Bất động sản đang phục hồi, tuy nhiên, khối nợ trái phiếu khổng lồ và làn sóng phát hành mới đang đặt thị trường trước rủi ro “bom nợ” nếu thiếu giải pháp quản lý thận trọng.
Tháng 10/2025 đánh dấu giai đoạn tăng trưởng ấn tượng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) ghi nhận trong tháng 10, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có 42 đợt phát hành, tổng giá trị 57.192 tỷ đồng.
Đua phát hành mới
Lũy kế 10 tháng đầu năm, tổng giá trị phát hành trái phiếu đạt 481.944 tỷ đồng, trong đó chỉ 10,5% là phát hành ra công chúng, còn lại 89,5% đến từ kênh riêng lẻ. Nhóm bất động sản tiếp tục ghi dấu bằng các thương vụ quy mô lớn.
Nổi bật có Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển bất động sản Hải Đăng (3.800 tỷ đồng, lãi suất 8,95%), Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển bất động sản Trường Minh (4.500 tỷ đồng, lãi suất 9,8% cho 2 kỳ đầu).
Bên cạnh đó là Hưng Phát Invest Hà Nội (7.650 tỷ đồng, 9%), Thời Đại Mới T&T với hai lô 5.550 tỷ đồng (9,45%) và 2.500 tỷ đồng (8,95%). Khải Hoàn Land phát hành 80 tỷ đồng với mức lãi suất lên tới 13,5% cho hai kỳ đầu, May – Diêm Sài Gòn huy động 500 tỷ đồng với lãi suất 9%.
Gánh nặng trái phiếu vẫn đang tạo áp lực lớn cho doanh nghiệp bất động sản.
Báo cáo mới nhất của VIS Rating cũng cho thấy, tháng 10 năm 2025 đánh dấu tháng tăng trưởng thứ 6 liên tiếp của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Tổng giá trị phát hành mới trong tháng đầu quý cuối năm 2025 đạt 66.000 tỷ đồng, tăng 30% so với tháng 9.
Lũy kế từ đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 491.000 tỷ đồng, tăng 39% so với cùng kỳ, dư nợ toàn thị trường vọt lên 1,406 triệu tỷ đồng, tăng 2,5% theo tháng, củng cố xu hướng hồi phục và nhu cầu đầu tư ổn định.
Bất động sản dân cư là tâm điểm của đà tăng trưởng, với 5 thương vụ lớn có giá trị từ 3.800 đến 7.650 tỷ đồng. Hai lô có giá trị cao nhất trong tháng là IHP12501 (7.650 tỷ đồng) và NTJ12501 (5.550 tỷ đồng). Ngược lại, nhóm ngân hàng chứng kiến đà phát hành chững lại, giảm 15% so với tháng trước.
Áp lực từ "bom nợ" chưa gỡ xong
Việc ồ ạt phát hành trái phiếu mới diễn ra trong bối cảnh áp lực đáo hạn cuối năm vẫn rất lớn khiến giới phân tích bày tỏ nhiều nghi ngại. Riêng 2 tháng cuối năm 2025, lượng trái phiếu đến hạn ước tính 32.718 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 12.726 tỷ đồng. Đây không phải là con số vô hại, đặc biệt khi tỷ lệ chậm trả đang có xu hướng tăng lên.
Chỉ trong tháng 10/2025, thị trường ghi nhận thêm ba trường hợp chậm trả gốc và lãi, tổng mệnh giá 2.000 tỷ đồng. Tính từ đầu năm, đã có 30 trường hợp chậm trả, kéo tỷ lệ chậm trả lên 1,2%, dù chưa phải mức báo động nhưng đủ để chỉ ra sự căng thẳng thanh khoản của nhiều doanh nghiệp.
Một số trường hợp điển hình như CTCP Du lịch Sài Gòn – Lâm Vĩnh chậm trả lãi hơn 1.600 tỷ đồng, Công ty Bất động sản UNITY chậm trả 377 tỷ đồng gốc, hay Hòa Bình (HBC) không thể thanh toán khoản nợ chỉ 12,4 tỷ đồng dù báo cáo tài chính ghi nhận 300 tỷ đồng tiền mặt.
Vụ việc của HBC đặc biệt cho thấy một thực tế số tiền trong báo cáo không đồng nghĩa doanh nghiệp có dòng tiền sẵn sàng để trả nợ. Đây là “khoảng trống thanh khoản” nguy hiểm mà thị trường thường bỏ qua.
Dù thị trường cũng ghi nhận vài tín hiệu tích cực như tỷ lệ thu hồi chậm trả đã tăng lên 38,6%, và ở nhóm bất động sản dân cư lên đến 45,33%. Một số doanh nghiệp đã xử lý dứt điểm nợ như Dragon Village hay Bất động sản Thế Kỷ...
Nhưng những điểm sáng này vẫn chưa đủ để làm lu mờ những rủi ro lớn đang tiềm tàng. Một trong những “bom nợ” nổi bật là Công ty CP Bông Sen, doanh nghiệp liên quan đến Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, đang chậm thanh toán 2.426 tỷ đồng tiền lãi do tài khoản bị phong tỏa.
Trong khi đó, Bông Sen ghi nhận lỗ lũy kế hơn 3.000 tỷ đồng, nợ phải trả hơn 9.000 tỷ đồng. Trường hợp này cho thấy rủi ro hệ thống, chỉ một biến cố pháp lý cũng có thể khiến trái chủ mất khả năng thu hồi vốn, bất kể tài sản đảm bảo và quy mô doanh nghiệp.
Tình trạng chậm trả còn xuất hiện ở nhiều dự án lớn như Đại Thịnh Phát chậm hơn 5 tỷ đồng lãi trái phiếu của dự án Marina Tower; Công ty Khách sạn Vịnh Hạ Long chưa thanh toán đủ 60 tỷ đồng gốc trái phiếu của dự án The Holiday Hạ Long và buộc phải xin gia hạn.
Trong khi đó, các doanh nghiệp vẫn tăng tốc phát hành mới với lãi suất phổ biến 9 - 12,5%/năm. Mức lãi suất cao phản ánh rủi ro tín dụng lớn nhưng cũng là tín hiệu cho thấy sự khát vốn không thể che giấu của khối doanh nghiệp địa ốc.
Giới phân tích cảnh báo thị trường trái phiếu đã “hạ cánh mềm”, nhưng chưa thể coi là “hạ cánh an toàn”. Sự phụ thuộc quá mức của doanh nghiệp bất động sản vào trái phiếu riêng lẻ đang đẩy họ vào vòng luẩn quẩn “vay mới trả cũ”. Nếu cấu trúc vốn không được cải thiện, rủi ro nợ chéo và đứt gãy thanh khoản có thể tạo ra “cú hạ cánh cứng” cho toàn thị trường.
Để tránh kịch bản này, doanh nghiệp cần bước ra khỏi vùng an toàn của trái phiếu riêng lẻ, chuyển mạnh sang phát hành ra công chúng, nơi yêu cầu minh bạch cao hơn và chịu sự giám sát chặt chẽ của nhà đầu tư tổ chức. Huy động vốn quốc tế, hợp tác với quỹ đầu tư, chia sẻ lợi ích, rủi ro theo chuẩn mực quốc tế sẽ giúp giảm phụ thuộc vào kênh trái phiếu nội địa.
Quan trọng hơn cả, doanh nghiệp phải tập trung nguồn lực vào dự án có pháp lý hoàn chỉnh, thanh khoản tốt thay vì đầu tư dàn trải, đồng thời cải thiện tính minh bạch tài chính, cập nhật tiến độ dự án đầy đủ để khôi phục niềm tin của thị trường.
Hưng Nguyên-Link gốc