Thị trường bất động sản hiện đang trầm lắng ở nhiều phân khúc, tăng nhẹ ở phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp. Nếu tập trung giải quyết các nhóm khó khăn, vướng mắc và giảm mức lãi suất, thì thị trường bất động sản đầu năm 2024 sẽ dấu hiệu phục hồi rõ hơn.
Ảnh minh họa: Internet.
Ngày 13/7, tại Hà Nội, Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam".
Nhadautu.vn xin trân trọng giới thiệu bài tham luận của TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội với chủ đề “Thực trạng thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023”.
Thực trạng thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2032
Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, đến năm 2025, tỷ trọng bất động sản/tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 21,2% (462,7 tỷ USD/ 2.183,09 tỷ USD) và đến năm 2030 là 22,0% (1.232,29 tỷ USD/ 5.601,31 tỷ USD).
Ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách. Chính vì thế, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước phát triển thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
TS. Nguyễn Văn Khôi. Ảnh: Trọng Hiếu
Thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều mảng thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả. Bất động sản công nghiệp, du lịch, giải trí mới chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước. Nhiều phân khúc thị trường đầu tư còn gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Nguồn tài nguyên đất đai tiềm năng chưa được khai thác một cách tối ưu. Bất động sản trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phát triển dè dặt, cầm chừng, hệ số lấp đầy thấp. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế.
Trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn, trong tình trạng thanh khoản kém và nguồn cung rất hạn chế; chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra trong nửa cuối năm 2022 làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và nhìn chung, một số vấn đề “căn cơ” của thị trường chưa được giải quyết (pháp lý, nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cung cầu…).
Thị trường bất động sản Việt Nam khá đa dạng với nhiều phân khúc chuyên biệt; trong đó có 4 phân khúc chính:
Phân khúc bất động sản nhà ở: Nhu cầu tăng trưởng (nhất là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp tăng mạnh) trong bối cảnh nguồn cung rất hạn chế
- Về nguồn cung: Nguồn cung nhà ở thương mại mới sụt giảm chủ yếu do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản, dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp (NHNN chủ trương đẩy mạnh tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên, sản xuất kinh doanh trong khi kiểm soát chặt chẽ các khoản cấp tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó có đầu tư, kinh doanh bất động sản), phát hành trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, chặt chẽ hơn…). Hoàn thành 25 dự án với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 06 tháng cuối 2022;
Hiện đang triển khai xây dựng 659 dự án (đạt khoảng 60,4% so với 06 tháng cuối 2022); Đã được cấp phép mới khoảng 23 dự án (đạt khoảng 29,41% so với 06 tháng cuối 2022); có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (số lượng dự án bằng khoảng 37,5% so với 06 tháng cuối năm 2022).
Theo báo cáo của các địa phương về Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021-2030): Tính đến ngày 18/6/2023, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.
Tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2023, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 09 dự án với tổng số khoảng 18.768 căn, trong đó, nhà ở xã hội 06 dự án quy mô 7.730 căn; nhà ở công nhân 03 dự án quy mô 11.038 căn. Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách, đến nay trên cả nước đã thực hiện giải ngân được trên 6.200 tỷ đồng cho khoảng 15.000 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.
- Về nhu cầu: Nguồn cung khá hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao; các phân khúc nhà ở chung cư phân khúc trung bình và nhà ở xã hội hầu như không phát sinh lượng tồn kho.
Hiện nay, lượng tồn kho bất động ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.
- Về tổng lượng giao dịch: có khoảng 187.000 giao dịch thành công, đạt 36,13% so với 06 tháng cuối năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 40,69% so với 06 tháng cuối năm 2022.
- Giá chung cư tại các địa phương giảm từ 3-7% so với kỳ trước, nhà ở riêng lẻ giảm từ 7-10%so với kỳ trước, đất nền tại các dự án giảm khoảng từ 9-12%.
Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng
- Dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành 8 dự án với 3.385 căn, bằng 133,33% so với quý IV/2022 gồm: 2.458 căn hộ du lịch, 680 căn biệt thự du lịch và 247 căn văn phòng kết hợp lưu trú. Đang triển khai 56 dự án với 25.368 căn, gồm: 20.470 căn hộ du lịch, 4.616 căn biệt thự du lịch và 282 căn văn phòng kết hợp lưu trú, số lượng dự án đang triển khai chỉ bằng 44,4% Quý IV/2022; Được cấp phép mới 01 dự án, bằng khoảng 25% so với Quý IV/2022.
- Nguồn cung và lượng tiêu thụ của phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố / shophouse tiếp tục giảm, chủ yếu do áp lực tăng lãi suất.
- Giá bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có xu hướng giảm khoảng 5-6% so với cuối năm 2022.
Phân khúc bất động sản bán lẻ và văn phòng
- Về nguồn cung: Nguồn cung văn phòng cho thuê, mặt bằng thương mại từ các dự án mới khá hạn chế, chủ yếu vẫn đến từ phần diện tích cho thuê của các tòa nhà hỗn hợp.
- Về nhu cầu: Trong bối cảnh chung của nền kinh tế, nhu cầu thuê văn phòng, mặt bằng thương mại và công suất cho thuê đều có dấu hiệu suy giảm.
- Về giá cho thuê: Giá cho thuê văn phòng và mặt bằng thương mại bình quân toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023 có xu hướng giảm nhẹ khoảng 4-5%.
Phân khúc bất động sản khu công nghiệp
Trong 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung có thêm nhiều dự án đầu tư KCN được chấp thuận. Xuất hiện đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang, Đồng Nai...
Công suất thuê có xu hướng tăng rất nhẹ so với cuối năm 2022, trong đó các tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng.
Trong 6 tháng đầu năm 2023, tỷ lệ lấp đầy có xu hướng duy trì ở mức khá cao, khoảng trên 78% ở các khu vực phía Bắc và phía Nam. Tại một số địa phương như TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 87-90%.
Giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng nhẹ khoảng 3% so với cuối năm 2022.
Một số vấn đề khác
+ Về phát hành trái phiếu doanh nghiệp: bất động sản là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất, với 37,6% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ trong năm, tương đương 102.570 tỷ đồng, tăng 76,0% so với cùng kỳ.
+ Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản: trong 3 tháng đầu năm 2023 ước đạt 228,4 triệu USD, chiếm 5,3% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam là 4,32 tỷ USD.
+ Tồn kho bất động sản: Thống kê từ Báo cào tài chính quý I/2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết (chủ yếu phát triển mảng nhà ở, nghỉ dưỡng) cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến ngày 31/3/2023 ghi nhận hơn 290.000 tỷ đồng, tăng nhẹ so với thời điểm cuối năm 2022.
Khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản Việt Nam
Về chính sách, pháp lý
1.1. Nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đất đai
Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất; Nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện…
1.2. Nguyên nhân liên quan đến pháp luật về quy hoạch
Một số dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch phân khu, tổng thể đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định.
1.3. Nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đầu tư
Điều chỉnh tiến độ dự án, điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định…
Về dòng vốn
Tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp bất động sản vẫn không dễ dàng, chủ yếu do ba vấn đề là mức lãi suất cao, pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường ( lãi suất 11-12%/năm).
Việc hạ, giảm lãi suất 0,5-2% trong thời gian qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Động thái này đang có hiệu ứng tích cực mạnh mẽ lên nền kinh tế và các doanh nghiệp bất động sản.
Tuy nhiên, nếu rút ngắn thời gian dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lên tới 12-15% chi phí vốn. Đó là chưa kể tiết kiệm chi phí tiền lương, máy móc thiết bị,… cho cả năm.
- Thứ nhất, các Bộ, ngành đang hoàn chỉnh sửa đổi 03 luật (Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản) để Chính phủ trình Quốc hội ban hành.
- Thứ hai, quy định chặt chẽ về kiểm soát rủi ro đối với tín dụng bất động sản giúp lành mạnh hóa thị trường, đi sát hơn với nhu cầu thực tế, tránh tình trạng thổi giá bong bóng. Tuy nhiên, hiện nay năng lực tài chính của đại đa số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn hạn chế, vốn chủ sở hữu thấp, hoạt động chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng dẫn đến khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
- Thứ ba, lãi suất vay theo gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội quá cao ( doanh nghiệp 8,7%, người mua nhà 8,2%/năm) nên chủ đầu tư và người mua nhà khó khăn.
Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai
Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam hết năm 2023 còn trầm lắng, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ quý II hoặc quý III năm 2024 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của CMCN 4.0; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính... Bên cạnh các phân khúc truyền thống (nhà ở, khu công nghiệp, nghỉ dưỡng, văn phòng…), dự báo sản phẩm trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng đa dạng hơn, nhất là nguồn cung nhà ở sẽ gia tăng mạnh nếu như Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được tổ chức thực hiện tốt.
Từ quý 4/2023 việc thực hiện có hiệu quả, nhanh hơn các nội dung của Chính phủ với các quyết sách:
+ Nghị định 08 ngày 05/3/2023 về tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp.
+ Nghị quyết 33 ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
+ Đề án 338 ngày 03/4/2023 về đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đến năm 2030.
+ Nghị định 10 ngày 03/4/2023 hướng dẫn luật đất đai bổ sung, quy định cấp quyền sở hữu cho bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng.
+ Thành lập tổ công tác của Chính phủ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng đã làm việc với các địa phương, một số tập đoàn doanh nghiệp dần tháo gỡ khó khăn.
Sau đó, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành 0,5% - 2%/năm và các giải pháp nâng cao hiệu quả tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng…
Chính quyền địa phương chủ động vào cuộc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền cho doanh nghiệp.
Triển vọng giai đoạn 2023-2025 như sau:
Phân khúc bất động sản nhà ở
- Căn hộ chung cư:
+ Đây là phân khúc chiếm tỷ trọng cao nhất của thị trường bất động sản nhà ở (chiếm khoảng 90% nguồn cung nhà ở thương mại); tuy nhiên chỉ có thể phục hồi từ giữa năm 2024 nếu các khó khăn trên sớm được tháo gỡ, cải thiện. Theo dự báo của Savills (2022); giai đoạn 2022-2025, dự kiến Hà Nội có gần 79 nghìn căn hộ mở bán, chỉ đáp ứng được gần 1 nửa nhu cầu và khu vực TP.HCM có trên 145 nghìn căn hộ mở bán.
+ Cơ cấu nguồn cung sẽ ngày càng đa dạng: Phân khúc cao cấp và hạng sang nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ sẽ tiếp tục tăng (đặc biệt là các dự án của các chủ đầu tư uy tín ở các thành phố lớn, trung tâm, các vị trí đắc địa nhờ lợi thế, thuận lợi về vị trí địa lý, giao thông, thu nhập cao của người dân…); (ii) Phân khúc trung cấp, bình dân, tỷ lệ hấp thụ sẽ thấp hơn dù nhu cầu vẫn rất lớn song do nguồn cung ngày càng hạn chế (chỉ chiếm khoảng 8-10% tổng nguồn cung chung cư). Mặt bằng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng.
- Phân khúc nhà biệt thự, liền kề cao cấp dự kiến khó có sự đột phá trong ngắn hạn; lượng giao dịch tích cực trong giai đoạn 2023-2025. Nguồn cung ở các khu vực xa trung tâm sẽ mang đến nhiều lựa chọn về vị trí và giá cả phù hợp, hấp dẫn hơn với người mua. Sự tham gia của người mua nhà nước ngoài, vốn đầu tư nước ngoài và hoạt động M&A sẽ khiến phân khúc nhà liền kề và biệt thự sôi động hơn.
- Đất nền: các khu đô thị cũ của các thành phố lớn giai đoạn 2023-2025 dự báo không có đột biến lớn cả về giá cả và lượng giao dịch do quỹ đất ngày càng hạn hẹp, các vị trí đắc địa ngày càng ít, giá trị sinh lời thấp. Đối với các khu vực lân cận/đô thị vệ tinh của các đô thị lớn hoặc các khu vực có quy hoạch đô thị/quận mới (đặc biệt xung quanh Hà Nội và TP.HCM) dự báo vẫn sẽ có những đợt tăng giá cục bộ về giá và lượng giao dịch do chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, đất đô thị. Tuy nhiên, những biến động cục bộ này sẽ sớm được kiểm soát cùng với việc công bố các thông tin chính thức về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng của các địa phương, đảm bảo an toàn, lành mạnh, ổn định của phân khúc này.
- Nhà ở cho người thu nhập thấp (bao gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân): Nhu cầu nhà ở phân khúc này luôn vượt xa khả năng cung cấp của thị trường. Về phía cầu, do khả năng chi trả thực của người có thu nhập thấp rất hạn chế, cần có những chính sách hỗ trợ về tín dụng hiệu quả hơn nữa để có thể tăng khả năng thanh khoản cho phân khúc nhà ở mang tính chiến lược quốc gia này.
Giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn. Với mục tiêu của Đề án thì mỗi năm, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 100.000 - 110.000 căn nhà ở xã hội. Một số địa phương triển khai:
Hà Nội:
40 dự án nhà ở xã hội đang triển khai thực hiện, Hà Nội đặt mục tiêu giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành 18 dự án, cung cấp khoảng 869.000m2 sàn với 12.137 căn hộ; giai đoạn sau năm 2025 hoàn thành 22 dự án với khoảng 1,6 triệu m2 sàn, 22.400 căn hộ
TP.HCM:
Trên địa bàn có 9 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, chuẩn bị khởi công với diện tích đất 17,54 ha, khoảng 517.689,7 m2 sàn xây dựng, quy mô 6.383 căn hộ.
Hải Phòng:
Hải Phòng đã khởi công dự án khu nhà ở xã hội tại Tổng kho 3 Lạc Viên (quận Ngô Quyền) trên khu đất 16,91 ha, tổng số khoảng 4.456 căn hộ. Trong tháng 5, Hải Phòng tiếp tục khởi công Dự án khu nhà ở xã hội tại Khu đô thị - Dịch vụ thương mại và nhà ở công nhân Tràng Duệ, quy mô 2.538 căn. Ngày 30/5, Khởi công Dự án xây dựng khu nhà ở công nhân, diện tích đất sử dụng 5,04 ha đáp ứng chỗ ở cho khoảng 10.000 công nhân.
Bắc Giang:
Mục tiêu trong giai đoạn 2021-2025, địa phương này thu hút đầu tư xây dựng hoàn thành 14 dự án. Trong đó, 9 dự án NƠXH dành cho công nhân và 5 dự án NƠXH dành cho người thu nhập thấp thêm 1.408.659 m2, sàn 27.741 căn. Giai đoạn 2026-2030, dự kiến triển khai thêm 22 dự án (10 dự án NƠXH dành cho công nhân và 12 dự án NƠXH dành cho người thu nhập thấp).
Đà Nẵng:
Đến năm 2025, TP. Đà Nẵng sẽ hoàn thành khoảng 504.060m2 sàn. Đến năm 2030, diện tích sàn nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng sẽ khoảng 954.071m2.
Bình Dương:
Giai đoạn 2021-2030 dự kiến đầu tư hơn 174.000 căn nhà ở xã hội (169.000 căn chung cư và 5.200 nhà liền kề, trong đó số căn cho thuê khoảng 34.900 căn). Tổng diện tích đất 655,1ha, diện tích sàn xây dựng ước đạt khoảng 9.644.000m2 cho 678.300 người dân.
Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng
Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là phân mảng đón đầu nhiều cơ hội phát triển từ tăng trưởng du lịch, đặc biệt trong bối cảnh Trung Quốc (quốc gia chiếm khoảng 30% khách du lịch quốc tế của Việt Nam thời điểm trước đại dịch) mở của trở lại, dù tiềm ẩn nhiều thách thức.
- Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ dưỡng đặc biệt là các biệt thự ven biển sẽ tăng trưởng khả quan trong giai đoạn 2023-2025.
- Phân khúc căn hộ du lịch (Condotel): Sự hoàn thiện pháp lý đối với Condotel như đăng ký, chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng hợp đồng mua bán Condotel; vấn đề sở hữu, đầu tư, giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài… sẽ tạo bước đột phá cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này cũng sẽ có sự tăng trưởng trong giai đoạn 2023-2025.
- Phân khúc homestay: Là phân khúc hồi phục chậm nhất trong các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hậu Covid-19. Dự báo là sẽ có triển vọng tích cực trong trung và dài hạn cùng với xu hướng du lịch trải nghiệm, sống xanh an toàn, bảo tồn cảnh quan thiên nhiên, bảo vệ môi trường sinh thái.
Phân khúc bất động sản mặt bằng bán lẻ, văn phòng
- Phân khúc mặt bằng bán lẻ: Sau những tác động bất lợi của dịch Covid-19 thì sự phát triển trung tâm thương mại nội địa có xu hướng chuyển đổi từ mô hình cho thuê truyền thống sang mô hình chia sẻ doanh thu, chia sẻ rủi ro, tăng cường mối quan hệ giữa chủ cho thuê và khách thuê.
- Căn hộ dịch vụ và văn phòng khách sạn (officetel): phù hợp với xu hướng phát triển mới của thị trường, tạo điều kiện để người làm việc phát huy tối đa năng suất, giảm thời gian và chi phí đầu tư, đạt hiệu quả cao trong công việc.
- Về căn hộ dịch vụ: Tỷ lệ lấp đầy căn hộ dịch vụ tại Việt Nam cũng khá cao, lên tới 90 - 95%, vượt trội so với tỷ lệ lấp đầy của khách sạn (70%). Hơn nữa, căn hộ dịch vụ ổn định khách thuê, thời gian thuê thường kéo dài, tăng trưởng trung bình từ 8 - 10% và sẽ là thị trường hấp dẫn.
Phân khúc bất động sản khu công nghiệp
Phân khúc bất động sản khu công nghiệp, dự báo trong giai đoạn 2023-2025 sẽ phát triển, nhất là khu công nghiệp quy mô lớn, chất lượng cao như mô hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp đô thị dịch vụ sẽ là những xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản khu công nghiệp, góp phần nâng cao tính hiệu quả trong việc thu hút đầu tư và phát triển bền vững trong dài hạn. Tuy nhiên cần đầu tư hạ tầng bên ngoài kết nối đồng bộ với bên trong khu công nghiệp. Hoàn thiện pháp lý, quy hoạch đồng bộ và đẩy nhanh giải phóng mặt bằng.
Kiến nghị, đề xuất
Hàng ngàn dự án dừng lại do vướng mắc về quy định pháp lý; về vốn hạn chế (tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp), vốn chủ sở hữu nhỏ…về tổ chức thực hiện ở các cấp, các ngành và doanh nghiệp; điều chỉnh quy hoạch, vướng giải phóng mặt bằng, biến động nguyên vật liệu. Do đó, chính quyền địa phương chủ động giải quyết theo thẩm quyền và phối hợp các Bộ, ngành, giải quyết phần công việc liên quan và đề xuất báo chính phủ.
Đề xuất, mức lãi suất cho vay: + Nhà ở thương mại phù hợp với thu nhập, kiến nghị dưới 7%/năm.
+ Nhà ở xã hội: Với doanh nghiệp, kiến nghị dưới 6%/năm; với người mua nhà dưới 4,5%/năm.
+ Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, kiến nghị dưới 9%/năm.
+ Bất động sản nhà ở cao cấp, kiến nghị từ 9-10%/năm.
Khơi thông dòng vốn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp và hướng dẫn doanh nghiệp chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nhiệp đúng quy định pháp luật.
Giãn nợ cho doanh nghiệp những khoản nợ đến kỳ hạn trả nợ.
Điều chỉnh kịp thời định mức, đơn giá xây dựng do biến động giá nguyên vật liệu.
Rút gọn quy trình thủ tục đầu tư, nhất là với dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ.
Chính quyền địa phương sớm điều chỉnh quy hoạch và xác định vị trí đất cho đầu tư nhà ở xã hội.
Giải pháp trong dài hạn:
- Sớm ban hành sửa đổi luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản đồng bộ, tránh chồng chéo.
- Các cơ chế chính sách đủ hấp dẫn với chủ đầu tư và nhà đầu tư, khách hàng mua bất động sản.
- Phát triển nguồn cung phù hợp thực tế.
- Nâng cao hiệu quả tiếp cận nguồn vốn tín dụng của doanh nghiệp và tăng khả năng hấp thụ vốn nền kinh tế để góp phần phát triển nền kinh tế.
- Ổn định nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản.
- Khơi thông các nguồn vốn nước ngoài và thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Đôi với các doanh nghiệp:
- Cơ cấu lại sản phẩm, ưu tiên vào phân khúc phù hợp nhu cầu đại đa số người dân.
- Quản trị lại doanh nghiệp, xác định lại giá thành để hạ giá bán hợp lý trên thị trường.
- Đàm phán với nhà đầu tư về các phương án giãn hoãn nợ, hàng đổi hàng;
- Đảm bảo thực hiện cam kết với nhà đầu tư;
- Doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp buộc phải bán bớt một phần tài sản hay 1 vài dự án để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, theo thứ tự ưu tiên theo quy định của pháp luật.
Tóm lại: Thị trường bất động sản hiện đang trầm lắng ở nhiều phân khúc, tăng nhẹ ở phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp. Nếu tập trung giải quyết các nhóm khó khăn, vướng mắc nêu trên và giảm mức lãi suất, thì đầu năm 2024, thị trường bất động sản sẽ dấu hiệu phục hồi rõ hơn, nhiều sản phẩm bất động sản ra thị trường.
Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, cho người lao động khu công nghiệp và và nhà ở giá trung bình là hướng chủ đạo của thị trường bất động sản từ năm 2024. Hàng tồn kho nhà ở cao cấp sẽ giải quyết ra thị trường.
Tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục ổn định và phát triển. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ phục hồi từ năm 2024 và tiếp tục phát triển khi các quy định pháp lý được hoàn thiện, cơ chế thu hút khách du lịch tăng.
TS. Nguyễn Văn Khôi