Kể từ khi thực hiện cải cách chế độ nhà ở lần đầu tiên vào năm 1998 đến nay, thị trường nhà ở Trung Quốc đã trải qua nhiều thay đổi. Văn bản số 14 (ban hành vào năm 2023) được kỳ vọng là một "cú hích" quan trọng để thúc đẩy chuyển đổi thị trường nhà ở của Chính phủ Trung Quốc, tạo cơ sở cho việc đưa thị trường nhà ở tiến vào kỷ nguyên nhà ở phúc lợi.

Những tòa nhà tại thủ đô Bắc Kinh, Trung Quốc. Ảnh (tư liệu): AFP/TTXVN

Nhà ở xã hội ở Trung Quốc đã phát triển trong một thời gian tương đối dài. Mặc dù hình thức thể hiện trong các giai đoạn phát triển không giống nhau, nhưng chủ yếu phân thành nhà ở xã hội loại hình bán phân phối và nhà ở xã hội loại hình phân phối cho thuê.

Quá trình phát triển nhà ở xã hội của Trung Quốc có thể chia thành bốn giai đoạn.

Giai đoạn thứ nhất (1994-2007), chủ yếu là nhà ở giá rẻ loại hình bán phân phối và nhà ở cho thuê giá rẻ. Năm 1991, Quốc vụ viện Trung Quốc đề xuất phát triển nhà ở thương mại phù hợp điều kiện kinh tế, năm 1994 khái niệm nhà ở giá rẻ được chính thức đưa ra, cơ chế nhà ở xã hội bắt đầu vận hành, nhà ở giá rẻ trở thành hình thức tồn tại chủ yếu của nhà ở xã hội. Năm 1998, nhà ở cho thuê giá rẻ lần đầu tiên được đề xuất. Năm 2007 các bộ ngành liên quan ban hành “Biện pháp bảo đảm nhà ở cho thuê giá rẻ”, hầu hết các thành phố bắt đầu xây dựng chế độ nhà ở cho thuê giá rẻ. Giai đoạn này chủ yếu tập trung vào việc bán nhà ở giá rẻ cho các gia đình có thu nhập thấp và trung bình.   

Giai đoạn thứ hai (2008-2013), chủ yếu là nhà ở xã hội loại hình phân phối cho thuê như nhà ở cho thuê công cộng và nhà ở cho thuê giá rẻ… Sau khủng hoảng tài chính năm 2008, Trung Quốc bắt đầu thúc đẩy xây dựng các dự án nhà ở xã hội quy mô lớn; trong đó nhà ở loại hình phân phối cho thuê trở thành trọng điểm phát triển. Năm 2010, Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành “Ý kiến chỉ đạo về đẩy nhanh phát triển nhà ở cho thuê công cộng”. Năm 2014, Bộ Nhà ở (nay là Bộ Nhà ở và Xây dựng đô thị, nông thôn), Bộ Tài chính, Ủy ban Cải cách và phát triển quốc gia (NDRC) phối hợp công bố thống nhất vận hành nhà ở cho thuê giá rẻ và nhà ở cho thuê công cộng.   

Giai đoạn thứ ba (2014-2018), chủ yếu là cải tạo các khu lều trại. Tháng 7/2013, Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành “Ý kiến về đẩy nhanh công tác cải tạo các khu lều trại”, thúc đẩy cải tạo quy mô lớn các khu lều trại; trong đó trợ cấp tái định cư bằng tiền ở các khu lều trại đã làm giảm cường độ xây dựng nhà ở xã hội, cải tạo các khu lều trại trở thành động lực chính. Ngoài ra, tháng 6/2014, nhà ở sở hữu chung bắt đầu được triển khai thực hiện thí điểm ở một số thành phố. 

Giai đoạn thứ tư (sau năm 2019), mức độ cải tạo các khu vực lều trại suy giảm, nhà ở cho thuê giá rẻ phát triển. Năm 2020, Quốc vụ viện Trung Quốc đề xuất phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ và ban hành biện pháp chính sách hỗ trợ cụ thể. Tháng 7/2021, Quốc vụ viện ban hành “Ý kiến về đẩy nhanh phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ”, xác định hệ thống nhà ở xã hội của Trung Quốc chủ yếu là nhà ở cho thuê giá rẻ, nhà ở cho thuê công cộng và nhà ở sở hữu chung.

Ngày 25/8/2023, Quốc vụ viện Trung Quốc thông qua “Ý kiến chỉ đạo về quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội” (văn bản số 14) với hai mục tiêu lớn: “Tăng cường xây dựng và cung cấp nhà ở xã hội” và “Thúc đẩy xây dựng mô hình mới về phát triển chuyển đổi ngành bất động sản”, triển khai thí điểm ở các thành phố lớn và vừa có dân số trên 3 triệu người. Việc tăng cường xây dựng và cung cấp nhà ở xã hội dự kiến sẽ tạo nên tác động tích cực đối với kinh tế-xã hội từ góc độ cải thiện dân sinh và mở rộng đầu tư, tiếp thêm sức sống mới cho ngành bất động sản, thúc đẩy sự phát triển ổn định của các ngành công nghiệp thượng và hạ nguồn có liên quan. Đồng thời, việc cung cấp nhà ở xã hội cũng giúp thúc đẩy sự chuyển đổi và phát triển của ngành bất động sản.

Văn bản số 14 xác định rõ nhóm được cung cấp nhà ở xã hội là “tầng lớp lao động” thu nhập thấp. Ngoài ra còn bao gồm các nhóm khác như hộ gia đình ở thành thị, nhân viên của các cơ quan, tổ chức chính phủ và nhân tài các doanh nghiệp thu hút. Dân số đô thị tăng mới trong tương lai cũng sẽ là chủ thể quan trọng của nhà ở xã hội, cộng thêm nhóm đối tượng thu nhập thấp và trung bình hiện nay. Do đó quy mô cư dân được hưởng chính sách nhà ở xã hội sẽ tăng lên đáng kể.

Theo ước tính của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, tỷ lệ đô thị hóa dân số thường trú năm 2022 là 65,22%, trong khi các nước phát triển xấp xỉ 80%. Xét đến ảnh hưởng của chế độ đất đai nông thôn và văn hóa nông nghiệp, khả năng hấp thụ của đất đai đối với dân số ở Trung Quốc lớn hơn nhiều so với các nước phát triển, ngay cả khi tỷ lệ đô thị hóa của Trung Quốc đạt đến 75% thì vẫn còn 10% không gian cho đô thị hóa. Tính đến cuối năm 2020, dân số trong độ tuổi 15-59 của Trung Quốc là 1 tỷ 148 triệu người. Ước tính dân số thành thị trong tương lai của Trung Quốc sẽ tăng thêm khoảng 115 triệu người, nhu cầu mua nhà sẽ rất lớn. Tuy nhiên, nhu cầu vẫn bị kìm hãm do thu nhập thấp.

Do nhà ở xã hội được đặt ở vị trí quan trọng trong văn bản số 14 và có mối quan hệ rõ ràng với định vị của thị trường nên được nhiều địa phương gọi là “phương án cải cách nhà ở mới”. Xét từ hai mục tiêu lớn nói trên, vị trí của nhà ở xã hội sẽ tăng mạnh trong tương lai, có thể song song phát triển với nhà ở thương mại, hình thành cơ chế vận hành hai trục “nhà ở xã hội + nhà ở thương mại”, người thu nhập thấp thuê nhà ở xã hội, người thu nhập trung bình thấp mua nhà ở xã hội, người thu nhập trung bình cao mua nhà ở thương mại.

Nhìn chung, nguồn cung nhà ở xã hội gia tăng có thể làm giảm nhu cầu về nhà ở thương mại. Tuy nhiên, về dài hạn, việc thúc đẩy mạnh mẽ nhà ở xã hội, hình thành cơ chế vận hành hai trục “nhà ở xã hội + nhà ở thương mại” sẽ hoàn thiện hơn nữa hệ thống nhà ở của Trung Quốc, thực hiện “quyền sở hữu nhà ở”, có lợi cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Đồng thời, việc vận hành nhà ở thương mại theo định hướng thị trường sẽ giảm bớt những hạn chế về cung-cầu, giá cả sẽ do thị trường quyết định, giúp nâng cao chất lượng nhà ở.

Bài cuối: Tháo nút thắt về vốn cho người dân

Thạch Bình (P/v TTXVN tại Hong Kong)