Không ít nhà đầu tư chung cư đang có xu hướng dạt vùng ven trong bối cảnh khu vực trung tâm đã quá chật chội. Lựa chọn “quay xe” là có cơ sở khi thực tế chứng minh căn hộ vùng ven đang có dư địa tăng giá nhanh và lợi suất cho thuê cũng ngày càng cao.
Đầu tháng 1/2025, sau thời gian cân nhắc, anh Trần Trung Đức, nhà đầu tư có gần 10 năm gắn bó với phân khúc căn hộ, quyết định xuống tiền mua vào căn hộ 2 phòng ngủ, rộng 64 m2 tại một dự án nằm ở khu vực Phú Hòa (Thủ Dầu Một, Bình Dương), giá hơn 1,8 tỷ đồng.
Tích cực “đón sóng”
Anh Đức cho hay căn hộ được chủ nhà mua vào từ cuối năm 2021, khi giá đạt đỉnh, sau đó được cho thuê. Cách đây khoảng nửa năm, vì lý do tài chính nên căn hộ được rao bán lại với giá 2 tỷ đồng, đến gần Tết vừa qua thì giảm xuống còn 1,82 tỷ đồng, tức mất gần 200 triệu so với giá ban đầu.
“Trước đó, tôi tìm hiểu một dự án nằm trên quốc lộ 13, Thuận An, cũng đang có nhiều căn thứ cấp được rao bán lại với mức giảm từ 100-300 triệu đồng, trong đó có căn đầu năm 2024 giá 1,6 tỷ đồng nay giảm còn 1,3 tỷ đồng, tuy nhiên, vì nhiều lý do nên tôi đã chốt căn hiện tại”, anh Đức chia sẻ.
Đáng chú ý, theo anh Đức, không chỉ anh mà nhiều bạn bè của anh đang chuyển hướng ra vùng ven TP.HCM để đầu tư căn hộ, bởi khả năng tăng trưởng về giá bán và khả năng lấp đầy khách thuê cao.
Không ít nhà đầu tư căn hộ đang trở lại "đánh bắt xa bờ" nhằm bắt sóng chu kỳ tăng giá mới.
Thực tế cho thấy, cú “quay xe” của nhà đầu tư là hoàn toàn có cơ sở. Theo báo cáo Toàn cảnh thị trường chung cư Bình Dương 2024 công bố ngày 20/1 của Batdongsan, lợi suất cho thuê chung cư trung bình tại Bình Dương hiện đạt 4,7%, bỏ xa mức 3,7% của Hà Nội và 3,6% của TP.HCM.
Lợi suất cho thuê tại Bình Dương đạt mức tăng trưởng cao phần lớn là nhờ các chung cư cao cấp tại đây có giá mua vừa phải, trong khi giá thuê cao và tỷ lệ lấp đầy ổn định. Trung bình, mỗi căn hộ cao cấp ở Bình Dương (giá mua khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2) có thể cho thuê ở mức 12 triệu đồng/tháng với căn một phòng ngủ, 15 - 20 triệu đồng đối với căn 2-3 phòng ngủ.
Trong khi đó, nếu ở TP.HCM hay Hà Nội, căn hộ trong tầm giá 45 - 50 triệu đồng/m2 chỉ có thể cho thuê khoảng 7 - 12 triệu đồng/tháng tùy số lượng phòng ngủ, chưa kể cạnh tranh ngày càng lớn.
Không chỉ ở phía Nam, tiềm năng của phân khúc căn hộ tại vùng ven cũng đang được nhiều nhà đầu tư tại phía Bắc “bắt sóng”. Điển hình, trong hơn 10 năm “buôn” chung cư tại Hà Nội, danh mục đầu tư của anh Lê Quang Bảo trước đây luôn được cân bằng ở mức 50-50, tức phân đều vốn cho rổ hàng tại trung tâm và vùng ven.
Nhưng kể từ đầu quý IV/2024, anh quyết định bán ra 2 căn nội đô để mua vào 2 căn vùng ven, đưa tỷ lệ thành 30-70. Gần nhất, vào cuối tháng 12 năm ngoái, anh Bảo bán “chốt lời” thành công căn hộ 86m2 tại Royal City (Thanh Xuân, Hà Nội) với giá hơn 5,5 tỷ đồng, sau đó tái đầu tư vào 1 căn hộ khác tại Hà Đông đang được bán với giá bình quân 44-46 triệu đồng/m2.
Cẩn trọng rủi ro
Anh Bảo cho biết, trước khi xuống tiền, anh đã bỏ nhiều thời gian để tìm hiểu. Cách đây 2 năm, dự án này được bán với giá 33-35 triệu đồng/m2, tức chỉ bằng 70% hiện tại. Giữa cơn khát nguồn cung, tiềm năng tăng giá tại dự án này trong thời gian tới là rất khả quan.
Cũng tại Hà Đông, cách đó gần 2 tháng, anh Bảo đã rót hơn 4,5 tỷ đồng mua vào căn chung cư 3 phòng ngủ với diện tích 103m2 tại dự án nằm trên đường Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân). Mức giá mới cũng đã cao hơn khoảng 1,1 tỷ đồng so với mức giá bán ra vào đầu năm 2022.
“Mức giá tại hai khu vực thực tế không chênh lệch quá nhiều, nhưng biên độ tăng giá ở vùng ven đang cao hơn so với khu vực nội thành vốn đã tiệm cận mức “bão hòa”. Vì vậy, không ít nhà đầu tư có xu hướng “đánh bắt xa bờ” hơn để đón đầu cơ hội”, anh Bảo phân tích.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, đánh giá sự phát triển về hạ tầng giao thông đang thúc đẩy các thị trường xa trung tâm. Việc phát triển các dự án xa trung tâm, đang giúp Hà Nội, TP.HCM có thêm nguồn cung mới khi quỹ đất nội thành khan hiếm.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy tốc độ tăng giá căn hộ tại vùng ven ngày càng leo thang, tiệm cận khu trung tâm. Điều này là tin vui với nhà đầu tư, song lại là cơn “ác mộng” với người mua ở thực.
Cơ hội là hiện hữu, tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cá nhân cần lựa chọn kỹ lưỡng về phân khúc, chất lượng, khả năng thu hút khách thuê… trước khi rót tiền. Để đảm bảo an toàn, nhà đầu tư cần đón đầu các dự án FDI công nghệ cao, tìm các sản phẩm gần các khu công nghiệp, cửa ngõ thành phố, ưu tiên khu vực có hạ tầng giao thông phát triển...
Đặc biệt, nhà đầu tư cần cân nhắc đến khả năng trong các năm tới, khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tăng lên, khả năng thanh khoản của căn hộ thương mại sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều.
TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Dat Xanh Services, đánh giá dù vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng thị trường đã ở thời kỳ cuối của suy thoái. Thế nên, nhiều chủ nhà bắt đầu "quay xe" không bán cắt lỗ nữa mà cân nhắc đưa ra mức giá bán tốt hơn.
Nhìn chung, chung cư vẫn là phân khúc có tiềm năng để đầu tư, vì nhu cầu ở thực của người dân vẫn rất cao. Tuy nhiên, đã qua thời nhà đầu tư ăn lãi kép, vừa cho thuê vừa chờ đợi tăng giá trị tài sản. Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư nên ưu tiên dùng tiền mặt, rót tiền vào các sản phẩm có thanh khoản tốt, với tầm nhìn tối thiểu 3-5 năm, tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính.
Hưng Nguyên
Link gốc