Giá trị tồn kho bất động sản cả nước hiện đạt mức hàng chục nghìn tỷ đồng. Với sự khan hiếm về vốn, các chủ đầu tư tìm cách để bán hàng để thu hút dòng tiền, khiến nhiều doanh nghiệp trở nên khó khăn.

Hiện nay, giá trị tồn kho bất động sản trên cả nước đạt mức hàng chục nghìn tỷ đồng.

Dựa trên số liệu báo cáo của một số địa phương (17/63 tỉnh), lượng tồn kho bất động sản trong quý 2 ước tính khoảng 16.688 sản phẩm (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền). Trong số đó, chung cư chiếm khoảng 1.714 căn, nhà ở riêng lẻ là 7.473 căn và đất nền là 7.501 sản phẩm. Tỷ trọng lớn nhất vẫn tập trung ở phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án. 

Lượng tồn kho bất động sản tăng

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, đến cuối Q2/2023, lượng tồn kho bất động sản trên toàn quốc tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó, giá trị tồn kho bất động sản hiện đang ở mức hàng chục nghìn tỷ đồng. Nếu xem xét chỉ riêng 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở được niêm yết trên thị trường chứng khoán, thì lượng hàng tồn kho tích lũy đến cuối Q2 đã lên tới hơn 270.000 tỷ đồng. 

Những doanh nghiệp có hàng tồn kho có thể kể đến như Novaland (139.000 tỷ đồng), Vinhomes (55.000 tỷ đồng), Nam Long (16.200 tỷ đồng), Đất Xanh (14.800 tỷ đồng), Khang Điền (12.700 tỷ đồng), Phát Đạt (12.170 tỷ đồng), An Gia (3.350 tỷ đồng)...

Những doanh nghiệp này đều có lượng hàng tồn kho nhiều là bởi sản phẩm tại các dự án quy mô lớn gặp khó trong vấn đề bán hàng. Đáng chú ý, nguyên nhân chính không phải xuất phát từ yếu tố chủ quan của các chủ đầu tư, mà phần lớn là do vướng mắc pháp lý, hạn chế tín dụng và chu kỳ trầm lắng của thị trường. Đây là một trong những áp lực lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản từ đầu năm 2022 đến nay.

Liên quan đến vấn đề này, các chuyên gia nhận định, vẫn còn nhiều bất cập trong hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản cần được sửa đổi. Một số vấn đề chưa được thống nhất bao gồm hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất (bao gồm đấu giá, đấu thầu, chỉ định).

Ngoài ra, thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng thiếu vốn trung và dài hạn ổn định. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp đang gặp khó khăn. Bên cạnh đó, dòng vốn ứng trước từ khách hàng và vốn từ chủ đầu tư chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án.

Nhiều chủ đầu tư đã chia sẻ rằng, trong thời gian qua, nhiều dự án phải đối mặt với các vấn đề liên quan đến đền bù hoặc việc xây dựng bị đình trệ do vướng pháp lý, dẫn đến sự trì hoãn kéo dài. Điều này đã khiến nhiều doanh nghiệp bị chôn vốn quá lâu, gây áp lực lớn về tài chính. Nếu những vấn đề này không được giải quyết sớm, có thể gây gia tăng lượng tồn kho bất động sản, khiến cho doanh nghiệp không biết phải làm gì với tài sản hiện tại.

Theo Bộ Xây dựng, đến cuối Q2/2023, lượng tồn kho bất động sản trên toàn quốc tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm ngoái.

Sửa đổi các Luật liên quan

Trước những khó khăn trên, Bộ Xây dựng đã đề nghị NHNN tiếp tục đôn đốc, chỉ đạo các tổ chức tín dụng giảm mặt bằng lãi suất huy động và cho vay trên cơ sở đảm bảo sản xuất, kinh doanh, hiểu quả. Bên cạnh đó, tiếp tục triển khai thực hiện việc chủ trì, phối hợp với Bộ và các bộ ngành liên quan nhằm triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng theo chỉ đạo từ Chính phủ tại Nghị quyết số 33/NQ-CP. 

Cùng với đó, Bộ Xây dựng cũng đề nghị các địa phương triển khai tập trung nghiên cứu, ban hành các quy định cụ thể theo thẩm quyền để triển khai có hiệu quả các quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở và các quy định pháp luật khác có liên quan. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, điều mà nhiều doanh nghiệp bất động sản đang trông chờ nhất là sự điều chỉnh các chính sách liên quan đến tín dụng bất động sản cũng như việc giải quyết các khó khăn liên quan đến thủ tục pháp lý cho các dự án.

Do đó, để khôi phục động lực đầu tư vào các dự án, giải quyết các vấn đề cung - cầu trên thị trường và giảm thiểu việc gia tăng tồn kho bất động sản cần đưa ra những sửa đổi thích hợp đối với Luật Đầu tư, Luật Đất đai và các luật liên quan khác.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, các doanh nghiệp bất động sản hiện đang phải đối mặt với nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý phức tạp kéo dài. Vì vậy, các cơ quan quản lý Nhà nước cần xem xét và điều chỉnh mạnh mẽ các quy định về pháp lý dự án, đặc biệt là sửa đổi liên quan đến Luật Đầu tư và Luật Đất đai để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho đầu tư, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc.

Vi Anh