Bất chấp thị trường vẫn chìm trong ảm đạm, dư nợ kinh doanh bất động sản vẫn tăng gấp hơn 4 lần mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Tuy nhiên, thống kê chỉ ra tiền từ nhà băng đang chảy mạnh hơn vào các dự án của doanh nghiệp.

Cụ thể, theo báo cáo của Chính Phủ vừa gửi Quốc hội, dư nợ kinh doanh bất động sản trong 7 tháng đầu năm 2023 đã tăng trưởng 18,95%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%). Đây là mức tăng trưởng rất cao, gấp hơn 4 lần mức tăng trưởng tín dụng chung (4,54%).

Tín dụng tăng mạnh

Đáng chú ý, trong khi dư nợ kinh doanh tăng mạnh thì dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản, vốn chiếm tới 65% dư nợ tín dụng bất động sản lại giảm 1,36%. Đây là năm đầu tiên trong 3 năm trở lại đây xuất hiện xu hướng giảm, trong khi vào cuối năm 2022 tăng hơn 31%.

Đánh giá về xu hướng dòng tiền chảy vào bất động sản, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cho biết nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường, trong khi cầu tín dụng để mua bất động sản với mục đích tiêu dùng khá hạn chế.

Vốn chảy mạnh vào dự án khiến nhiều người kỳ vọng nguồn cung thị trường sẽ được cải thiện (Ảnh: Phạm Hòa).

Diễn biến trên cho thấy, những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng. Các khó khăn về mặt pháp lý của các dự án bất động sản đã dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư dự án.

“Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn chung, nhu cầu về mua nhà ở chưa phải là nhu cầu được khách hàng ưu tiên trong thời điểm hiện tại do cơ cấu sản phẩm không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ, phù hợp với nhu cầu của đa số người dân”, bà Giang nói.

Việc nguồn tín dụng từ nhà băng đang chảy mạnh vào chủ đầu tư với các dự án được “cởi trói” về pháp lý khiến không ít người kỳ vọng nguồn cung thị trường có thể được đẩy lên, từ đó giải cơn khát nhà ở cho người dân vốn đang lên đỉnh điểm, trong khoảng cuối năm 2023 hoặc đầu năm 2024.

Nguồn cung sắp cải thiện?

Xét theo những diễn biến từ thực tế, kỳ vọng trên là có cơ sở, bởi các chính sách tháo gỡ của Chính phủ đã bắt đầu ngấm và trở thành “liều doping” cho thị trường địa ốc dần hồi sức. Minh chứng là các ông lớn như Vingroup, Nam Long, Masterise Homes, Khang Điền… đang vào cuộc đua cuối năm.

Điển hình, tại Hà Nội, các chủ đầu tư như Vinhomes, Khai Sơn, Hưng Thịnh... đang đẩy mạnh “bung hàng" cả ở những dự án cũ và dự án mới. Taseco Land mở bán dự án ở Bắc Từ Liêm với giá lên tới 3.000 - 4.000 USD/m2, trong khi KITA Group lên kế hoạch mở bán dự án mới ở Ciputra...

Còn tại TP.HCM và khu vực lân cận, các “ông lớn” bất động sản như Vingroup, Nam Long, Hưng Thịnh, Masterise Home, Novaland, Phú Long, Ecopark… cũng tích cực đưa sản phẩm mới vào rổ hàng.

Ngoài ra, sự khởi động của loạt chủ đầu tư như Pi Group, Phú Đông, C- Holdings, Lê Phong, Bcons, Phát Đạt… tại Bình Dương được xem như cú hích cho khu vực vệ tinh TP. HCM trong quý III này. Cụ thể, dự án PiCity Sky Park Dĩ An có quy mô 1.600 căn hộ; dự án Phú Đông SkyOne gần 800 căn; dự án The Emerald 68 Thuận An với 800 căn; Bình Dương Tower dự kiến sẽ ra mắt 1.500 căn trong cuối năm nay…

Tại miền Trung, Hưng Thịnh công bố phân khu mới của dự án Merry Land Quy Nhơn với giá khoảng 1 tỷ đồng/căn; Sun Cosmo Residences Đà Nẵng chính thức ra mắt căn hộ với giá 60-85 triệu đồng/m2…

Có thể thấy, sau khi tín dụng nhà băng đã dần được khơi thông, chảy vào các dự án nhanh hơn, cùng với việc các doanh nghiệp lớn bắt đầu vào chặng nước rút, nguồn cung bất động sản được dự báo sẽ được cải thiện đáng kể vào cuối năm 2023, hoặc đầu năm 2024.

Nguồn cung được cải thiện là có cơ sở, tuy nhiên, theo ông Nguyễn Hồng Chung, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, việc thị trường bất động sản hồi phục nhanh hay chậm không quyết định bởi số lượng dự án, mà là ở phân khúc nào và với giá bán bao nhiêu. Nguồn cung cải thiện nhưng chỉ toàn nhà giá cao thì cũng khó để thanh khoản thị trường khởi sắc hơn trong ngắn hạn.

"Chúng ta quan sát có thể thấy, trong thời gian dài, thanh khoản của thị trường ảm đạm, gần như không có giao dịch. Các vụ án kéo dài ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư. Vì vậy, các doanh nghiệp cần đẩy mạnh các dự án nhà ở bình dân, phục vụ nhu cầu ở thực, phục vụ đa số người dân. Chỉ có vậy, thanh khoản mới nhanh chóng khởi sắc, niềm tin khách hàng, nhà đầu tư trở lại”, ông Chung nói.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cũng nhận định trong thời gian tới, nếu nguồn cung nhà giá rẻ, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội được bán ra mạnh, tốc độ phục hồi của thị trường nhà đất sẽ phục hồi nhanh. Ngược lại, nếu các sản phẩm hợp túi tiền vẫn vắng bóng, khả năng hồi phục của thị trường sẽ mất nhiều thời gian hơn dự báo, có thể kéo dài hết năm 2024.

Tựu chung lại, những diễn biến thị trường và góc nhìn của chuyên gia cho thấy thị trường bất động sản đang có những chuyển biến tích cực, song vẫn cần ít nhất 6-12 tháng nữa để phục hồi. Cả hai vấn đề cốt lõi là pháp lý và niềm tin vẫn chưa thực sự được khơi thông.

Vì vậy, để tìm lại 'ánh hào quang', điều kiện cần là bản thân các doanh nghiệp nhà đất cần chủ động tung ra những chiến lược bán hàng, kích cầu mới, thích ứng với diễn biến thực tế của thị trường, đáp ứng nhu cầu của người mua nhà và nhà đầu tư. Còn điều kiện đủ, là các chính sách gỡ khó sẽ thẩm thấu nhanh và sâu hơn giúp các bài toán về pháp lý được giải hết.

Hưng Nguyên