Dòng tiền kinh doanh không đủ trả nợ khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc phải xoay vốn bằng nhiều cách, từ vay mới, gia hạn trái phiếu, đến bán tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc cấn trừ công nợ.
Bức tranh bán niên 2026 cho thấy khoảng cách lớn giữa nghĩa vụ tài chính và dòng tiền thực thu. Novaland có tổng dư nợ vay 72.911 tỷ đồng, trong đó hơn 30.400 tỷ đồng là nợ ngắn hạn. Riêng 13.185 tỷ đồng trái phiếu sắp đến hạn cao gấp 2,7 lần lượng tiền mặt 4.879 tỷ đồng. Doanh nghiệp phải vừa tìm vốn, vừa kéo giãn thời điểm trả nợ.
Gánh nặng nợ nần
Sáu tháng đầu năm, Novaland thu 5.914 tỷ đồng từ đi vay, nhưng dùng 5.522,4 tỷ đồng, tương đương 93,4%, để trả nợ gốc. Vốn mới quay lại xử lý nghĩa vụ cũ, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm hơn 3.500 tỷ đồng. Vay giúp tránh quá hạn, nhưng gia tăng áp lực trả nợ và chi phí vốn.
Để duy trì hạn mức tín dụng, Novaland thế chấp phần lớn quỹ đất, dự án hình thành trong tương lai và cổ phần công ty con. Đổi lại là lãi suất cao, như khoản vay 1.527 tỷ đồng tại OCB chịu lãi 15,96%/năm; khoản 2.330 tỷ đồng tại VPBank ở mức 13,5%/năm.
Khoản nợ 72,8 triệu USD của Nova Hospitality có lãi suất thả nổi bằng lãi suất tham chiếu quốc tế cộng biên độ 4,25 điểm phần trăm. Chi phí vốn có thể tiếp tục bào mòn lợi nhuận khi dự án triển khai trở lại.
Ở kênh trái phiếu, Novaland đàm phán gia hạn. Một lô 1.300 tỷ đồng được lùi thời hạn trả gốc đến giữa năm 2028, lãi suất 11,5%/năm. Gia hạn giảm sức ép đáo hạn tức thời nhưng không xóa nghĩa vụ. Thời gian mua thêm chỉ có ý nghĩa nếu pháp lý được tháo gỡ, sản phẩm bán được và tiền quay về.
Doanh nghiệp địa ốc đang có nhiều cách xoay xở dòng vốn kinh doanh.
Trong khi đó, trường hợp Đô thị Kinh Bắc cho thấy lợi nhuận kế toán không đồng nghĩa tiền mặt dồi dào. Dù lãi trước thuế gần 547 tỷ đồng trong nửa đầu năm, nhưng lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh cốt lõi bị âm kỷ lục tới 7.236,1 tỷ đồng, do hàng tồn kho tăng hơn 6.280 tỷ đồng, khoản phải thu tăng 937,8 tỷ đồng. Doanh nghiệp còn phải trả 527,2 tỷ đồng lãi vay và 673,3 tỷ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp.
Kinh Bắc vay mới 5.693,7 tỷ đồng, trả 1.616,5 tỷ đồng nợ gốc, có thêm 4.077,2 tỷ đồng vốn vay ròng; đồng thời thu hồi hơn 1.885 tỷ đồng từ rút vốn, cho vay và cổ tức. Dẫu vậy, tiền mặt vẫn giảm 34%, từ 8.368,5 tỷ đồng xuống 5.522,2 tỷ đồng cuối tháng 6.
Tổng dư nợ vay tài chính đạt 32.676,6 tỷ đồng, nợ ngắn hạn tăng 62,6%, lên 3.718,3 tỷ đồng. Đòn bẩy lớn trong khi hàng tồn kho khó chuyển thành tiền khiến khoản vay mới của doanh nghiệp chủ yếu mang tính bắc cầu.
Với LDG, dư địa vay thêm gần như cạn. Toàn bộ 734,3 tỷ đồng dư nợ vay tài chính đã quá hạn; lãi quá hạn chưa thanh toán là 116,3 tỷ đồng, trong khi tiền mặt chỉ còn 1,13 tỷ đồng.
Không ghi nhận khoản vay mới, doanh nghiệp dùng nguồn tiền hạn hẹp trả nợ, gồm 43,18 tỷ đồng để tất toán dư nợ tại SeABank. Với trái phiếu 400 tỷ đồng, LDG mua lại 33,6 tỷ đồng và cấn trừ 180 tỷ đồng qua khoản phải thu tại Bất động sản Bảo Minh Châu, đưa dư nợ gốc còn 186,4 tỷ đồng.
Cấn trừ tài sản, mua lại trước hạn và trả từng phần có thể giảm nghĩa vụ trên sổ sách, nhưng không tự tạo dòng tiền mới. Khi nợ tại Sacombank, VPBank cùng trái phiếu đến hạn vẫn chưa được xử lý dứt điểm, nguy cơ gián đoạn hoạt động của LDG còn hiện hữu. Lối ra phụ thuộc vào tiến độ pháp lý và khả năng mở bán thực tế, không chỉ kỹ thuật cơ cấu nợ.
Đủ cách xoay xở
Trong nỗ lực xoay vốn, Novaland cho biết đã bán bốn tài sản với tổng giá trị 11.266 tỷ đồng, trong kế hoạch thanh lý dự kiến 15.617 tỷ đồng để trả nợ. Tập đoàn ký hợp đồng nguyên tắc bán thêm bốn tài sản trị giá 3.931 tỷ đồng; một tài sản 420 tỷ đồng mới có thư đề nghị từ người mua.
Báo cáo không nêu tên, vị trí hay bên mua, đồng thời kỳ vọng hoàn tất các giao dịch còn lại trong 12 tháng. Vì vậy, khoản tiền dự kiến chưa thể xem là tiền đã thu.
Theo JLL Việt Nam, chi phí xây dựng tăng và điều kiện tiếp cận vốn chặt chẽ khiến nhiều chủ đầu tư chọn chuyển nhượng dự án hiện hữu thay vì khởi động dự án mới. Nhà đầu tư ưu tiên tài sản đã hình thành để rút ngắn thời gian phát triển và hạn chế rủi ro triển khai từ đầu. Dòng vốn cũng chọn lọc hơn, tập trung vào dự án minh bạch, vị trí chiến lược, kết nối hạ tầng tốt và chủ đầu tư uy tín.
Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, nhận định M&A và hợp tác đầu tư tiếp tục là kênh quan trọng để vốn tiếp cận thị trường. Bên mua có thể tiếp cận hoạt động kinh doanh hiện hữu, dòng tiền và dư địa cải thiện hiệu suất, đồng thời rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.
Trong khi đó, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM, cho rằng chuyển nhượng giúp rút ngắn vòng quay vốn, giảm đòn bẩy và đưa tiền về dự án có pháp lý đầy đủ hơn, triển khai nhanh hơn hoặc phù hợp sức mua.
Có thể thấy, từ đảo nợ, gia hạn trái phiếu đến cấn trừ công nợ, bán tài sản và chuyển nhượng dự án, doanh nghiệp địa ốc đang dùng nhiều công cụ để duy trì dòng vốn kinh doanh và tìm tiền mặt. Nhưng mỗi cách đều có giới hạn, vay mới làm tăng chi phí, gia hạn chỉ giảm áp lực ngắn hạn, trong khi bán tài sản thu hẹp quỹ dự án, cấn trừ chỉ xử lý nghĩa vụ tương ứng.
Nếu dòng tiền kinh doanh không cải thiện, các biện pháp tình thế dễ trở thành vòng lặp xử lý nợ bằng nguồn lực ngày càng ít của doanh nghiệp.
Chưa kể, bài toán không chỉ là huy động vốn, mà là biến tài sản thành tiền đúng lúc và tập trung nguồn lực vào dự án có thể hoàn thành, bàn giao, tiêu thụ. Doanh nghiệp cần minh bạch nghĩa vụ, sắp xếp kỳ hạn theo dòng tiền, chọn tài sản cần giữ hoặc chuyển nhượng và ưu tiên dự án đủ điều kiện triển khai. Vốn có thể mở thêm thời gian; dòng tiền thực mới giúp vượt qua giai đoạn đói vốn.
Hưng Nguyên
Link gốc