Nhiều dự báo tích cực về thị trường bất động sản được đưa ra nhưng sức ép từ trái phiếu, các khoản nợ trong ngắn hạn vẫn còn đó với các doanh nghiệp. Việc tìm kiếm dòng tiền để cơ cấu nợ ngắn hạn đang là nhiệm vụ doanh nghiệp cần ưu tiên hơn là các con số tăng trưởng. Đó có thể là lý do khiến cho xu hướng “sang tay” dự án, bán cổ phần doanh nghiệp xuất hiện ngày một nhiều trong lĩnh vực bất động sản.
Bán tài sản để cân bằng rủi ro
Sau gần một năm tái cơ cấu, dù đã cố gắng loại bỏ dần các yếu tố làm giảm sức nặng nhưng vẫn không đủ sức để cân đối được dòng tiền với áp lực nợ trong bối cảnh thị trường hiện tại. Không chỉ là những doanh nghiệp nhỏ, một số doanh nghiệp có quy mô và được đánh giá cao về cấu trúc tài chính cũng bắt đầu hướng đến chiến lược chuyển nhượng dự án để cơ cấu dòng tiền.
Gần đây, Tập đoàn Keppel (Singapore) vừa công bố sẽ cùng quỹ đầu tư Keppel Việt Nam (KVF), gọi chung là Keppel Consortium, chi khoảng 3.180 tỉ đồng mua cổ phần hai dự án gồm Emeria (6 hecta) và Clarita (5,8 hecta) ở thành phố Thủ Đức của Công ty cổ phần Nhà Khang Điền. Theo kế hoạch, Keppel và Khang Điền sẽ cùng phát triển tổng cộng hơn 200 căn nhà liền thổ và 600 căn hộ chung cư, trên tổng diện tích khoảng 11,8 hecta. Tổng chi phí phát triển hai dự án này, bao gồm chi phí đất đai, dự kiến khoảng 10.200 tỉ đồng.
Thương vụ trên công bố thông tin khá chi tiết và được diễn ra trong bối cảnh Khang Điền ngày càng bộc lộ nhiều vấn đề tài chính khi “núi” tồn kho vẫn ở mức cao kỷ lục cùng lợi nhuận sụt giảm. Công ty vẫn tiếp tục kế hoạch phát hành trái phiếu không tài sản đảm bảo để rót vốn vào các công ty yếu kém.
Xu hướng sang nhượng dự án đang diễn ra mạnh với các doanh nghiệp bất động sản. Ảnh minh họa: DNCC
Hay trước đó, trong giai đoạn mà giá trị cổ phiếu bị lao dốc và làn sóng bán giải chấp cổ phiếu cầm cố diễn ra mạnh, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng đã tiến hành bán tài sản để cân đối.
Theo thông tin được công bố, Phát Đạt đã chuyển nhượng 89% cổ phần tại Công ty cổ phần địa ốc Hòa Bình – công ty con sở hữu dự án 197 Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, TPHCM. Mục đích chuyển nhượng dự án nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư với mục đích tối ưu nguồn lực đầu tư, đảm bảo dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn.
Cũng trong xu hướng bán tài sản để cơ cấu nợ, Công ty cổ phần Nova Group lựa chọn phương án bán bớt cổ phần. Theo thông tin công bố mới nhất, NovaGroup vừa đăng ký bán ra 136,4 triệu cổ phiếu
NVL
của Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) với mục đích cân đối danh mục đầu tư và hỗ trợ cơ cấu các khoản nợ, nghĩa vụ khác.
Động thái đăng ký bán lượng lớn của NovaGroup diễn ra ít ngày sau khi tổ chức này thông báo đã bán ra 14,4 triệu cổ phiếu
NVL trên tổng số 69,6 triệu đơn vị đăng ký trước đó.
Nếu giao dịch thành công, NovaGroup sẽ giảm sở hữu tại Novaland xuống còn 403,3 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 20,6%). Ngoài việc là cổ đông lớn, NovaGroup còn là tổ chức có liên quan đến Chủ tịch HĐQT Novaland Bùi Thành Nhơn. Hiện gia đình ông Bùi Thành Nhơn và các tổ chức liên quan hiện đang nắm giữ tổng cộng 50,5% vốn điều lệ của Novaland. Nếu NovaGroup bán ra toàn bộ số cổ phiếu trong đợt đăng ký trên, tỷ lệ sở hữu của nhóm cổ đông liên quan đến ông Nhơn sẽ giảm xuống dưới 49%.
Các chủ đầu tư đang tìm cách cơ cấu lại nợ và vốn chủ sở hữu trong các dự án. Ảnh minh họa: DNCC
Có thể thấy, xu hướng tái cơ cấu dự án, tài sản và dòng tiền của doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đang được đẩy mạnh ngay cả các doanh nghiệp lớn. Có thể, thời gian tới nhiều dự án bất động sản được sang tay hoặc nhiều doanh nghiệp sẽ đổi chủ sau khi chuyển nhượng cổ phần.
Trong xu hướng này, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, cho biết chưa bao giờ doanh nghiệp này nhận được nhiều yêu cầu tư vấn mua bán sáp nhập (M&A) từ những doanh nghiệp bất động sản đang “khát” vốn như hiện nay. Thực tế cho thấy hiện có nhiều chủ tài sản chịu áp lực về tài chính do lãi suất rất cao. Vì vậy, các chủ sở hữu đang tìm cách cơ cấu lại nợ và vốn chủ sở hữu trong các dự án của họ thông qua bán một lượng cổ phần hoặc cổ phần chi phối.
Đại diện Savills Việt Nam tiết lộ, đơn vị này đang thực hiện đàm phán 5 giao dịch lớn ở nhiều giai đoạn khác nhau, đây là con số lớn hơn rất nhiều so với thời điểm cùng kỳ các năm trước. Giá trị các giao dịch ở mức từ 50-100 triệu đô la.
Xét trên số liệu báo cáo tài chính quí 1, đơn vị nghiên cứu batdongsan.com.vn cho rằng có nhiều tên tuổi lớn được đưa vào diện rủi ro như Novaland, Sunshine Homes, Phát Đạt, Hà Đô… Với áp lực nợ lớn, việc đầu tiên họ cần làm là tìm cách giảm bớt nợ ngắn hạn. Hiện các doanh nghiệp nhóm này đang chuyển mình bằng cách thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ. Bên cạnh đó là cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho…
Dự án “sạch” là lối thoát của dòng tiền
Trong giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư sẵn tiềm lực đang đợi “rót vốn” vào các dự án tiềm năng ở Việt Nam. Đây là cơ hội cho các doanh nghiệp nắm giữ dự án đầy đủ pháp lý có thể bung hàng để xoay xở dòng tiền trả nợ, cũng như có thêm nguồn lực triển khai các dự án mới.
Theo dữ liệu khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) với các hội viên mới đây, nếu tình hình thị trường tiếp tục khó khăn, có tới 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động đến hết quí 3. Có 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023. Nếu không kịp tìm “lối thoát”, rất có thể thị trường sẽ đối mặt với kịch bản rút lui của hàng loạt nhân tố, từ doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản đến doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và môi giới bất động sản.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng, để tự cứu lấy mình, các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động xem xét lại nguồn lực, rà soát lại các dự án đang có. Doanh nghiệp chỉ nên giữ lại các dự án tiềm năng mà họ có đủ năng lực triển khai. Kêu gọi đầu tư, liên doanh, liên kết, bán một phần hoặc toàn bộ dự án không thể tiếp tục triển khai thực hiện.
Doanh nghiệp cần chủ động tìm kiếm các khách hàng, nhà đầu tư hoặc liên hệ qua các đơn vị chuyên nghiệp để hỗ trợ kết nối với các đối tượng có nhu cầu hợp tác đầu tư hoặc mua lại dự án. Để sớm đạt được thỏa thuận, doanh nghiệp cần giảm bớt kỳ vọng, thậm chí sẵn sàng chấp nhận bán lỗ. Việc giảm kỳ vọng xuống để giảm gánh nặng chi phí, mang dòng tiền về tái thiết lập bộ máy, thực hiện các dự án khả thi. Điều đó có thể tốt hơn việc tiếp tục “ôm” dự án, gồng gánh chi phí, “sa lầy” trong số lãi ngày càng tăng.
Dòng vốn từ M&A “đắt” hơn nhưng giúp doanh nghiệp giải quyết tình huống nhanh hơn. Ảnh minh họa: Lê Vũ
Dòng vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài đã và sẽ tiếp tục đổ bộ vào Việt Nam trong thời gian tới. Đa số các nhà đầu tư này đều hướng đến các dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện để tránh rủi ro. Nhiều chủ đầu tư đang nắm giữ các dự án “sạch” có thể bán dự án hoặc hợp tác, tạo ra giá trị và lợi ích cho cả hai bên. Đó là cách giúp các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền để trả nợ nhanh nhất và an toàn nhất.
Tuy nhiên, theo ông Neil MacGregor, để dòng vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh, trở thành “cú hích” cho thị trường, cơ quan chức năng cần tiếp tục cải thiện khung pháp lý cũng như các chính sách khuyến khích đầu tư. Mặc dù các nhà đầu tư quan tâm rất lớn đến các thương vụ M&A tại Việt Nam, nhưng thực tế hoạt động M&A đang bị kìm lại bởi một số thách thức chính.
Ví dụ, các dự án phát triển tiếp tục gặp nhiều khó khăn xoay quanh việc quyết toán tiền sử dụng đất, xác định tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận và phê duyệt quy hoạch khác… Những vấn đề này khiến cả bên mua và bên bán đều gặp khó khăn trong việc hoàn tất một giao dịch M&A. Nếu giải quyết được vấn đề này, thị trường M&A sẽ sôi động hơn.
Tại hội thảo “Khơi thông dòng vốn cho bất động sản” hồi tháng trước, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, nhận định thời điểm tiền rẻ qua rồi, không có tiền rẻ thì chứng khoán và bất động sản sẽ gặp khó khăn. Khó khăn của doanh nghiệp không chỉ là tiền mà còn có câu chuyện pháp lý, thủ tục… Vậy nên, để tận dụng dòng vốn FDI, Việt Nam cần có tính linh hoạt, vượt lên khuôn khổ pháp lý để chơi với các “tay chơi” lớn ngoại quốc.
Từ các nhận định trên cho thấy, doanh nghiệp không thể chỉ ngồi yên kỳ vọng chính sách giải cứu hay chờ đợi dòng tiền rẻ quay trở lại. Doanh nghiệp cần thực hiện các giải pháp cấp bách nhằm tự cứu mình, chờ cơ hội bật lên. Mua bán sáp nhập cũng có thể là phương án thoát hiểm của doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện tại. Dòng vốn từ các giải pháp đó “đắt” hơn nhưng doanh nghiệp có thể chấp nhận để giải quyết tình huống nhanh hơn.