Báo cáo của nhiều doanh nghiệp trong ngành cho thấy tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản có thể còn tiếp diễn trong quý III, thậm chí đến hết năm 2023. Trong khi nguồn cung không có nhiều cải thiện, nguồn cầu cũng khó lòng khởi sắc bởi nhà đầu tư, người có tiền vẫn đề cao tâm lý phòng thủ và chờ đợi “bắt đáy”.

Doanh nghiệp cầm cự, nguồn cung vẫn chưa thể tăng lên

Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết thị trường tiếp tục trạng thái trầm lắng, doanh nghiệp không tiếp cận được các nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động được vốn của khách hàng. Điều này dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm lao động... Ngoài ra, việc lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng đã gây ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, vẫn còn thiếu nhà ở thương mại giá rẻ. Cụ thể, nhà ở thương mại hoàn thành được 25 dự án với khoảng 10.000 căn, chỉ đạt khoảng 50% so với 6 tháng cuối 2022; có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bằng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 40,69% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Về giá, theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch bất động sản tiếp tục có xu hướng giảm so với 6 tháng cuối năm 2022. Theo đó, giá chung cư tại các địa phương giảm 2% - 6%, nhà ở riêng lẻ giảm 6% - 10%, đất nền tại các dự án giảm khoảng 8% - 11%.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2023 của JLL Việt Nam dự báo trong 6 tháng cuối năm, nguồn cung nhà ở vẫn còn chịu áp lực bởi bối cảnh kinh tế bất ổn dù bắt đầu đón nhận những thay đổi tích cực về chính sách. Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ vẫn duy trì ở mức thấp như hiện tại cho đến khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn.

Số liệu khác từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng nguồn cung giảm sút kéo theo việc mất doanh thu của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, đến thời điểm này, 90% doanh nghiệp được VARS khảo sát đều ghi nhận giảm doanh thu. Trong đó, doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên giảm 20% - 50%, quy mô trên 100 nhân viên giảm 70% – 80%. Đáng chú ý, hơn 40% doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản trong khảo sát buộc phải giảm lương nhân sự 10% - 20%. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp quy mô dưới 50 người còn cắt giảm tới trên 90% hoặc chuyển sang chế độ không lương - cộng tác viên do không còn nguồn lực cầm cự...

Theo các chuyên gia, nguyên nhân dẫn đến sự suy giảm của thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay còn là xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng (giá bất động sản thế giới tăng 10% - 20%, nhưng Việt Nam tăng 20% - 50%); vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời; nguồn vốn bị thu hẹp; nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư, thanh khoản thị trường giảm nhanh; quan hệ cung cầu khiến giá cả chưa hợp lý.

Người mua đang chờ gì?

Từ tháng 5/2023 lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng đã giảm, phổ biến quanh mức 8%/năm. 4 ngân hàng lớn (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank) duy trì mức lãi suất tiền gửi 12 tháng ở mức 7,2%/năm...

Theo các chuyên gia, quý IV/2023 là thời điểm lĩnh vực bất động sản sẽ bắt đầu chu trình mới với sự phục hồi dần dần ở một số phân khúc và thị trường chủ lực là các đô thị lớn. Nếu lãi suất huy động giảm xuống mức 6% - 7% vào thời điểm cuối năm nay, dòng tiền có thể quay lại ngay với bất động sản. Khi dòng tiền quay trở lại thị trường, nhiều người sẽ tìm đến các kênh đầu tư đem lại lợi nhuận cao hơn so với kênh gửi tiết kiệm. Nhìn lại quá khứ, thông thường thị trường chứng khoán sẽ tăng trưởng trước, sau đó sẽ đến thị trường bất động sản.

Tại báo cáo thị trường của Viện nghiên cứu kinh tế – tài chính – bất động sản Dat Xanh Services (FERI) 6 tháng cuối năm 2023 là thị trường của người mua, khi nhiều chính sách và phương thức thanh toán được đưa ra để thu hút sự quan tâm của khách hàng như thanh toán 20% - 30% nhận nhà ngay, giãn tiến độ thanh toán, 1,5 – 3 năm đầu thanh toán 20% - 30%; chương trình hỗ trợ lãi suất đến 36 tháng, chiết khấu sâu 10% - 15%, chương trình hỗ trợ khách thuê, hỗ trợ chủ nhà với các cam kết cho thuê, tặng gói nội thất… FERI dự báo nửa cuối năm 2023, số đông nhà đầu tư vẫn sẽ duy trì trạng thái quan sát, không vội xuống tiền, tuy nhiên cũng đã xuất hiện nhu cầu mua “bắt đáy” bất động sản.

Theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, quý III - IV/2022 và quý I/2023 là giai đoạn thị trường suy thoái; quý II/2023 trở đi là giai đoạn chạm đáy. Cụ thể trong quý II/2023 có đến 4 lần Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành. Đến 20/6/2023, tăng trưởng tín dụng chỉ đạt ở mức thấp 3,13%. Nếu giải ngân tốt thì phải mất thêm 2 quý. Dự báo thị trường bất động sản đến quý II/2024 mới ổn định.Vậy nên đơn vị này dự báo thời điểm giữa năm hoặc đến quý II/2024 thị trường bất động sản mới đạt đến điểm đảo chiều. Lãi suất giảm và có nhiều chính sách ưu đãi là cơ hội tốt để nhà đầu tư xuống tiền. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn có tâm lí cẩn trọng và nghe ngóng thời cơ.

Một khảo sát được tiến hành với gần 1.000 môi giới bất động sản đã chỉ ra khó khăn lớn nhất khiến các giao dịch nhà đất không thể “chốt kèo”. Theo đó, nguyên nhân chủ yếu do người mua có tâm lý muốn giữ tiền chờ bất động sản giảm thêm. Một số khác cảm thấy hoang mang, nghi ngại thị trường bất động sản sẽ vẫn còn tiêu cực nên chưa dám bỏ tiền vào.

Có đến 61% người tham gia khảo sát cho biết có dự định sẽ xuống tiền mua bất động sản trong năm 2024. Trong đó, 59% có nhu cầu mua để đầu tư và đất nền là loại hình được hướng đến nhiều nhất với 40% lựa chọn, tiếp đến là chung cư 28% và nhà riêng là 21%. Dự báo dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024- 2026. Lúc này, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng. Chu kỳ phục hồi có thể sẽ bắt đầu diễn ra trong nửa đầu năm 2024.

Các chuyên gia đều chung nhận định, thời gian qua thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn do 2 nút thắt lớn nhất đó là vốn và pháp lý. Nhưng đến thời điểm này, những vướng mắc đang dần được tháo gỡ.

Trần Lê