Sự tăng trưởng ấn tượng cả về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của phân khúc căn hộ dịch vụ đang được nhà đầu tư đặt nhiều kỳ vọng. Tuy nhiên, những biến số từ mức thuế quan 46% của Mỹ (đang hoãn) và sức cạnh tranh khốc liệt đòi hỏi sự cẩn trọng trước khi rót tiền đầu tư.
Hơn 3 năm kể từ đại dịch Covid-19, đầu tháng 5/2025, anh Đặng Quốc Tuấn, Việt kiều Singapore, trở lại Hà Nội làm việc. Để tiện đi lại, sau thời gian tìm hiểu, anh quyết định thuê căn hộ dịch vụ 1 phòng ngủ tại một cao ốc ở quận Tây Hồ, giá gần 63 triệu đồng/tháng.
Nhu cầu cao, giá thuê tăng
“Sau hơn 3 năm trở lại, giá thuê căn hộ dịch vụ tại Hà Nội khiến tôi khá bất ngờ vì tốc độ tăng nhanh. Ở phân khúc cao cấp tại khu vực nội thành, hiện không có nhiều sự lựa chọn ở vùng giá 2.000-2.500 USD”, anh Tuấn chia sẻ.
Cũng theo anh Tuấn, trong quá trình tìm thuê nhà, anh nhận thấy dù giá tăng khá mạnh nhưng tỷ lệ lấp đầy tại các tòa nhà anh đi qua có tỷ lệ lấp đầy khá cao, khách thuê chủ yếu là chuyên gia nước ngoài. Thời gian lưu trú trung bình từ 6 - 12 tháng, giá thuê 2.000-4.500 USD/tháng.
Thị trường căn hộ dịch vụ đang có sự tăng trưởng ấn tượng, song cũng có nhiều thách thức chờ đợi.
Kết quả khảo sát tại các sàn giao dịch bất động sản, trung tâm môi giới nhà ở - việc làm tại khu vực các quận Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa, Tây Hồ… cho thấy nhu cầu tìm kiếm phân khúc căn hộ dịch vụ gia tăng tích cực.
Khách thuê căn hộ dịch vụ hạng B trở lên đa số là những chuyên gia, người lao động nước ngoài có liên quan tới khu công nghiệp, khu kinh tế tại Hà Nội hoặc làm việc các địa bàn lân cận Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Ninh Bình…
Nhu cầu tìm kiếm gia tăng cũng giúp tỷ lệ lấp đầy tại các khu cho thuê căn hộ dịch vụ ở Hà Nội đang khá tốt. Đơn cử, tại một tòa căn hộ dịch vụ, nằm trong phân khúc phổ thông (bình dân) trên đường Tây Hồ (phường Quảng An, quận Tây Hồ), đang được lấp đầy gần 86%.
Ở phân khúc cao cấp hơn, tại một khu căn hộ dịch vụ quy mô hơn 200 căn theo mô hình thuê nhà chung cư và căn hộ officetel tại quận Cầu Giấy, đang có lượng booking tăng mạnh trong những tháng đầu năm 2025, tỷ lệ lấp đầy toàn hệ thống đạt trên 80%.
“Các căn 1 phòng ngủ, giá 1,3-2 triệu đồng/đêm thường kín khách, công suất hoạt động đạt 90%. Các căn 2 phòng ngủ cũng có lượng booking đạt gần 85%, hút khách thuê ngắn ngày lẫn dài ngày, đặc biệt là khách gốc Á (Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan, Singapore...). Căn hộ 3 phòng ngủ, giá cao, thì tỷ lệ khách ít hơn nhưng cũng đạt mức trên dưới 70%”, quản lý khu căn hộ tại Cầu Giấy tiết lộ với VnBusiness.
Cơ hội rót tiền đầu tư?
Trong báo cáo thị trường mới đây, hãng dịch vụ bất động sản Avison Young cho biết tình hình hoạt động căn hộ dịch vụ ở Hà Nội duy trì tích cực trong 3 tháng đầu năm 2025.
Giá thuê căn hộ dịch vụ hạng A đạt trung bình 35 USD/m2/tháng, giữ ổn định so với quý trước. Một số dự án cao cấp ghi nhận giá thuê theo căn lên tới 6.000 USD/tháng (hơn 156 triệu đồng). Đơn cử, tại dự án khách sạn 5 sao trên phố Từ Hoa, quận Tây Hồ, căn hộ 3 phòng ngủ có diện tích hơn 170 m2 được chào thuê 6.200 USD/tháng.
Đà tăng giá rõ nét thuộc về căn hộ hạng B, tăng 14% so với cuối năm ngoái, đạt trung bình 25 USD/m2/tháng. Mức cho thuê vượt 3.000 USD (khoảng 77 triệu đồng) xuất hiện ở loại căn diện tích lớn, bố trí 3-4 phòng ngủ tại một số dự án như Oriental Palace 22 Tây Hồ (quận Tây Hồ), Novotel Suites Hà Nội (quận Cầu Giấy) hay The Five Residences Hà Nội (quận Ba Đình)...
Tỷ lệ lấp đầy căn hộ dịch vụ cũng duy trì tích cực trong quý I/2025. Phân khúc hạng A có tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 82%, trong khi hạng B đạt 77%. Một số dự án hạng A ghi nhận công suất lên đến 80-90%.
Có thể thấy, căn hộ dịch vụ đang hội tụ đủ các yếu tố để bước vào thời hoàng kim, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có ý định rót tiền vào phân khúc này, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế như Hà Nội và TP.HCM.
Cơ hội là hiện hữu, tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cá nhân cần thận trọng trước các “biến số” của thị trường, đồng thời lựa chọn kỹ lưỡng về phân khúc, chất lượng, khả năng thu hút khách thuê… trước khi rót tiền.
Một trong những “biến số” lớn nhất có thể kéo lùi sự tăng trưởng của phân khúc căn hộ dịch vụ trong thời gian tới là việc Mỹ áp thuế đối ứng 46% với Việt Nam thời gian tới (thuế này tạm hoãn trong 90 ngày).
Mức thuế của Mỹ, nếu chính thức được áp dụng, sẽ khiến hạ tầng khu công nghiệp cũng như thương mại dịch vụ, nhà ở chịu tác động trực tiếp khi dòng vốn FDI có thể sụt giảm khiến nhóm chuyên gia, lao động thu nhập cao từ doanh nghiệp ngoại giảm nhu cầu thuê - mua.
Bên cạnh biến số đến từ bên kia đại dương, một thách thức khác đến từ cạnh tranh thị trường căn hộ dịch vụ sẽ ngày càng khốc liệt. Trong năm 2025, theo Savills, sẽ có 7 dự án dự kiến ra mắt tại Hà Nội với hơn 1.000 căn. Phần lớn nguồn cung tương lai nằm ở khu vực nội thành. Từ năm 2025 trở đi, 18 dự án dự kiến tung ra thị trường, cung cấp hơn 4.100 căn mới.
Để giảm thiểu các rủi ro, theo giới chuyên gia, nhà đầu tư cần đón đầu các dự án FDI công nghệ cao, tìm các sản phẩm gần các khu công nghiệp, cửa ngõ thành phố, ưu tiên khu vực có hạ tầng giao thông phát triển...
Với chủ đầu tư dự án, trong bối cảnh cạnh tranh sẽ ngày càng khốc liệt, các đơn vị cần tập trung cải thiện chất lượng dịch vụ và đẩy mạnh các hình thức quảng cáo đa dạng hơn để tăng tính cạnh tranh trên thị trường. Bên cạnh khách thuê dài hạn (đang chiếm 60-70%), cần thúc đẩy phân khúc khách thuê ngắn hạn.
Để thu hút và giữ chân khách thuê dài hạn, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng các chủ đầu tư dự án căn hộ dịch vụ nên duy trì giá thuê đến hai năm. Một số dự án hạng A cũng cần có thêm các chính sách chiết khấu cao cho khách thuê từ một năm trở lên, cùng với ưu đãi như nâng hạng phòng, miễn phí ăn sáng…
Hưng Nguyên-Link gốc