Bất chấp các chính sách khuyến mãi khủng của chủ đầu tư trên thị trường sơ cấp, nhiều người mua nhà ở thực đang quan tâm nhiều hơn đến thị trường thứ cấp, với cuộc đua “săn” hàng cắt lỗ hoặc giảm giá sâu.

Báo cáo của nhiều cơ quan nghiên cứu thị trường chỉ ra trong thời gian qua, ngược lại với đà tăng giá sơ cấp, giá bán thứ cấp trên thị trường bất động sản lại ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi của chủ đầu tư.

Thời điểm “săn” nhà giá tốt

Kết quả thăm dò thực tế của VnBusiness cũng cho thấy, dù đã không còn ồ ạt, nhưng hiện tượng các nhà đầu tư F0 dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính phải giảm giá để cắt lỗ hoặc thu hồi vốn vẫn còn không ít trong khoảng thời gian từ trước Tết Nguyên đán đến nay.

Đơn cử, ngay sau kỳ nghỉ Tết, anh Nguyễn Công Thành, một nhà đầu tư gốc Hải Phòng bắt đầu rao bán căn chung cư rộng 56m2, 2 phòng ngủ, tại Hà Đông (Hà Nội), giá từ 2,5 tỷ đồng xuống còn 2,1 tỷ đồng, có thương lượng. Đây là 1 trong 2 căn hộ được anh mua vào cách đây 2 năm, khi thị trường sốt.

“Căn hộ có vị trí khá đẹp, mặt bằng giá nhà sơ cấp khu vực này hiện cũng vào khoảng 45-50 triệu đồng/m2, nên mức giá 2,1 tỷ đồng là khá rẻ. Bán ra vào thời điểm này rất tiếc, nhưng vì cần tiền gấp để đáo hạn ngân hàng nên tôi buộc phải bán”, anh Thành chia sẻ.

Thị trường nhà ở thứ cấp được dự báo tiếp tục sôi động trong năm 2024.

Cùng ở Hà Đông, từ trước Tết, chị Hà Thu đã bắt đầu đăng bán căn hộ rộng 70 m2 trên một loạt sàn bất động sản online, đồng thời chi gần 20 triệu đồng cho môi giới, với hy vọng thoát hàng thành công ngay trong tháng Giêng.

Theo chị Thu, do gặp khó khăn về tài chính nên gia đình chị quyết định sẽ bán cắt lỗ căn chung cư 2 phòng ngủ này, giá giảm từ gần 3 tỷ đồng xuống còn khoảng 2,5 tỷ đồng để lấy tiền trả nợ ngân hàng. Với khách có thiện chí, chị sẵn sàng chia sẻ các chi phí về thủ tục hành chính, làm sổ đỏ…

Nhận định về các trường hợp bán “cắt lỗ” trong thời gian qua, anh Vũ Quốc Việt, trưởng một văn phòng môi giới tại khu vực Tây Hà Nội cho hay, đây là chuyện không hiếm, song hầu hết chỉ xảy ra với những nhà đầu tư mới non kinh nghiệm, dựa quá nhiều vào vốn vay.

Đặc điểm của nhà đầu tư F0, theo anh Việt, là thường vay vốn để “lướt sóng”, với tham vọng bán chốt lời trong vòng 1-2 năm. Tuy nhiên, với các sản phẩm mới, được mua trong khoảng 2 năm trở lại đây phần lớn đã ở mức giá quá cao nên khó có tiềm năng tăng trong vòng 2-3 năm.

“Khó thanh khoản trong khi gánh nặng tài chính bủa vây khiến nhiều người buộc phải bán cắt lỗ. Cũng có nhiều nhà đầu tư chủ động bán lỗ để thu hồi vốn”, anh Việt nói.

Sôi động thị trường thứ cấp

Từ những diễn biến thực tế, thị trường nhà ở thứ cấp được dự báo tiếp tục sôi động trong năm 2024, đặc biệt là phân khúc nhà đất thổ cư và chung cư ở các khu vực ven trung tâm như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Long Biên và Gia Lâm…

Cụ thể, theo số liệu của OneHousing, trong số 63% người có nhu cầu mua bất động sản năm 2024, hầu hết đều quan tâm tới căn hộ chung cư, đất nền và nhà đất thổ cư. Trong bối cảnh giá nhà ở sơ cấp đang tăng mạnh, việc mua bán, chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp đang là lựa chọn thay thế của nhiều người mua nhà.

Thị trường chuyển nhượng nhà ở thứ cấp Hà Nội sôi động với lượng giao dịch nhà liền thổ cao. Hà Đông, Nam Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm lần lượt là 4 quận ghi nhận lượng giao dịch chuyển nhượng nhà thổ cư lớn nhất trên toàn thị trường.

Trong khi đó, thị trường mua qua bán lại chung cư tại Hà Nội diễn ra tại nhiều dự án, trong đó các dự án đại đô thị, nằm ngoài trung tâm chiếm tỷ trọng lớn.

Khi lựa chọn mua căn hộ để ở, ngoài yếu tố về giá, người mua nhà quan tâm nhiều tới các tiện ích nội khu, thiết kế căn hộ và cảnh quan nhìn từ căn hộ. Điều này phần nào giải thích nguyên nhân các khu đô thị lớn đầy đủ tiện ích đã đi vào hoạt động đang ngày càng thu hút người mua nhà.

Ở góc nhìn chuyên gia, TS. Đinh Thế Hiển nhìn nhận trong thời gian qua, giá bán nhà trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục tăng trong bối cảnh chi phí đầu vào leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư, nhà ở của người dân còn rất lớn.

Ngược lại, ở thị trường thứ cấp, trong dài hạn nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, xu hướng giảm giá sẽ còn tiếp tục dù không ồ ạt như cách đây vài tháng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.

Đặc biệt, khi các chủ đầu tư đang đẩy mạnh kích cầu với các chính sách bán hàng hấp dẫn, chiết khấu sâu, giúp giá bán sơ cấp “mềm” hơn, thì sẽ càng khó khăn với các nhà đầu tư thứ cấp. Nếu điều này xảy ra, “độ vênh” về giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ tiếp tục tăng lên.

Đây là lý do nhiều chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư thứ cấp cần cân nhắc kỹ việc bán ra sớm hay tiếp tục gồng lỗ. “Nếu vẫn đủ lực đi đường dài, nhà đầu tư không cần quá lo lắng, khi tốc độ tăng giá tài sản vẫn ở mức 4-7% (khi thị trường hồi phục) và lợi suất cho thuê ở mức 4,5-6%/năm. Ngược lại, nếu không thể đi đường dài, nhà đầu tư nên cân nhắc giảm giá để cắt lỗ sớm thay vì cố gồng lỗ chờ thời, bởi thị trường khó khởi sắc trong ngắn hạn”, một chuyên gia phân tích.

Hưng Nguyên