Với các quy định mới về đền bù, tiền sử dụng đất, giá cả leo thang… chi phí đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án dự kiến đội lên không ít. Trong bối cảnh đó, câu hỏi đặt ra là chủ đầu tư sẽ lựa chọn tăng giá bán nhà, hay chia sẻ lợi nhuận với khách hàng?

Suốt nửa thập kỷ qua, thị trường bất động sản liên tục chứng kiến quá trình tăng giá mạnh ở gần như mọi phân khúc, khiến “cơn khát” nhà ở của người dân đang bị đẩy lên đỉnh điểm. Nguyên nhân chủ yếu được chỉ ra là bởi những vướng mắc về pháp lý và nguồn cung khan hiếm.

Chi phí tăng lên

Giữa lúc bất động sản đang chìm sâu trong khủng hoảng, liên tục 3 bộ luật sửa đổi quan trọng là Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản được thông qua. Cả doanh nghiệp và người mua nhà đều kỳ vọng đây sẽ là “liều thuốc” chữa lành cho thị trường địa ốc trong thời gian tới.

Về cơ bản, theo giới phân tích, cả 3 bộ luật sửa đổi khi có hiệu lực từ 1/1/2025 sẽ góp phần khơi thông các điểm nghẽn về pháp lý, vốn chiếm tới 70% khó khăn của doanh nghiệp. Tuy nhiên, nhiều khả năng, các quy định mới sẽ đẩy chi phí làm dự án tăng lên.

Khi chi phí đầu vào tăng, phần lớn doanh nghiệp sẽ cộng vào giá bán nhà.

Đơn cử, Luật Đất đai 2024 yêu cầu chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại phải có "đất ở", về cơ bản giống với quy định tại Luật Nhà ở 2023. Đồng nghĩa, doanh nghiệp dù có đất nhưng nếu không có một phần đất ở thì không thể xin chuyển mục đích sử dụng đất làm dự án.

Thay vào đó, muốn triển khai dự án, doanh nghiệp gần như chỉ còn lựa chọn tối ưu nhất là trả lại đất để tham gia đấu giá. Tuy nhiên, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để đấu giá được đất, đặc biệt đất tại khu vực trung tâm, doanh nghiệp chắc chắn phải bỏ ra núi tiền khổng lồ.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc của Batdongsan phía Nam, cho rằng một số chính sách mới của Luật Đất đai 2024 như bỏ khung giá đất hay điều chỉnh phương pháp tính giá đất có thể giúp việc xác định giá đất đền bù sát với thị trường.

Tuy nhiên, quy định mới cũng sẽ kéo theo các chi phí liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Điều này khiến chi phí phát triển dự án sẽ đội lên, và chủ đầu tư sẽ đối mặt với “bài toán” tăng giá thành sản phẩm hoặc chia sẻ lợi nhuận với khách hàng.

Tăng giá bán hay giảm lợi nhuận?

Trước bài toán đặt ra, theo giới quan sát, nếu thị trường còn khó khăn, doanh nghiệp sẽ chấp nhận (hoặc buộc phải chấp nhận) chia sẻ lợi nhuận, thông các chính sách chiết khấu, ưu đãi lãi suất, thanh toán… Tuy nhiên, khi thị trường hồi phục, khả năng chủ đầu tư lựa chọn tăng giá sẽ cao hơn.

Nhận định trên là có cơ sở bởi, thực tế là trong những năm qua, bất chấp đà lao dốc của thị trường chung, các chủ đầu tư vẫn đang tăng giá nhà, minh chứng là giá nhà trên thị trường sơ cấp vẫn liên tục đội lên, bình quân 5-15%/năm, thậm chí có khu vực tăng gấp đôi, gấp ba trong vòng 5 năm qua.

Như tại Hà Nội, đến đầu năm 2024, theo nghiên cứu mới nhất của NetCredit, Hà Nội tiếp tục lọt nhóm các thủ đô khó mua nhà ở nhất thế giới. Giá một căn nhà chung cư tại nội thành Hà Nội đã tăng 77% trong năm qua, tương đương 45 năm thu nhập bình quân của người lao động.

Trong khi đó, thống kê của Savills chỉ ra chung cư Hà Nội ghi nhận tại thời điểm cuối năm 2023 có giá 51-70 triệu đồng/m2, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại TP.HCM.

Ở góc nhìn của người trong cuộc, anh Minh, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, cho rằng những quy định mới mang lại lợi thế lớn cho doanh nghiệp có sẵn quỹ đất làm nhà ở thương mại, hoặc đã được phê duyệt.

“Khi chi phí đầu vào tăng, các chủ đầu tư có tiềm lực dù không giảm giá bán, nhưng sẽ đem đến những chương trình khuyến mãi lớn để tăng thanh khoản, thu hồi dòng tiền. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu hơn sẽ gặp nhiều khó khăn, các đơn vị này gần như chắc chắn sẽ chọn tăng giá nhà”, anh Minh phân tích.

Trong khi đó, ở góc nhìn chuyên gia, ông Đoàn Thanh Ngọc, Tổng Giám đốc Công ty PropertyX, nhìn nhận có nhiều nguyên nhân dẫn đến giá nhà tăng nhanh, từ vấn đề pháp lý kéo dài, chi phí tài chính... Trong điều kiện bình thường, đa số doanh nghiệp sẽ chọn phương án cộng tất cả các chi phí vào giá bán, kể cả lãi suất đi vay ngân hàng vào giá bán.

Rõ ràng, ở bất kỳ ngành nghề kinh doanh nào, trong đó có bất động sản, lợi nhuận luôn là một trong những mục tiêu hàng đầu. Vì vậy, trừ các doanh nghiệp lớn, vốn đã có sẵn quỹ đất lớn, sạch pháp lý, có khả năng bình ổn giá nhà, thì phần lớn chủ đầu tư sẽ ở trong xu hướng tăng giá bán.

Trong bối cảnh đó, việc phát triển các dự án nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội lại càng trở nên quan trọng. Điều này sẽ cần sự can thiệp thực chất hơn nữa từ phía cơ quan quản lý, qua đó khơi thông các điểm nghẽn, giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí, tăng nguồn cung nhà giá rẻ trên thị trường, từ đó giải cơn khát nhà ở đang lên đỉnh điểm cho người dân.

Hưng Nguyên