Chia sẻ về cơ hội đầu tư trong những tháng tiếp theo của năm 2024, ông Trần Minh – Chuyên gia bất động sản dành lời khuyên tới các nhà đầu tư: “Hãy tranh thủ chốt lời khi thấy lãi” và “tham lam nhưng phải biết sợ hãi”.

Đặc biệt, với phân khúc căn hộ chung cư, vị chuyên gia này cho rằng giá nhà chung cư cũ đã tăng ở ngưỡng cao nên khó tăng tiếp được nữa. Người mua nhu cầu ở thực nếu không đủ tiền mua căn hộ trong nội đô, có thể chờ thêm 1-2 năm tới khi nguồn cung dự án vùng ven được khai mở sẽ có thêm nhiều lựa chọn.

Hạ kỳ vọng lợi nhuận từ bất động sản

Nhận định về thị trường BĐS thời điểm hiện tại, ông Minh cho rằng, BĐS là một kênh đầu tư đặc thù, không giống với các kênh đầu tư khác, như chứng khoán, vàng,... bởi nó cần có một khoảng thời gian đủ dài để thẩm thấu vì thị trường rất lớn cũng như giá trị sản phẩm lớn. Do đó, khi thị trường BĐS đi qua giai đoạn sôi động đỉnh điểm, thì nó cần thời gian dài để phục hồi.

Chuyên gia bất động sản Trần Minh

Ở thời điểm hiện tại, khi “sức khỏe” nền kinh tế còn chưa thực sự phục hồi thì câu chuyện đầu tư gì, trong đó có BĐS... thực sự còn rất nhiều khó khăn và phức tạp. Từ đó, nhà đầu tư cân nhắc để có quyết định xuống tiền đúng đắn nhất.

Trong khoảng hơn một năm qua, nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi đổ xô rót tiền vào BĐS, với lý do chính là bởi lãi suất ngân hàng xuống thấp. Tuy nhiên, tiền lợi nhuận từ cho thuê nhà (chung cư) chỉ đạt khoảng 1%, như vậy lợi nhuận từ tiền thuê nhà sẽ không thể bằng được so với lãi suất ngân hàng.

Trong khi giá BĐS (tăng lãi vốn) thì đã qua chu kỳ tăng, do đó việc đầu tư BĐS thời điểm này không thể mang lại tỉ suất lợi nhuận cao, đặc biệt là phân khúc chung cư.

“Mỗi người cần xây dựng danh mục đầu tư cá nhân, liệt kê những sản phẩm sẽ đầu tư và nên đa dạng kênh đầu tư. Thời điểm này nên hạ kỳ vọng lợi nhuận từ BĐS, tranh thủ tìm các kênh đầu tư mới vì lĩnh vực nào cũng có thể mang lại lợi nhuận tốt nếu chúng ta có thể quản trị được” – vị chuyên gia lưu ý.

Giá nhà chung cư đã đạt đỉnh?

Thời gian gần đây, đặc biệt là những tháng đầu năm 2024, giá nhà chung cư đồng loạt tăng như “lên đồng”. Nhiều người lo ngại vì cơ hội sở hữu nhà riêng ngày càng xa vời, bên cạnh đó, câu hỏi được nhiều người đặt ra là liệu giá nhà chung cư đã đạt đỉnh?

Theo nhận định của ông Minh, giá nhà chung cư đã và đang đạt đỉnh

Lý giải về thực trạng này, ông Trần Minh cho rằng, ở các thành phố lớn nhu cầu luôn lớn, phân khúc căn hộ chung cư có pháp lý an toàn luôn dễ dàng thanh khoản, dễ cho thuê nên sau thời gian dài đi ngang nhường chỗ cho đất nền sốt nóng, thì nay chung cư tăng giá cũng là điều dễ hiểu.

Nhà đầu tư chung cư hiện nay chia làm 3 nhóm: Nhóm 1 là đầu cơ: Họ sẽ mua và rút nhanh không giữ dài hạn, họ cũng đồng thời là nhóm dẫn dắt thị trường. Hiện giá các chung cư cũ có "vùng trũng" không còn nên nhóm này sẽ tìm loại hình bất động sản khác.

Nhóm 2 là mua tích lũy tài sản: Như đã nói nếu bài toán tài chính thì đầu tư chung cư cần thời gian dài 7-10 năm, cộng với tiền cho thuê thì trung bình đầu tư chung cư lãi 8-10%/năm, nếu lãi suất ngân hàng quay trở lại bình thường thì đầu tư chung cư không hiệu quả bằng các loại tài sản khác.  Nhưng bù lại nhóm tích lũy tài sản lại thấy ở chung cư an toàn, dễ thanh khoản và có dòng tiền vì dễ cho thuê. Nhóm này mang đúng nghĩa là tích lũy tài sản thì cũng không quá ảnh hưởng, phù hợp với người có điều kiện, nhiều tài sản, độ tuổi trung niên, có thu nhập tốt từ ngành nghề kinh doanh ổn định khác.

Nhóm 3 là nhóm kỳ vọng tăng giá: Nhóm này được nghe, được thấy rồi mua theo và sớm thất vọng. Họ nhanh chóng nhận ra giá căn hộ chung cư khó tăng nhanh được tiếp và đi ngang trong quãng thời gian dài, họ sẽ sớm sốt ruột và bán lại khi nhìn thấy các loại tài sản khác tăng giá. Nhóm nhà đầu tư này cũng chiếm phần lớn trên thị trường. Vì vậy, nhà đầu tư nhóm này hết sức cẩn trọng, bởi giá chung cư đã tăng từ quý 3 năm 2023 và kéo dài đến nay.

Ngoài ra, với người mua nhu cầu ở thực thì lúc nào cũng là phù hợp nếu người mua có tiền tích lũy và thu nhập dòng tiền ổn định; ngược lại với người phải vay mượn ngân hàng thì cân nhắc kỹ về dòng tiền để có thể mua thanh toán trả góp trong thời gian dài.

Thời điểm này người mua ở thực nếu không đủ tiền mua căn hộ trong nội đô, có thể chờ thêm 1-2 năm tới khi nguồn cung dự án vùng ven được khai mở sẽ có thêm nhiều lựa chọn và chính sách hấp dẫn hơn.

Thực tế, giá nhà chung cư ở thành phố lớn ngày càng cao, giá chung cư sau mỗi chu kỳ thường tăng 50-70%. Việc mua nhà chung cư để ở ngày càng xa xỉ, do nhu cầu lớn và lượng cung không đáp ứng đủ cầu. Do đó, nếu nói về bài toán đầu tư tài chính thì hiệu quả không cao, nhưng để tích sản, đầu tư an toàn, có dòng tiền cho thuê thì chung cư vẫn luôn là lựa chọn của nhiều người.

Giá nhà chung cư cũ đã tăng ở ngưỡng cao nên sẽ khó tăng tiếp được nữa. Với những chung cư mở bán mới, giá sẽ neo ở mức cao do chi phí giá đầu vào cao, như: thuế, phí, vật liệu xây dựng tăng cao. Tuy nhiên, do chịu ảnh hưởng chung từ quy luật cung – cầu, sau tăng sẽ là giai đoạn đi ngang giá, thậm chí là giảm giá ở các dự án mới mở bán như chu kỳ trước.

“Chúng ta không thể kiểm soát được thị trường, không thể kiểm soát được nhà đầu tư, không thể kiểm soát được dòng tiền cũng như môi giới hay lãi suất ngân hàng... mà chúng ta chỉ có thể kiểm soát được chính mình. Do đó, nhà đầu tư hãy đầu tư cẩn trọng và có hiểu biết” – vị chuyên gia lưu ý thêm.

Tại cuộc họp Tổ công tác của Thủ tướng mới đây, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đánh giá những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến nhiều ngành nghề như ngân hàng, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, hàng tiêu dùng.

Trước diễn biến trên, ông khẳng định Nhà nước sẽ "làm hết sức, nỗ lực lớn" để giải quyết những vấn đề thuộc thẩm quyền, trách nhiệm.

Tuy nhiên, Phó thủ tướng cho rằng doanh nghiệp bất động sản cũng phải có trách nhiệm khắc phục "nghịch lý" thừa phân khúc cao cấp, thiếu sản phẩm dành cho người thu nhập trung bình và thấp. Cùng đó, tình trạng "thổi giá, đẩy giá" cũng cần nhà đầu tư, doanh nghiệp giải quyết để cung cầu trên thị trường gặp nhau...

Hồng Hương