Theo VNREA, hàng loạt điểm nghẽn đang kìm hãm tiến trình phát triển nhà ở xã hội trên cả nước, từ quy hoạch, pháp lý, vốn đến thủ tục hành chính.
Trong khi nhu cầu thực quá lớn, chính sách lại chưa tạo đủ lực đẩy để thị trường vận hành hiệu quả.
Chính sách ưu đãi doanh nghiệp xây nhà ở xã hội vẫn chưa đủ hấp dẫn.
Ưu đãi chưa đủ hấp dẫn
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến nhà ở xã hội phát triển chậm là do một số địa phương chưa thực sự coi đây là mục tiêu quan trọng trong chiến lược an sinh xã hội. Không ít tỉnh, thành chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch hằng năm và 5 năm, khiến việc triển khai thiếu định hướng, thiếu giám sát và không có mục tiêu cụ thể để thực hiện.
Trong khi đó, chính sách ưu đãi đối với doanh nghiệp – lực lượng trực tiếp xây nhà ở xã hội – vẫn chưa đủ hấp dẫn. Quy định mức lợi nhuận 10% cho chủ đầu tư bị đánh giá là không tương xứng với rủi ro và chi phí đầu vào ngày càng tăng, đặc biệt trong bối cảnh giá vật liệu và nhân công liên tục leo thang. Chính sách thiếu hấp dẫn, trong khi thủ tục lại rườm rà, khiến nhiều doanh nghiệp "chùn tay", thậm chí từ chối tham gia phân khúc vốn được kỳ vọng cao này.
Báo cáo của VNREA chỉ ra rằng, một lượng lớn dự án nhà ở xã hội đang bị đình trệ do vướng mắc pháp lý và thiếu sự phối hợp từ phía chính quyền địa phương. Việc chậm giải phóng mặt bằng, không bố trí ngân sách đền bù tái định cư hay không hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật đã khiến nhiều dự án "nằm im" trên giấy.
Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024 dù đã trao quyền phân bổ quỹ đất cho địa phương, song theo Hiệp hội, các điều kiện áp dụng vẫn chưa rõ ràng, gây lúng túng trong thực hiện. Thực tế, phần lớn quỹ đất dành cho nhà ở xã hội hiện nay đều nằm xa trung tâm, thiếu kết nối giao thông, khiến việc thu hút người dân về sinh sống gặp khó khăn.
Về nguồn vốn, VNREA nhận định các gói tín dụng ưu đãi hiện nay còn manh mún, thiếu tính ổn định. Lãi suất vay thương mại cao, thời hạn vay ngắn đã làm giảm mạnh khả năng tiếp cận vốn của cả doanh nghiệp lẫn người mua. Người thu nhập thấp, đặc biệt là lao động tự do gặp khó khăn trong việc chứng minh tài chính – một trong những yêu cầu then chốt để được vay ưu đãi. “Ngay cả khi được vay tối đa 80% giá trị căn hộ, phần vốn tự có còn lại vẫn là gánh nặng với nhiều người”, báo cáo nhấn mạnh.
Chính sách cần nhất quán
Để tháo gỡ, VNREA đề xuất một loạt giải pháp mang tính tổng thể. Trước tiên, địa phương cần xác định rõ nhu cầu nhà ở thực tế, gắn với mức thu nhập phổ biến của người dân, từ đó đưa ra chỉ tiêu cụ thể trong kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Quỹ đất cần được quy hoạch sớm, tạo lập mặt bằng sạch để giảm áp lực cho nhà đầu tư.
Những chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội cần nhất quán hơn.
VNREA cũng kiến nghị thiết kế các gói vay trả góp dài hạn 23–25 năm, giảm áp lực trả nợ hàng tháng cho người lao động. Đồng thời, đề nghị ngân sách Nhà nước bố trí nguồn lực hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu trong các dự án nhà ở xã hội.
Ở cấp trung ương, Chính phủ cần chỉ đạo Bộ Xây dựng có các giải pháp ổn định mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp và nhà ở xã hội. Pháp lý cần được gỡ bỏ đồng bộ, từ quy hoạch, định giá đất, đến quy trình chuyển đổi nhà ở thương mại – tái định cư sang nhà ở xã hội, tạo điều kiện tăng cung mà không cần xây mới toàn bộ.
Bộ Xây dựng cũng được đề nghị cải cách thủ tục hành chính mạnh mẽ, rút ngắn thời gian hoàn tất hồ sơ dự án nhà ở xã hội xuống dưới 12 tháng. Các hiện tượng tiêu cực như cò mồi, mua bán suất nhà ở xã hội, thổi giá cần được xử lý nghiêm để lập lại trật tự thị trường.
Thị trường nhà ở xã hội đang đứng trước nghịch lý: nhu cầu tăng cao, nhưng cung lại trì trệ. Người dân cần chỗ ở với giá hợp lý, doanh nghiệp muốn đầu tư nhưng thiếu động lực, còn chính sách vẫn loay hoay trong vòng lặp “ban hành – triển khai – vướng mắc”.
Nếu không có những điều chỉnh quyết liệt và đồng bộ, thị trường sẽ tiếp tục giậm chân tại chỗ, trong khi áp lực nhà ở đối với người thu nhập thấp, công nhân, lao động trẻ ngày càng trở nên bức thiết.
Nhà ở xã hội không chỉ là chỗ ở, mà là nền tảng ổn định xã hội. Không thể có thị trường bất động sản phát triển lành mạnh nếu phân khúc thiết yếu này còn bị xem nhẹ.