cũng chỉ ra nhiều nhà đầu tư vẫn lựa chọn gửi tiết kiệm ngân hàng thay vì rót tiền vào mua đất.

Chia sẻ với Vnbusiness, anh Vũ Văn Đức (Phú Diễn, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho biết dù lãi suất huy động có giảm thêm gần 2%, nhưng anh vẫn chọn gửi tiền vào ngân hàng vì đầu tư đất đai hay kinh doanh bây giờ rất rủi ro, buôn bán ế ẩm.

Cũng vừa lựa chọn gửi lại 5 tỷ đồng vào ngân hàng, ông Lê Trung (Cầu Giấy, Hà Nội) tiết lộ, sau khi đáo hạn, ông đã cân nhắc rất nhiều về việc nên “bắt đáy” đất nền vùng ven, nhưng sau khi suy nghĩ kỹ, ông chọn gửi lại nhà băng, kỳ hạn 6 tháng để đợi thêm đến cuối năm 2023, đầu năm 2024 “xem giá có rẻ hơn không”.

Đây cũng là tâm lý chung của nhiều nhà đầu tư có tiền mặt nhưng chọn kênh tiết kiệm để giữ tiền thay vì rót tiền vào nhà đất hay đầu tư kinh doanh. Chưa kể nhiều người dự báo tình hình khó khăn còn kéo dài nên đã tranh thủ gửi tiền kỳ hạn dài, từ 12 - 24 tháng.

Có thể thấy, bất chấp những dự báo tích cực hơn, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc xoay xở dòng tiền để trả nợ và duy trì hoạt động. Theo giới quan sát, nếu không có giải pháp căn cơ, nhiều doanh nghiệp sẽ đối diện nguy cơ “chết trên đống tài sản”.

Với riêng Thông tư 06, các chuyên gia cho rằng kịch bản tốt nhất là cơ quan quản lý có hướng dẫn sớm, rõ ràng và có khung thời gian chuyển tiếp. Nếu các điều kiện này không được đáp ứng, Thông tư 06 sẽ là “nút thắt cổ chai” khiến doanh nghiệp bất động sản 'sức cùng lực kiệt'.

Hưng Nguyên