Kể từ cuối năm 2023 trở lại đây, sau thời gian dài “đóng băng” tưởng như không có lối thoát, thị trường nhà đất bắt đầu cho thấy những dấu hiệu khởi sắc, đặc biệt là ở các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội, căn hộ chung cư và bất động sản công nghiệp…

Thiền sư Mãn Giác có câu thơ: “Chớ tưởng xuân tàn hoa rụng hết/Đêm qua sân trước một nhành mai”. Liên tưởng sang lĩnh vực nhà đất thời điểm này có vẻ đúng, bởi dường như thị trường bất động sản đang có nhiều hơn “một nhành mai”.

Dự báo khởi sắc

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, nhận định sau Tết Nguyên đán, với những động lực từ phía cầu, đặc biệt là những nhà đầu tư có nhu cầu “bắt đáy”, thị trường nhà đất sẽ khởi sắc hơn.

Tuy nhiên, theo vị đại diện DKRA, chu kỳ hồi phục của thị trường không thể đi theo hình chữ V mà sẽ đi theo hình chữ U. Những phân khúc có nhu cầu ở thực, tính thanh khoản cao… sẽ tăng trưởng tốt. Ngược lại, các sản phẩm nặng tính đầu cơ được dự báo cần thêm thời gian.

Phân tích của ông Thắng cũng tương đồng với báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường trong thời gian qua. Điển hình, VARS đánh giá nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được cải thiện và đi lên trong năm 2024. Niềm tin của khách hàng đang trở lại cũng sẽ giúp thanh khoản thị trường tốt hơn.

Thị trường bất động sản được dự báo khởi sắc hơn nhưng vẫn cần thêm "thuốc trợ lực" để bứt phá trở lại (Ảnh: Phạm Hòa).

Không chỉ giới chuyên gia, diễn biến từ thực tế cho thấy, thị trường bất động sản đang ấm hơn cả về phía cung và cầu. Đặc biệt, thời gian qua, cùng với tâm lý sợ bỏ lỡ chu kỳ, không ít nhà đầu tư cá nhân đang rục rịch trở lại các khu vực tiềm năng và dự kiến chốt hợp đồng ngay sau kỳ nghỉ Tết.

Đơn cử, vào đầu tháng Chạp vừa qua, anh Vũ Ngọc Lâm tích cực tìm hiểu thị trường đất nền ở Bắc Ninh, trong đó, anh đặc biệt “kết” một lô đất hơn 100m2 ở huyện Yên Phong, vị trí gần khu công nghiệp, giá chưa đầy 2,1 tỷ đồng. Mảnh đất này có giá mua vào 2,6 tỷ đồng vào năm 2021.

“Lãi suất quá rẻ, vì vậy tôi chủ động chia nhỏ các gói gửi ngân hàng kỳ hạn chỉ 3 tháng, rồi quan sát thị trường bất động sản, có hàng giá tốt là sẵn sàng bung liền. Sau kỳ nghỉ Tết này, bên cạnh lô đất tại Bắc Ninh, nếu không có gì thay đổi, tôi dự kiến tìm thêm 1 lô nữa ở vùng ven Hà Nội, ưu tiên trong tầm giá trên dưới 2,5 tỷ đồng, sạch pháp lý”, anh Lâm chia sẻ.

Đáng chú ý, không chỉ những tay to sẵn dòng tiền, nhiều nhà đầu tư có tiềm lực mạnh cũng đang sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính nếu lãi suất ngân hàng tiếp tục duy trì ở mức trên dưới 6%/năm và thời gian ưu đãi kéo dài hơn.

Vẫn cần thêm "thuốc trợ lực"

Dễ nhận thấy, dưới góc nhìn đầu tư, một thị trường đã tạo lập xong đáy và đang bắt đầu đi lên (thậm chí đi ngang) là cơ hội tốt để mua vào, vì hội tụ đầy đủ các yếu tố gồm sản phẩm tốt, giá mềm, nhiều ưu đãi, triển vọng biên lợi nhuận cao...

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng vào các thời điểm như tháng Chạp, tháng Giêng hay tháng 7 âm lịch, khi thị trường bất động sản trầm lắng, giá nhà đất giảm và chủ đầu tư thực hiện nhiều chính sách khuyến mại lại chính là cơ hội tốt để mua bất động sản, đầu tư sinh lời.

Do đó, nếu có ý định mua bất động sản trong năm nay và đã chuẩn bị một nguồn tài chính nhất định thì sau Tết Nguyên đán sẽ là thời điểm thích hợp để "xuống tiền" mua bất động sản.

Có thể thấy, các kết quả thăm dò và diễn biến từ thực tế chỉ ra thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Tuy nhiên, đa số chuyên gia nhìn nhận thị trường địa ốc nhiều khả năng sẽ phải đợi đến sau năm 2025, khi các luật sửa đổi chính thức được thông qua, mới có sự hồi phục rõ ràng.

Các chuyên gia của VARS cho rằng các luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài.

Trong khi đó, pháp lý lại là “bài toán” quyết định tới việc phát triển các dự án, trong đó bao gồm chính sách về tín dụng, lãi suất vay ngân hàng, trái phiếu...

Do đó, VARS kiến nghị Chính phủ sớm ban hành các văn bản, nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, để đảm bảo Luật có hiệu lực đồng thời với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Về phía cơ quan quản lý, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng để thị trường tốt hơn, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn. Ngoài việc sử dụng tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính..., đồng thời huy động vốn liên quan đến mục tiêu sử dụng cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính và hạn chế đầu tư dàn trải...

"Doanh nghiệp bất động sản cần tập trung hoàn thành các dự án đang dang dở, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phân khúc giá rẻ để tăng tính thanh khoản", ông Sinh nhấn mạnh.

Tựu trung lại, điểm chung của giới phân tích đều nhìn nhận thị trường bất động sản sẽ “ấm” hơn sau Tết Nguyên đán bởi sự cộng hưởng từ nhiều yếu tố tác động tích cực, đặc biệt là hiệu ứng từ các luật mới được thông qua.

Tuy nhiên, để thị trường có thể lấy lại “ánh hào quang” thuở nào, đòi hỏi cả nhà làm luật và doanh nghiệp cần có giải pháp khơi thông các điểm nghẽn, tái cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thực tế của người dân, tăng lượng nhà ở vừa túi tiền... giúp cung - cầu không còn bị “lệch pha”.

Hưng Nguyên