Thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm bất động sản, đang chứng kiến làn sóng trả nợ trước hạn mạnh mẽ. Nhiều chuyên gia cho rằng sau giai đoạn căng thẳng kéo dài, trái phiếu địa ốc đã “hạ cánh mềm”, giúp tránh được nguy cơ phá sản hàng loạt.

Tuy nhiên, đằng sau bức tranh sáng màu đó, thực tế vẫn tồn tại không ít doanh nghiệp chật vật xoay xở dòng tiền, tiềm ẩn nhiều rủi ro trong những tháng tới.

Trái phiếu “hạ cánh mềm”

Theo số liệu từ FiinGroup, tháng 8/2025 ghi nhận tổng giá trị mua lại trái phiếu trước hạn lên tới 45.800 tỷ đồng, mức cao thứ hai trong năm chỉ sau tháng 6. Con số này tăng tới 84% so với tháng trước và gấp đôi cùng kỳ năm 2024.

Đặc biệt, nếu như trước đây ngân hàng là lực lượng chủ chốt thì tháng 8 lại đánh dấu sự trỗi dậy của khối phi ngân hàng, khi chi tới 19.000 tỷ đồng để mua lại trái phiếu, gấp gần 5 lần so với tháng 7. Trong cơ cấu mua lại, nhóm bất động sản gây chú ý khi chiếm khoảng 7.500 tỷ đồng, gấp 3 lần so với tháng trước.

Những cái tên nổi bật có thể kể đến như Phú Long với 2.000 tỷ đồng, Luxury Living 1.600 tỷ đồng và Hoàng Trường 1.400 tỷ đồng. Lũy kế 8 tháng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản đã chi hơn 42.500 tỷ đồng để tất toán trái phiếu, tăng 47% so với cùng kỳ 2024. Novaland hiện là đơn vị dẫn đầu với tổng giá trị mua lại lên tới 6.700 tỷ đồng.

Áp lực trái phiếu với doanh nghiệp bất động sản vẫn còn rất lớn.

TS. Cấn Văn Lực, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nhận định rằng thị trường trái phiếu đang “hạ cánh mềm”, giai đoạn khó khăn nhất đã qua khi cao điểm đáo hạn rơi vào tháng 8/2025.

Ông Lực cho rằng nếu thị trường tiếp tục phục hồi, doanh nghiệp sẽ tránh được nguy cơ phá sản hàng loạt. Tuy vậy, để phát triển bền vững, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn, tránh đầu tư dàn trải và kiểm soát chặt chẽ nợ quá hạn, trong khi ngân hàng cần điều tiết dòng vốn vào những phân khúc lành mạnh, bền vững hơn.

Nhìn rộng ra toàn thị trường, tính đến ngày 16/9, tổng số tiền gốc và lãi trái phiếu doanh nghiệp đã được thanh toán đạt 166.900 tỷ đồng, tương đương 64% nghĩa vụ cả năm 2025.

Trong tháng 10, khối lượng đáo hạn dự kiến chỉ còn 21.700 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với những tháng cao điểm trước đó. Riêng bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn trong tháng 10 khoảng 6.800 tỷ đồng, giảm 22% so với tháng 9.

Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm, áp lực vẫn còn khi nhóm địa ốc phải xoay xở khoảng 30.000 tỷ đồng gốc trái phiếu, và sang nửa đầu 2026, con số này sẽ tăng lên tới 57.700 tỷ đồng.

Bao giờ “hạ cánh an toàn”?

Điều đáng nói là dù áp lực đáo hạn đã phần nào hạ nhiệt, không ít doanh nghiệp vẫn rơi vào cảnh chậm thanh toán, thậm chí chưa thu xếp được nguồn vốn để trả nợ.

Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (HPX) là một ví dụ khi liên tiếp chậm trả lãi cho các lô trái phiếu phát hành năm 2021, dù sau đó đã tất toán đủ nhưng tình trạng này không phải lần đầu xảy ra.

Novaland cũng đang đối mặt khó khăn lớn khi ngày 15/9 vừa qua phải thanh toán hơn 160 tỷ đồng cho một lô trái phiếu nhưng mới chỉ trả được 16,5 tỷ đồng, trong khi tổng nghĩa vụ trái phiếu đến hạn còn hơn 2.523 tỷ đồng mà chưa thu xếp được nguồn tiền.

Tương tự, TDG Global cho biết chưa thể trả hơn 6,3 tỷ đồng tiền lãi cho một lô trái phiếu phát hành năm 2024 do dòng tiền kinh doanh âm, còn Địa ốc Phương Đông thì vẫn nợ hơn 51 tỷ đồng tiền lãi từ tháng 5 và đang phải thương lượng với trái chủ để gia hạn.

Những trường hợp này phản ánh rõ thực tế thị trường bất động sản dù có dấu hiệu phục hồi nhưng dòng tiền của nhiều chủ đầu tư vẫn chưa đủ mạnh để đáp ứng nghĩa vụ nợ.

Chuyên gia tài chính nhận định, trái phiếu bất động sản đã “hạ cánh mềm”, nhưng chưa thể coi là “hạ cánh an toàn”. Nếu doanh nghiệp không sớm cải thiện cấu trúc vốn, vẫn tiếp tục phụ thuộc vào tín dụng ngắn hạn, nguy cơ rơi vào vòng xoáy nợ mới là khó tránh khỏi.

Giới phân tích cho rằng để thoát khỏi vòng luẩn quẩn “đi vay - trả nợ”, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động hơn trong việc đa dạng hóa nguồn vốn, từ kênh trái phiếu minh bạch, niêm yết công khai, đến huy động vốn quốc tế và hợp tác với các quỹ đầu tư.

Đồng thời, cần tập trung dòng tiền vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, thanh khoản tốt thay vì đầu tư dàn trải. Việc minh bạch thông tin tài chính, tiến độ dự án cũng là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp lấy lại niềm tin của nhà đầu tư và ngân hàng.

Về phía ngân hàng, cần định hướng tín dụng vào các phân khúc nhà ở vừa túi tiền hay khu công nghiệp, những lĩnh vực có nhu cầu thực và bền vững, thay vì đổ vốn ồ ạt vào các dự án siêu sang, kém hiệu quả.

Có thể nói, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào một giai đoạn mới, bớt “nóng” bởi làn sóng đáo hạn khổng lồ nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều bất ổn. Việc nhiều doanh nghiệp ồ ạt trả nợ trước hạn là tín hiệu tích cực, thể hiện nỗ lực tự cứu mình và củng cố niềm tin nhà đầu tư.

Song những vụ chậm trả vẫn gióng lên hồi chuông cảnh báo rằng không phải tất cả đã vượt qua khủng hoảng. Chặng đường sắp tới của bất động sản Việt Nam phụ thuộc lớn vào khả năng đa dạng hóa vốn và quản trị rủi ro. Nếu làm được, “hạ cánh mềm” sẽ thực sự trở thành “hạ cánh an toàn”, còn nếu không, bóng đen nợ nần có thể quay trở lại bất cứ lúc nào.

Hưng Nguyên-Link gốc