Bất chấp những khó khăn của thị trường chung, phân khúc biệt thự, liền kề tại vùng ven Hà Nội tiếp tục cho thấy sự khởi sắc cả về thanh khoản và giá bán. Các “tay to” với dòng tiền mạnh và tầm nhìn dài hạn đang rục rịch trở lại các điểm nóng.
Số liệu vừa công bố của CBRE cho thấy nguồn cung sơ cấp nhà liền thổ (biệt thự, liền kề) trong quý III/2024 tại Hà Nội đã ghi nhận sự cải thiện đáng kể so với 2 quý đầu năm, với hơn 3.200 căn mở bán mới (trong đó gần 80% nguồn cung mới đến từ 1 dự án đô thị tại Đông Anh).
Giá tiếp đà tăng
Về tỷ lệ hấp thụ, số nhà thấp tầng bán được trong quý qua đã ghi nhận mức tăng đáng kể so với đầu năm, đạt hơn 2.500 căn, gấp gần 5 lần so với quý trước và tăng 124% so với cùng kỳ năm 2023. Tổng số căn bán được trong 9 tháng đầu năm 2024 ghi nhận hơn 3.400 căn.
Giá bán sơ cấp nhà thấp tầng trung bình quý III tăng đáng kể so với quý trước, đạt 235 triệu đồng/m2, tăng 16% theo quý và gần 27% theo năm. Trong khi đó, giá bán trung bình thứ cấp vào cuối quý III cũng tiếp tục đà tăng, đạt xấp xỉ 167 triệu đồng/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm VAT), tăng 3% theo quý và gần 7% theo năm.
Phân khúc biệt thự liền kề vẫn được đánh giá nhiều tiềm năng, song chỉ dành cho nhà đầu tư có dòng tiền mạnh.
Kết quả thăm dò của Savills cũng cho thấy những chỉ số tăng trưởng tích cực của phân khúc biệt thự liền kề. Đáng chú ý, giá biệt thự, liền kề thứ cấp tiếp tục leo thang trong quý III và cao hơn giá sơ cấp.
Cụ thể, giá biệt thự mua qua bán lại đã tăng 3% theo quý, đạt trung bình 169 triệu đồng/m2 đất, cao hơn 13% so với các sản phẩm trong rổ hàng mới. Tương tự, nhà liền kề cũng tăng giá 4% theo quý lên 187 triệu đồng/m2 đất, cao hơn 20% so với giá sơ cấp.
CEO EZ Property Phạm Đức Toản đánh giá nguyên nhân khiến phân khúc biệt thự liền kề tăng giá mạnh, một phần vì "ăn theo" mặt bằng giá chung cư mới xung quanh. Kể từ đầu năm đến nay các tòa căn hộ mới phía Tây liên tục ra mắt với mặt bằng giá 60-80 triệu đồng/m2, thậm chí tăng vọt lên mức trăm triệu/m2, khiến nhà đầu tư các dự án thấp tầng xung quanh muốn nâng giá.
Chứng kiến đà tăng cả về thanh khoản và giá bán tại phân khúc biệt thự, liền kề, không ít nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn bắt đầu rục rịch trở lại các điểm nóng tiềm năng.
Đơn cử, từ đầu tháng 8, khi bộ 3 luật liên quan bất động sản chính thức có hiệu lực, cùng những thông tin thị trường nhà đất bắt đầu vào chu kỳ mới, anh Hoàng Anh Tú, một nhà đầu tư chuyên biệt thự tại Hà Nội, rục rịch trở lại các điểm nóng.
Có sóng vào cuối năm?
Mới nhất, anh Tú liên hệ với môi giới để tìm hiểu một dự án biệt thự đơn lập, quy mô gần 170 căn, tại huyện Hoài Đức. Diện tích các căn phổ biến khoảng 275 - 315 m2, gồm 3 tầng nổi, mặt tiền 17,5 m, giá bình quân trong khoảng 38 - 71 tỷ đồng.
Một căn biệt thự diện tích 315 m2 nằm trong dự án này đang được rao bán cắt lỗ sâu 4,5 tỷ đồng vì chủ nhà gặp khó khăn về tài chính. “Nhưng khi tôi đến, chủ cũ nói mức giá trên đã cũ, hiện tại nếu có thiện chí mua, chủ nhà sẽ giảm từ 38 tỷ đồng xuống còn 37 tỷ đồng, tương đương hơn 117 triệu đồng/m2”, anh Tú chia sẻ.
Sau thời gian tìm hiểu, theo anh Tú, phân khúc biệt thự ở một số khu vực tại Hoài Đức đang liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, tăng 7 - 15% so với cách đây hơn 1 năm. “Không có ít nhất 30 tỷ đồng trong tay thì rất khó để tìm các sản phẩm tiềm năng ở khu vực này”, nhà đầu tư gốc Hà Nội nói thêm.
Không chỉ ở Hoài Đức, giá bán biệt thự ở hầu hết khu vực vùng ven Hà Nội đều đang ghi nhận đà tăng giá bình quân 7 - 25%. Thậm chí, ở một số khu vực, môi giới hoạt động mạnh, lượng khách quan tâm tăng, còn xuất hiện tình trạng sốt cục bộ.
Điển hình như tại Hà Đông, anh Đức, một môi giới “thổ địa” ở phân khúc nhà liền thổ, cho hay các sản phẩm biệt thự trong tầm giá 30 - 40 tỷ đồng khu vực này đang được quan tâm rất lớn. Có dự án mới tung ra hơn 100 căn, chỉ trong ngày đã có hàng chục căn được khách đặt cọc.
“Giá biệt thự tại Hà Đông hiện có giá bình quân trên dưới 150 triệu đồng/m2, không hề rẻ. Nhưng nếu so sánh với các khu vực lân cận như Mỹ Đình thì Hà Đông vẫn còn nhiều dư địa để đầu tư, vì còn thấp hơn khoảng 20-35%”, anh Đức phân tích.
Có thể thấy, phân khúc biệt thự liền kề đang trên lộ trình phục hồi tốt. Theo CBRE, dự kiến từ nay tới cuối năm 2024, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội có thêm gần 5.000 căn mở bán mới, chủ yếu đến từ các dự án của Vinhomes, Sunshine Group và Nam Cường Group ở phía Tây và phía Đông.
Với lượng cung dồi dào, đạt mức cao nhất trong nhiều năm, CBRE đánh giá năm 2024 có thể "chấm dứt chu kỳ khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong suốt 4 năm".
Những thông tin dự báo tích cực kể từ đầu năm khiến thị trường biệt thự, liền kề tại nhiều khu vực vùng ven xuất hiện tình trạng sốt cục bộ. Thị trường đang ấm lên, tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo thận trọng với những nhà đầu tư mới muốn rót tiền.
“Thị trường đang dần tan băng, đã có những nhà đầu tư thực đi săn nhà, tuy nhiên, cũng không ít khu vực xuất hiện tình trạng các sàn, hay giới đầu cơ chủ động mua qua bán lại nhằm tạo sóng, tăng giá. Những cơn sóng ảo này nếu nhà đầu tư không thận trọng rất dễ bị cuốn vào”, một chuyên gia phân tích.
Từ diễn biến thực tế và phân tích của giới chuyên gia, có thể thấy phân khúc biệt thự, liền kề luôn cho thấy tiềm năng về dài hạn, tuy nhiên khó bứt tốc trong ngắn hạn. Vì vậy, phân khúc này hiện chỉ dành cho những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn tối thiểu từ 3-5 năm. Nhà đầu tư mới cần thận trọng, tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền, tránh lao vào những cơn “sốt ảo”.
Hưng Nguyên-Link gốc