Sau những đợt tăng giá mạnh, thị trường đất nền tại Hà Nội và các tỉnh lân cận đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý đầu cơ. Kỳ vọng sinh lời nhanh nhường chỗ cho áp lực thu hồi vốn trong bối cảnh giao dịch ì ạch.

Đầu năm 2024, anh Bằng, một nhà đầu tư tại Hà Nội, rót gần 5 tỷ đồng vào 2 lô đất nền, 1 ở Kiến Hưng (Hà Nội), 1 ở Hòa Lạc. Khi ấy, những thông tin về quy hoạch, hạ tầng và khả năng mở rộng đô thị khiến anh tin rằng chỉ cần giữ đất vài tháng là có lời.

Từ kỳ vọng sinh lời đến áp lực thoát hàng

Anh Bằng cho hay, trong gần 5 tỷ đồng vốn đầu tư, có hơn 3 tỷ là tiền tích lũy, phần còn lại được huy động từ ngân hàng. Anh dự tính sau khoảng 1 năm sẽ bán một lô để thu hồi vốn, cắt nợ, giữ lô còn lại chờ tăng giá, ăn chênh.

“Tầm tháng 3, tháng 4 năm 2025, giá trị lô đất từng được môi giới chào mua gần 7 tỷ đồng, nhưng vì kỳ vọng lãi đậm hơn nên tôi từ chối bán. Cuối cùng, thị trường lao dốc nhanh quá khiến tôi trở tay không kịp. Mấy tháng qua, khách hỏi thưa dần, những cuộc thương lượng liên tục kết thúc mà không có giao dịch”, anh Bằng chua xót kể.

Diễn biến thị trường cho thấy, sau giai đoạn tăng nóng, nhiều nhà đầu tư buộc phải điều chỉnh kỳ vọng, thậm chí cân nhắc cắt lỗ để thoát khỏi tài sản kém thanh khoản. Khoảng cách ngày càng rõ giữa giá người bán kỳ vọng, và khả năng chi trả của người mua.

Đất nền không còn dễ bán nhanh, thu lời đậm.

Dữ liệu trên Batdongsan.com.vn cho thấy mức điều chỉnh tại một số địa bàn khá sâu. Một lô đất 90m² tại khu đấu giá xã Đoan Bái (Bắc Giang cũ, nay là Hiệp Hòa, Bắc Ninh), được rao 1,92 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 65,5% so với đỉnh quý IV/2025.

Ở thành phố Hòa Bình cũ, một lô đất 118m² tại khu đô thị Thống Nhất có giá rao 1,95 tỷ đồng, thấp hơn 55% so với 1 năm trước. Tại Phú Thọ, giá đất nền phổ biến khoảng 19,1 triệu đồng/m², giảm khoảng 50% so với mức đỉnh 35-40 triệu đồng/m² trong quý II/2025.

Tại Hà Nội, diễn biến có sự phân hóa. Giá đất quanh Phú Cát giảm gần 20% so với cao điểm tháng 4/2025, trong khi khu vực Tân Xã cũ giảm gần 30%. Đất nền tại khu đô thị Cienco 5 Mê Linh phổ biến khoảng 35-45 triệu đồng/m², thấp hơn hơn 35% so với mức đỉnh 60,2 triệu đồng/m² hồi tháng 8/2025. Mức giảm tại một số địa bàn vùng ven cho thấy khoảng cách giữa kỳ vọng đầu tư và nhu cầu thực tế đang được điều chỉnh.

Ngay cả những khu vực có giá trị tài sản lớn cũng xuất hiện các tin rao giảm hàng tỷ đồng. Tại Phú Lương, Hà Đông, một lô đất 63m² được chào bán 10,3 tỷ đồng, giảm 3 tỷ đồng. Một lô 48m² trên đường Ngô Thì Nhậm được rao 13,95 tỷ đồng, giảm 2 tỷ đồng.

Tại Hòa Lạc, lô đất 151m² gần trục đường Đại học Quốc gia Hà Nội giảm 1 tỷ đồng, còn 7,54 tỷ đồng. Ở khu đô thị Nguyên Khê, Đông Anh, một lô 80m² được rao 7,2 tỷ đồng, thấp hơn 1,5 tỷ đồng so với mức người bán từng kỳ vọng.

Những con số này cho thấy sự đảo chiều mạnh tại các thị trường từng được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng giá. Dẫu vậy, cần phân biệt giá rao bán với giá giao dịch thực tế, không phải mọi lô đất đều giảm. Dù vậy, việc phải liên tục hạ giá cho thấy thanh khoản đang trở thành áp lực không nhỏ với giới đầu tư.

Thanh khoản là phép thử của thị trường

Anh Tường, chủ một sàn phân phối đất nền tại vùng ven Hà Nội và các tỉnh lân cận, cho biết lượng khách quan tâm vẫn có, nhưng tỷ lệ xuống tiền thấp hơn nhiều so với giai đoạn sốt đất. Người mua tập trung vào sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hiện hữu, giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế.

Theo anh Tường, những lô đất được định giá chủ yếu dựa trên kỳ vọng tương lai hiện rất khó giao dịch. Một số chủ đất phải giảm 20-30%, thậm chí sâu hơn, mới tiếp cận được khách hàng thực sự.

Sự thay đổi này cho thấy thị trường đang chuyển từ cuộc đua mua nhanh sang quá trình thẩm định kỹ hơn. Người mua không chỉ quan tâm giá đã giảm bao nhiêu, mà còn đặt câu hỏi về khả năng sử dụng, kết nối giao thông, tiến độ hạ tầng, tính pháp lý và dư địa tăng giá còn lại. Một mức giảm lớn chưa chắc đủ hấp dẫn nếu tài sản thiếu nhu cầu thực hoặc mức giá sau điều chỉnh vẫn vượt xa khả năng chi trả.

Ở góc nhìn của đơn vị nghiên cứu thị trường, các chuyên gia của VARS nhận định trong nửa đầu năm 2026, điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao và mua vào khi giá đã tăng mạnh.

VARS cho rằng thị trường khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch.

Trong khi đó, TS. Trần Xuân Lượng, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam, cho rằng dù giá bất động sản đã có dấu hiệu giảm sau giai đoạn tăng nóng, tại nhiều nơi, mức điều chỉnh chủ yếu mới dừng ở “cắt lãi”, chưa thực sự chuyển sang “cắt lỗ”. Mặt bằng giá vẫn neo cao, chưa đủ hấp dẫn để dòng tiền quay trở lại mạnh, đặc biệt với người mua ở thực. Vì vậy, thanh khoản đất nền vẫn chịu áp lực.

Đáng chú ý, những thảo luận về chính sách thuế đối với chuyển nhượng, bất động sản có giá trị lớn hoặc bất động sản thứ hai trở đi cũng khiến nhà đầu tư thận trọng.

Các đề xuất chính sách thuế cần được phân biệt với quy định đã ban hành và có hiệu lực. Dù vậy, sự quan tâm của thị trường đối với chi phí sở hữu và chuyển nhượng cho thấy nhà đầu tư ngày càng tính toán đầy đủ hơn tổng chi phí của một thương vụ, thay vì chỉ nhìn vào mức tăng giá kỳ vọng.

Có thể thấy, đất nền không mất đi vai trò trong quá trình đô thị hóa, nhưng cách định giá dựa trên khả năng bán lại với giá cao hơn đang đối mặt phép thử rõ rệt. Khi người mua trở nên chọn lọc, lợi thế thuộc về những tài sản có nhu cầu thực, pháp lý đầy đủ và mức giá phù hợp. Với người bán, bài toán không còn đơn thuần là chờ thị trường phục hồi, mà là cân đối giữa giá có thể đạt được hôm nay và chi phí phải trả nếu tiếp tục nắm giữ.

Hưng Nguyên

Link gốc