Có thể những rủi ro về dòng tiền, thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản đã qua đỉnh điểm nhưng khi được hỏi về triển vọng thị trường từ nay đến cuối năm, người trong cuộc vẫn có cái nhìn khá thận trọng.

​​​​​​​

(Ảnh minh họa).

Trước áp lực chi phí tài chính tăng cao trong khi dòng tiền “khan hiếm" vì không bán được hàng, không huy động được vốn từ trái phiếu, không đủ tiêu chuẩn vay vốn tín dụng,... khiến sức khỏe của nhiều doanh nghiệp địa ốc ngày càng suy yếu.

Một chuyên gia trong ngành nhận định, nếu không tìm được lối thoát kịp thời, rất có thể thị trường sẽ phải đối mặt với kịch bản ra đi của hàng loạt các đối tượng, từ doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản đến doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và môi giới bất động sản.

Tuy nhiên, ngoài việc tái cấu trúc, thay đổi để thích nghi thì không ít doanh nghiệp, nhà đầu tư chỉ còn cách chờ đợi bởi nhiều khả năng thị trường vẫn sẽ tiếp tục khó khăn ít nhất là tới cuối năm nay. Không ít lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc cũng có cái nhìn thận trọng về thị trường trong tương lai gần.

Chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2023 diễn ra mới đây, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn C.E.O (CEO Group) cho hay, thị trường bất động sản từ giữa năm 2022 đến nay có thể nói là rất ảm đạm và có thanh khoản rất kém. CEO Group cũng đã trải qua ba lần thị trường bất động sản khủng hoảng cho đến nay. Lần đầu tiên vào năm 2007 – 2008, lần 2 vào năm 2011 – 2013 và lần thứ ba này hó cũng không khác nhiều so với khó khăn của hai lần trước, thậm chí thách thức lần này còn lớn hơn.

Chính phủ cũng đã vào cuộc tháo gỡ khó khăn về thanh khoản cho thị trường, chỉ đạo giảm lãi suất, hoàn thiện thể chế,… Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm thị trường bất động sản dự báo vẫn còn rất khó khăn và khó khăn này có thể còn kéo dài sang năm 2024 ở một mức độ nhất định.

“Các phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu thực của người dân vẫn có nhu cầu rất lớn. Đây là cơ sở để chúng ta tự tin thị trường sẽ sớm hồi phục trong thời gian tới”, ông Bình nói.

Riêng với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, Chủ tịch CEO Group cho biết, thị trường trong hơn 2 năm vừa qua chịu ảnh hưởng rất lớn bởi dịch COVID-19, sau đó là chiến tranh, lạm phát,… Nhiều địa điểm du lịch ở các nơi trên thế giới rất tiêu điều, các cửa hàng mặt phố kinh doanh trước khi xảy ra dịch bệnh đều rất sầm uất thì nay đóng cửa rất nhiều, biển hiệu cho thuê treo tràn lan,… Và Việt Nam cũng không ngoại lệ.

Nhìn lại giai đoạn trước dịch bệnh, cụ thể là năm 2019, ngành du lịch của Việt Nam đóng góp khoảng 10% GDP, trong đó chủ yếu là nguồn thu từ khách du lịch quốc tế (khoảng 18 triệu khách). Tuy nhiên, hiện nay, khách quốc tế gần như chưa quay trở lại Việt Nam.

“Với CEO Group, đợt lễ 30/4 – 1/5 vừa qua là một ví dụ điển hình bởi mọi năm, khách du lịch đến nghỉ dưỡng và tiêu tiền rất nhiều nhưng dịp này ào ào khách vào rồi lại ào ào ra, gần như không chi tiêu gì cả. Mọi năm mùa hè, dự án của chúng tôi có tỷ lệ lấp đầy khoảng 60 – 70% nhưng năm nay chỉ lấp đầy được khoảng 30%. Đây có lẽ đang là tình trạng chung của ngành du lịch, rất khó khăn.

Trong năm 2023 mọi thứ vẫn còn khó khăn. Tuy nhiên, nếu thể chế cởi mở hơn (chính sách miễn thị thực) cùng với những thay đổi của nội tại doanh nghiệp (tái cấu trúc, cắt giảm chi phí, đưa ra các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường,…), hy vọng từ đầu năm 2024, ngành du lịch nói chung và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng sẽ có những khởi sắc”, vị này nhận định.

Khó khăn vẫn bủa vây

Dưới góc nhìn của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc GP.Invest, hiện nay, bất động sản đang chững lại kéo theo các chuyên ngành kinh tế liên quan cũng rất khó khăn. 6 tháng đầu năm nay, theo Hiệp hội Thép, tiêu thụ thép giảm 20%, xi măng giảm 10%,…

Trong khi đó, nguồn vốn đầu tư ngoài ngân sách đang sụt giảm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản. Số lượng dự án triển khai trong năm 2023 giảm cả về số lượng và quy mô. 6 tháng đầu năm, vốn đầu tư nhà nước tăng 12,6% nhưng vốn tư nhân chỉ tăng 2,4% và khu vực FDI tăng 3,8%.

Nguyên nhân của tình trạng này, theo đánh giá của các chuyên gia, chủ yếu là pháp lý vướng mắc không được giải quyết được do thiếu đồng bộ, chồng chéo, xung đột của hệ thống văn bản pháp luật. Bất cập này chưa có giải pháp khắc phục triệt để.

Vì vậy, ông Hiệp cho rằng cần có một cơ quan chuyên trách đủ chuyên sâu của Quốc hội rà soát văn bản pháp lý trước khi trình Quốc hội để gạt bỏ những chồng chéo xung đột trong các luật, nhất là giữa Luật Đất đai và các luật khác đang chuẩn bị sửa đổi trong dịp này. Ngoài ra, các cơ quan soạn thảo cần lắng nghe, tiếp thu các đề đạt, kiến nghị, thắc mắc của các hiệp hội doanh nghiệp, doanh nghiệp trong quá trình xây dựng luật để hoàn chỉnh khung pháp lý, thúc đẩy, động viên các nguồn lực xã hội vào đầu tư phát triển, tạo công ăn việc làm và tăng trưởng kinh tế.

Bên cạnh đó, vị này đề xuất chính sách cơ chế để khuyến khích kích cầu hợp lý cho toàn bộ nền kinh tế. Theo Chủ tịch GP.Invest, Chính phủ đã rất quyết liệt điều hành, chỉ đạo hạ lãi suất cho vay và giảm thuế VAT 2%,… nhưng cần có thêm những giải pháp cụ thể về miễn giảm, giãn hoãn một số loại thuế phí, nới lỏng chính sách tài khoá, kích cầu tiêu dùng mạnh hơn nữa để củng cố tâm lý trên thị trường.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nói với người viết: “Các doanh nghiệp đang khó khăn muôn trùng mà khó khăn lớn nhất không phải là vấn đề tài chính, mà là từ pháp lý. Quy trình thủ tục pháp lý vẫn vậy nhưng tại sao ngày trước doanh nghiệp vẫn làm được mà bây giờ thông thoáng hơn thì lại tắc? Liên tục có những văn bản, Thông tư, Nghị định để tháo gỡ khó khăn cho bất động sản nhưng đến nay thị trường vẫn chưa thấy có chuyển biến rõ nét. Anh em trong nghề bất động sản đang bảo nhau đi chơi vì càng đi làm càng mất tiền”.

Cũng theo vị này, thị trường bất động sản đang gặp một vấn đề rất “oái oăm” là nguồn cung thì không có, giá vẫn rất cao và không có người mua. Bây giờ lãi suất có giảm xuống nữa thì cũng chưa chắc đã có nhiều nhà đầu tư xuống tiền bởi vì đây là giai đoạn rất nhạy cảm. Những người có tiền hiện nay đang phần vẫn giữ bài toán an toàn, một là gửi ngân hàng, hai là đầu tư vào một tài sản khác có tính ổn định và tính thanh khoản cao. Hiện tại vẫn khó xác định thị trường thời gian tới sẽ đi lên hay tiếp tục đi xuống.

“Nếu lãi suất giảm, thị trường có thể phục hồi một phần bởi vì điều này sẽ tác động đến quyết định mua của một số người có nhu cầu ở thật. Còn với những nhà đầu tư, trừ khi có sản phẩm thật sự tốt thì họ mới đầu tư, còn không thì họ vẫn giữ trạng thái nghe ngóng.

Do đó, từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ vẫn như hiện nay và không có gì đột biến, giao dịch có nhưng không nhiều. Nguồn cung của các dự án thì đang chịu ảnh hưởng rất nhiều bởi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai nhưng các luật này đều đang sửa và chưa được thông qua. Tất cả đều đang trong trạng thái chờ đợi”, ông Toản nhận định.

Vị này cho rằng, sang năm 2024, diễn biến của thị trường còn phụ thuộc vào tình hình kinh tế vĩ mô, bởi khó khăn hiện nay đã lan đến cả sản xuất, xuất nhập khẩu, thương mai dịch vụ, du lịch,… Hầu hết các ngành kinh tế đều khó khăn thì tất nhiên cũng không có nguồn tiền đổ vào bất động sản. Bởi vì tiền đầu tư vào bất động sản phải chảy từ các ngành khác sang.

“Bây giờ tất cả khó khăn thì làm sao có tiền mua bất động sản. Với người bán cũng vậy, bây giờ bán nhà rất khó, càng giá trị cao càng khó bán”, ông Toản nói.

Hà Lê