Làn sóng đầu tư khu công nghiệp đang nở rộ ở nhiều địa phương, nhưng để thu hút được khách thuê lại là vấn đề khác.
"Lời chào cao hơn mâm cỗ"
Ông Phạm Đoàn Tùng, Giám đốc Topland Global cho biết rằng, khi triển khai dự án sản xuất, các nhà đầu tư luôn đặt yếu tố hiệu quả lên hàng đầu, nên họ sẽ nghiên cứu kỹ lưỡng địa điểm đầu tư bởi sẽ liên quan đến kết nối giao thông, thái độ, chính sách của địa phương với dự án… và với nhà đầu tư nước ngoài, địa điểm thuê còn liên quan tới việc địa bàn đó có gắn với các tệp khách hàng hiện hữu, các vendor (nhà cung cấp) có gần nơi sản xuất hay không…
“Nhà đầu tư nước ngoài rất coi trọng sự hỗ trợ của địa phương, bởi đây là một trong những yếu tố quyết định sự thành bại của dự án”, ông Tùng nhấn mạnh và cho biết thêm, yếu tố này hiện nay cũng rất được các nhà đầu tư trong nước quan tâm.
Lấy câu chuyện xây dựng nhà máy lắp ráp ô tô của một doanh nghiệp nội ở một thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc làm dẫn chứng, ông Tùng cho biết, lúc đầu doanh nghiệp tới với mục đích khác, nhưng ngay khi biết doanh nghiệp có kế hoạch như trên, lãnh đạo thành phố đã gặp và cho biết nơi đây đang đẩy mạnh thu hút đầu tư, mời xem khu đất có thể triển khai dự án, thậm chí cam kết nếu doanh nghiệp đồng ý thì ngay trong buổi chiều cùng ngày sẽ nhận được giấy chứng nhận đầu tư. Và điều thú vị là khi đoàn đại diện doanh nghiệp về đến khách sạn thì giấy chứng nhận đầu tư đã được gửi ở lễ tân.
“Thu hút đầu tư không gì bằng thái độ, sự trọng thị. Lãnh đạo tỉnh có thái độ thế nào sẽ quyết định môi trường đầu tư và khả năng thu hút đầu tư thế đó”, ông Tùng nhấn mạnh.
Trao đổi với phóng viên, đại diện một doanh nghiệp cho hay, có một số khu công nghiệp công tác xúc tiến đầu tư được đặc biệt coi trọng và thực hiện rất bài bản, chuyên nghiệp, với đội ngũ chuyên gia xúc tiến, tư vấn đầu tư thành thạo nhiều ngoại ngữ để sẵn sàng tiếp đón bất cứ nhà đầu tư nào, thậm chí có thể sắp xếp cả chuyên gia nước sở tại để hỗ trợ tư vấn.
Ông Trần Đại Nghĩa, chuyên gia pháp lý dự án và tư vấn đầu tư chia sẻ, hiện nay, nhiều địa phương có kế hoạch phát triển thêm các khu công nghiệp, tuy nhiên, để có thể mở mới ngoài việc dự án cần nằm trong quy hoạch, còn phải đáp ứng yêu cầu về tỷ lệ lấp đầy trung bình tối thiểu (ở mức 60%) các khu công nghiệp tại địa phương.
Theo ông Nghĩa, việc phát triển dự án khu công nghiệp và định hướng lĩnh vực ngành nghề thu hút đầu tư thường nằm trong định hướng của các địa phương và do đó, việc một dự án khu công nghiệp thành lập, hoạt động đầu tư có thuận lợi hay không phụ thuộc nhiều vào sự ủng hộ của địa phương.
Ông Nghĩa cho biết, có những nhà đầu tư lớn muốn đầu tư vào Nghệ An, Thanh Hóa, đội ngũ lãnh đạo địa phương cũng mong chờ điều này, song cũng chia sẻ những khó khăn, hạn chế về giao thông, đường xá. Dẫu vậy, nhà đầu tư vẫn quyết tâm làm vì 2 địa phương này đều là “đất học”, có thể cung cấp nguồn nhân sự tốt. Điều này cho thấy, chất lượng nguồn nhân lực địa phương cũng là yếu tố được nhà đầu tư rất quan tâm, bên cạnh các yếu tố chung khác.
“Với các khu công nghiệp, muốn xúc tiến đầu tư hiệu quả cũng cần thuộc được ‘gu’ của khách thuê. Ví dụ, các nhà đầu tư Mỹ, châu Âu thường muốn tiết kiệm thời gian nên thường thuê nhà xưởng có sẵn, rồi mang máy móc, thiết bị vào triển khai sản xuất, mà không muốn đầu tư xây nhà xưởng. Trong khi đó, các nhà đầu tư châu Á thường muốn có tài sản hình thành trên đất, nên có xu hướng thuê đất và tự làm nhà xưởng, đây là điểm khác biệt cơ bản giữa 2 nhóm nhà đầu tư này”, ông Nghĩa thông tin thêm.
Khách thuê Âu, Mỹ thích nhà xưởng xây sẵn. Ảnh: Thành Nguyễn
Biết mình, biết người
Theo ông Phạm Văn Nam, chuyên gia nghiên cứu bất động sản công nghiệp đến từ Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài tìm đến Việt Nam với 2 lý do chính: Lợi nhuận, lợi ích chiến lược và xu hướng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc, nhưng vẫn muốn duy trì kết nối tốt với quốc gia này. Từ những lý do này, các nhà đầu tư ngoại thường lựa chọn dự án, khu vực có hạ tầng, kết nối tốt với hoạt động kinh doanh hiện tại, bên cạnh các chính sách ưu đãi để tận dụng sự ưu tiên từ địa phương.
Quan sát động thái từ các nhà đầu tư, ông Nam cho biết, các nhà đầu tư Âu, Mỹ vốn coi trọng “tốc độ”, nên chấp nhận chi phí thuê cao hơn để chọn khu vực có giao thông thuận lợi, có nhà xưởng xây sẵn nhằm tăng tốc đầu tư cũng như thu lợi nhuận. Do đó, địa phương nào có hạ tầng khu công nghiệp hoàn thiện, thuận lợi cho các sản phẩm xây sẵn thì sẽ dễ thu hút nhóm nhà đầu tư này.
“Bên cạnh đó, nhà đầu tư ngày càng có xu hướng thuê diện tích nhỏ, linh hoạt, nên sản phẩm nhóm này sẽ có thanh khoản tốt”, ông Nam nói.
Riêng với câu chuyện “nhà nhà làm khu công nghiệp, người người làm khu công nghiệp”, ông Nam đánh giá, do hiệu ứng của việc dịch chuyển chuỗi cung ứng mạnh mẽ những năm gần đây dẫn đến sự nóng lên của thị trường bất động sản công nghiệp, số lượng quy hoạch các khu công nghiệp tăng nhanh và dự kiến nguồn cung trong các năm tới sẽ tiếp tục dồi dào. Do đó, để hấp thụ hết nguồn cung lớn này thì không chỉ phải thu hút FDI tốt hơn, mà còn cần phát triển mạnh mẽ hệ thống các doanh nghiệp sản xuất nội địa.
Ông Nam cho rằng, trong nhiều năm trở lại đây, quy mô vốn đầu tư trung bình của các dự án FDI có xu hướng thu hẹp dần, do đó, nếu chỉ phụ thuộc vào các doanh nghiệp FDI thì sẽ khó hấp thụ hết được nguồn cung trên.
“Việc chạy theo xu hướng ngắn hạn để phát triển các khu công nghiệp là rất nguy hiểm, bởi chỉ cần có những biến động trong chính sách đối ngoại của các cường quốc thì thị trường sẽ lại có sự vận động khác đi, lúc đó nguy cơ khủng hoảng thừa là khó tránh khỏi”, ông Nam lưu ý.
Đánh giá thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, thị trường đang trong trạng thái “thừa mà thiếu”, khi có quá nhiều dự án khu, cụm công nghiệp nhưng lại rất thiếu các sản phẩm đảm bảo tiêu chuẩn quốc tế, nhiều chủ đầu tư chỉ phát triển dự án ở mức độ cơ bản, không tạo được nhiều giá trị gia tăng cho sản phẩm. Nhà đầu tư được chào mời nhiều dự án, nhưng tìm mỏi mắt không được dự án mong muốn, trong khi kinh doanh bất động sản công nghiệp là lĩnh vực khó, không dễ dàng để người mới nhảy vào thị trường.
Ngoài ra, không phải địa phương nào cũng phù hợp làm khu công nghiệp, mỗi địa phương có những lợi thế riêng và việc phát triển có chiến lược trên nền tảng các thế mạnh của địa phương sẽ mang lại hiệu quả tốt hơn. Chưa kể, đất đai là tài sản quý, đất màu thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp lại càng quý, nên sẽ phù hợp phát triển các khu sản xuất nông nghiệp công nghệ cao hơn là khu công nghiệp tại các nơi này. Khu công nghiệp nên khuyến khích phát triển tại các địa bàn khó khai thác sản xuất nông nghiệp, có quỹ đất lớn để đảm bảo quy mô cho dự án theo nhiều giai đoạn, được đầu tư hạ tầng đảm bảo kết nối giao thông thuận lợi cho việc xuất nhập khẩu.