Con số hơn 1 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản cho thấy mối quan hệ giữa các chủ đầu tư và ngân hàng đang được cải thiện sau thời gian gần như tê liệt. Vậy thì tại sao, không ít “đại gia” vẫn than khó tiếp cận vốn?

Trong báo cáo về thị trường bất động sản năm 2023, Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho biết tính đến 30/11/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,022 triệu tỷ đồng, tương đương 40,8 tỷ USD.

Dòng tiền vẫn khó

Dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở tiếp tục chiếm ưu thế với gần 283.900 tỷ đồng, tăng 3% so với cùng kỳ. Trong khi đó, vay mua đất đạt 68.694 tỷ đồng, vay kinh doanh nhà hàng, khách sạn đạt 59.484 tỷ đồng, vay kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng đạt 45.117 tỷ đồng…

Theo Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã triển khai đồng bộ nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, tăng khả năng hấp thụ vốn tín dụng của nền kinh tế. Đặc biệt, nhiều nhà băng giảm mạnh lãi suất huy động, đồng thời lãi suất cho vay mua nhà của một số ngân hàng cũng đã thấp hơn năm 2022.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn "than" tiếp cận dòng vốn ngân hàng gặp khó (Ảnh minh họa: Duy Thế).

Ông Phạm Anh Khôi, chuyên gia của DXS-FERI, đánh giá theo đà giảm của lãi suất huy động, lãi suất cho vay mua bất động sản cũng hạ nhiệt, lãi suất sản xuất dành cho hoạt động kinh doanh cũng được nới lỏng với nhiều ưu đãi.

Tuy nhiên, mặc dù lãi suất giảm nhưng dòng vốn vẫn chưa được khơi thông. Vào cuối năm 2023, tình trạng dư thừa vốn của các ngân hàng vẫn không thay đổi nhiều, việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp và người dân vẫn rất khó khăn, bởi tiêu chuẩn cho vay của các ngân hàng có phần khắt khe hơn trước.

Ông Khôi kỳ vọng trong năm 2024, doanh nghiệp và người dân có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất hợp lý, các giải pháp Chính phủ đề ra trước đó đã có đủ thời gian để phát huy hiệu quả. Khi lãi suất cho vay thả nổi về dưới 10% thì khả năng chi trả của người mua nhà mới quay trở lại.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho hay để làm dự án, doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu từ 15 đến 20% tổng vốn đầu tư. Nếu dự án có quy mô từ 20 ha trở lên thì tỷ lệ vốn chủ sở hữu là 15% và yêu cầu tỷ lệ vốn 20% với dự án có quy mô nhỏ hơn 20 ha. Như vậy, 80 - 85% nguồn vốn đầu tư là từ huy động. Trong khi, thị trường huy động còn gặp nhiều khó khăn.

Doanh nghiệp tìm cách xoay xở

Trong bối cảnh dòng vốn từ ngân hàng chưa thực sự được khơi thông, phát hành trái phiếu và tiền trả trước từ khách hàng cũng gặp nhiều khó khăn, không ít doanh nghiệp bất động sản tiếp tục lâm cảnh “cạn tiền”, buộc phải dạt ra vùng ven hoặc đổ về các địa phương lân cận để tìm kiếm các dự án "sạch" pháp lý, kiếm tiền xoay xở.

Minh chứng, ở phía Bắc, các tỉnh như Phú Thọ, Tuyên Quang, Thái Nguyên đang đón nhận dòng vốn đầu tư mới từ các “ông lớn” bất động sản đến từ Hà Nội.

Điển hình, tại Thái Nguyên, một doanh nghiệp mới đây âm thầm khởi công một khu đô thị trên diện tích đất hơn 9,6ha. Dự án này không nằm ở thành phố Thái Nguyên mà lại ở một nơi hầu như giới đầu tư bất động sản ít nghe tên là thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình. Còn tại Phú Thọ, ít nhất hai doanh nghiệp đến từ Hà Nội đang lặng lẽ đầu tư hai dự án bất động sản khá lớn ở thành phố Việt Trì.

Còn tại phía Nam, thị trường nhà đất tại Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An... thời gian qua trở nên sôi động hơn đáng kể, với sự xuất hiện của nhiều "ông lớn" địa ốc từ TP.HCM là bằng chứng cho thấy xu hướng “đánh bắt xa bờ” của doanh nghiệp ngày càng rõ ràng.

Chia sẻ với Vnbusiness, ông Hoàng Quân, đại diện chủ đầu tư nhiều dự án tại TP.HCM và Đông Nam bộ, cho hay bên cạnh gánh nặng về chi phí, các điểm nghẽn về pháp lý, đặc biệt là đất đai cũng là yếu tố khiến doanh nghiệp cạn kiệt dòng tiền, buộc phải dạt vùng ven, đánh bắt xa bờ.

"Các doanh nghiệp bất động sản phải có sản phẩm mới bán ra thị trường thì mới có nguồn thu và tiền nhằm nuôi bộ máy, giữ chân nhân viên bán hàng, đợi thị trường khai thông trở lại. Nhưng muốn có sản phẩm mới thì pháp lý phải được gỡ, nhưng bao giờ gỡ xong thì lại phải đợi…", vị đại diện doanh nghiệp nói.

Bàn về giải pháp để gỡ khó cho chủ đầu tư, ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc CTCP tư vấn đầu tư FIDT cho rằng các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Thay vào đó, các doanh nghiệp nên quan tâm quản trị tài chính, đồng thời dự trù rủi ro từ những sự kiện “thiên nga đen” như Covid-19 và những bất ổn 2 năm qua, tránh trường hợp không có thặng dư tài chính, phải cuống cuồng huy động vốn. Doanh nghiệp cần có chiến lược bài bản để bước vào thị trường huy động vốn, IPO hoặc kêu gọi vốn khi cần.

Trong khi đó TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, đánh giá với doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME), việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng là khó và cũng không thể phát hành trái phiếu.

Do đó, giải pháp vốn với các doanh nghiệp SME là không dựa vào quy mô vốn mà dựa trên mô hình tổ chức và lợi thế sản xuất. Đồng thời, xây dựng chiến lược trong các giai đoạn phát triển cụ thể, có phân kỳ đầu tư hợp lý; chọn mô hình công ty cổ phần và thuê tư vấn chuyên nghiệp để mời gọi đối tác đầu tư tài chính.

Hưng Nguyên