Thị trường BĐS có tính đầu cơ cao, phục vụ lợi ích riêng đã triệt tiêu nguồn lực sản xuất, kinh doanh bền vững và gây đổ vỡ hệ thống tài chính.
Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khi dòng vốn bị nghẽn, thị trường bất động sản của Việt Nam đang rơi vào tình cảnh khó khăn chưa từng có. Thống kê của VARS chỉ ra, nguồn cung từ các dự án lần đầu vào thị trường đang ngày càng giảm. Cụ thể, năm 2018, có khoảng 200.000 sản phẩm mới; năm 2019 hơn 100.000 sản phẩm; đến năm 2020 và 2021, xuống còn 60.000 sản phẩm; và trong 6 tháng đầu năm 2022 tụt xuống còn hơn 20.000 sản phẩm.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định, ở giai đoạn trước, do dòng tiền dễ dãi vào thị trường bất động sản, đã gây ra “bong bóng” và khủng hoảng cho thị trường khi giá đất nền tăng phi mã, kéo theo làn sóng tăng giá của sản phẩm thị trường chính thống, gồm cả giá căn hộ chung cư cũng tăng mạnh. Đây chính là nguyên nhân khiến ngân hàng phải tìm cách hãm dòng vốn vào thị trường bất động sản và nhóm đối tượng đầu tiên bị ảnh hưởng là các dự án. Hiện ngân hàng đã nới room tín dụng và việc cân nhắc tín dụng vào bất động sản thế nào đang là vấn đề phải hết sức cân nhắc với mục tiêu hướng đến thị trường bất động sản bền vững hơn. Một lần nữa, bài học của thị trường bất động sản Trung Quốc lại tiếp tục được nhắc lại.
Bong bóng bất động sản Trung Quốc đã vỡ
Dù đã tìm cách “hạ cánh mềm” bằng việc nới lại tín dụng vào bất động sản, nhưng theo Reuters, khủng hoảng thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ trầm trọng hơn khi người mua nhà vẫn e dè, giá nhà giảm, doanh số bán bất động sản sẽ giảm nhanh hơn so với dự báo trước đó.
“Chúng ta đang đối mặt với một mùa đông cay đắng chưa từng thấy trong lịch sử nhà ở Trung Quốc, sóng gió đã vượt ngoài dự kiến”, ông Mo Bin, CEO của Country Garden, bộc bạch trước nhà đầu tư. Theo Reuters, doanh thu từ bất động sản đã giảm 24,5% vào năm 2022, mức giảm lớn hơn nhiều so với dự báo sẽ giảm 10% trong cuộc thăm dò hồi tháng 5. Giá nhà mới dự kiến sẽ giảm 1,4% vào năm 2022, theo một cuộc khảo sát của Reuters với hơn 10 nhà phân tích và nhà kinh tế được thăm dò ý kiến từ ngày 29/8 đến 2/9.
Lĩnh vực bất động sản, chiếm khoảng 1/4 nền kinh tế Trung Quốc, chính thức khủng hoảng từ mùa hè năm 2020 khi các nhà quản lý hãm đột ngột tín dụng vào bất động sản, khiến một số nhà phát triển vỡ nợ, vật lộn để hoàn thành các dự án, dẫn đến người mua nhà đe dọa ngừng thanh toán. Khởi đầu bằng câu chuyện vỡ nợ của gã khổng lồ Evergrande, đến các cuộc biểu tình của người mua nhà ở hơn 100 thành phố Trung Quốc, khi từ chối tiếp tục thanh toán khoản vay mua căn hộ ở các dự án còn dang dở. Sự sụp đổ tiếp tục lây lan sang hệ thống ngân hàng của Trung Quốc, với hàng loạt bê bối trong quá trình hoạt động, các cuộc biểu tình kéo dài với quy mô hàng ngàn người tại 4 ngân hàng ở tỉnh Hà Nam khi người dân không thể rút tiền tiết kiệm của mình. Gần đây nhất, 2 ngân hàng ở tỉnh Liêu Ninh là Liaoyang Rural Commercial Bank và Liaoning Taizehe Village Bank đã chính thức mở thủ tục phá sản do hoạt động quản lý yếu kém.
Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định: “Nhiều nhà phát triển bất động sản tư nhân của Trung Quốc đang phải đối mặt với thách thức kép, khó khăn tái cơ cấu nợ và doanh số bán trước giảm mạnh. Bên cạnh đó, người mua nhà cũng đang thiếu niềm tin vào các chủ đầu tư, từ đó dẫn đến vấn đề vỡ nợ”.
Vốn đã ở trong tình trạng mong manh, chính sách duy trì Zero Covid là đòn kết liễu cho thị trường bất động sản, đồng thời đe dọa luôn đà tăng trưởng của nền kinh tế Trung Quốc. Lần lượt cả Goldman Sachs và IMF đều đã hạ dự báo tăng trưởng GDP của nước này xuống chỉ còn 3% và 3,3% trong năm 2022, thấp hơn nhiều so với mục tiêu 5,5% của Bắc Kinh.
Betty Wang, chuyên gia kinh tế Ngân hàng ANZ Úc, dự báo ngành bất động sản của Trung Quốc sẽ tiếp tục đà giảm. “Thị trường vốn đã có cú hạ cánh cứng. Rất khó để các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc vực dậy từ cú sốc này”.
Trước bối cảnh đó, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã phải nhanh chóng giảm lãi suất tiêu chuẩn nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và hy vọng vực dậy thị trường bất động sản. Theo đó, lãi suất cho vay tiêu chuẩn (LPR) kỳ hạn 1 năm giảm 5 điểm cơ bản xuống còn 3,65%, LPR kỳ hạn 5 năm giảm 15 điểm cơ bản xuống còn 4,3%. Tuy vậy, có khả năng động thái này sẽ không thể cứu vãn được thị trường bất động sản Trung Quốc, thậm chí không loại trừ kịch bản bong bóng địa ốc sẽ vỡ tung và kéo sập cả nền kinh tế Trung Quốc.
Điều này được lý giải vì cho dù Trung Quốc có in hàng tỉ USD hay hạ lãi suất để kích thích tăng trưởng trong 1 đêm, thì cũng không thể thay đổi được cơ cấu dân số, trẻ hóa lực lượng lao động và thoát bẫy dân số già/thu nhập trung bình trong 10 năm sắp tới. Trung Quốc cũng không thể bỏ ngay chính sách 1 con, bởi mặt trái của bùng nổ dân số mất kiểm soát, nhất là trong một quốc gia đang có dân số quá lớn.
“Trung Quốc sẽ đạt 1,45 tỉ người vào năm 2030, nhưng cơ cấu dân số lại già đi nhanh chóng, trong khi hiện tại, giá nhà ở Bắc Kinh, Thượng Hải và các thành phố lớn khác đang ở mức cao nhất thế giới, còn GDP trên đầu người chỉ khoảng 8.000 USD, bằng 1/8 so với Mỹ”, ông Phạm Việt Anh, chuyên gia tư vấn chiến lược tăng trưởng doanh nghiệp, cho biết.
Một mối đe dọa khác là Trung Quốc có vẻ đã đi quá nhanh và quá xa trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản. Theo Savills China và GBTimes Beijing, tổng giá trị thị trường bất động sản Trung Quốc ước đạt 42.700 tỉ USD, gấp 4 lần GDP Trung Quốc và gần bằng 1/4 tổng giá trị thị trường bất động sản toàn cầu (ước tính 200.000 tỉ USD).
Còn theo Tổ chức OECD, nền kinh tế Trung Quốc đang được định hướng với dòng vốn đầu tư là chính (kinh tế định hướng). Từ năm 1995-2004, tỉ trọng của GDP Trung Quốc được cấu thành bởi 58% từ xuất khẩu ròng, 16% từ chi tiêu hộ gia đình và 26% từ đầu tư. Nhưng từ năm 2005 đến nay, tỉ trọng của đầu tư đã chiếm phần lớn, đến 58% đóng góp vào GDP, 35% cho xuất khẩu ròng. Đáng chú ý, đóng góp của chi tiêu dùng giảm xuống chỉ còn 7% trên GDP.
GDP tăng nhanh hơn khả năng tiêu dùng và dân số già đi, đồng nghĩa với việc chất lượng của GDP đến từ hạ tầng, cung tiền và hàng triệu căn hộ trống không người ở. Tăng trưởng ở Trung Quốc do đó không được hỗ trợ bởi tiêu dùng, điều thường thấy ở các nước phát triển khác. Ngược lại, tăng trưởng Trung Quốc rất mỏng manh và chịu tác động nhiều từ chính sách. Ngoài ra, việc sở hữu quá nhiều bất động sản trong cơ cấu tài sản của người giàu đang lại là mối đe dọa lớn cho nền kinh tế. “Thống kê cho thấy, 10% dân số giàu có nhất Trung Quốc đầu tư đến 84% tài sản vào đất đai, bất động sản. Như vậy, khi bong bóng vỡ, tài sản của nhóm này có nguy cơ bị mất nhiều nhất. Và đó không chỉ là tài sản của họ bị mất, mà vấn đề là 10% này đang chiếm đến 60% tổng chi tiêu của dân số Trung Quốc”, ông Phạm Việt Anh phân tích.
Nói cách khác, về bản chất, bất động sản tại Trung Quốc mang tính đầu cơ cao, với hàng loạt đô thị xây dựng nhưng không dân cư sinh sống vì không thể tạo việc làm để có nhu cầu sinh sống, kinh doanh. Bài toán phát triển bất động sản của Trung Quốc không gắn với phát triển kinh tế địa phương, mang nhiều màu sắc của đầu cơ trục lợi nhóm lợi ích. Vì thế, sự tăng giá của thị trường kiểu này gây hại cho sản xuất kinh doanh bền vững, tích tụ những rủi ro ngày càng lớn cho hệ thống ngân hàng.
Ngành bất động sản của Trung Quốc được dự báo sẽ tiếp tục đà giảm.
Hạ cánh mềm cho bất động sản Việt Nam
Mặc dù yêu cầu không siết tín dụng bất động sản một cách bất hợp lý nhưng Chính phủ cũng đồng thời chỉ đạo cơ quan quản lý tăng cường kiểm tra, giám sát việc cho vay. Quan điểm thận trọng của Việt Nam được đưa ra sau nhiều thông tin về việc siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, cùng với đó là hàng loạt bê bối về phát hành trái phiếu trong lĩnh vực này. Thực tế không thể phủ nhận là thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều rủi ro vì trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị kiểm soát, thiếu nguồn cung, cạn dòng tiền. Thị trường đang từ tăng nóng đã chuyển trạng thái và hiện đóng băng cục bộ ở nhiều thị trường. Đã có nhiều lo lắng về việc thị trường Việt Nam có thể lặp lại bài học của thị trường Trung Quốc.
Thực tế là thị trường bất động sản Việt Nam có khá nhiều nét tương đồng với thị trường bất động sản Trung Quốc. Xuất phát từ văn hóa trọng tiết kiệm, ưa thích sở hữu đất đai của người dân và cơ cấu dân số sắp đi qua thời điểm vàng. Không chỉ vậy, quy mô tín dụng của 2 quốc gia cũng khá tương đồng. Thống kê của FiinRatings tính tới cuối năm 2021 cho thấy, tổng dư nợ tín dụng bất động sản của Việt Nam chiếm hơn 19% tổng dư nợ tín dụng, trong đó có 12,64% là cho vay mua nhà, 6,9% kinh doanh bất động sản. Gần tương đương với Trung Quốc khi tín dụng bất động sản chiếm gần 27% dư nợ toàn hệ thống, trong đó có 20,23% là vay mua nhà và 6,34% vay kinh doanh bất động sản.
Tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn.
Việt Nam cũng đang phải thực hiện nhiều biện pháp kiểm soát thị trường và hạn chế dòng vốn vào bất động sản khá tương đồng với Trung Quốc. Đáng chú ý, giá trị phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đã giảm hơn 40% so với cùng kỳ, trước các yêu cầu tăng tính minh bạch và kiểm soát chặt chẽ từ Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước.
Ngân hàng Nhà nước nhận định, tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống nói riêng và nền kinh tế nói chung. Do tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thường có thời gian dài, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản trung, dài hạn từ 10-30 năm, trong khi nguồn huy động của tiết kiệm chủ yếu là ngắn hạn.
Bị cắt tín dụng, nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam lâm vào hoàn cảnh khó khăn trong bối cảnh thị trường chững lại. Theo thống kê trên 65 doanh nghiệp bất động sản dân cư niêm yết, tổng doanh thu và lợi nhuận sau thuế trong 6 tháng đầu năm 2022 lần lượt đạt 51.220 tỉ đồng và 11.650 tỉ đồng, giảm 40% và 50% so với cùng kỳ năm trước. Ngay cả những doanh nghiệp lớn như Vinhomes hay Novaland đều ghi nhận mức sụt giảm lợi nhuận so với cùng kỳ, trong đó nhiều doanh nghiệp lỗ lớn như FLC lỗ hơn 1.000 tỉ đồng. Trong 6 tháng đầu năm, nhóm doanh nghiệp này cũng chỉ mới hoàn thành 24% kế hoạch doanh thu và 21% kế hoạch lợi nhuận đề ra, thấp hơn gần một nửa so với cùng kỳ năm trước.
Đáng lo nhất đang nằm ở khu vực trái phiếu. FiinGroup cho rằng áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản đang ở mức rất cao. Quy mô trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản khoảng 487.000 tỉ đồng vào thời điểm cuối tháng 4/2022, trong đó 63% giá trị này có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới đây, tức từ năm 2022-2024.
“Sắp tới, đáo hạn hàng trăm ngàn tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp, nếu các doanh nghiệp không phát hành được trái phiếu để đảo nợ cũ này, thì tình trạng vỡ nợ trái phiếu có thể sẽ xảy ra”, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, nhận định.
Điều này dấy lên nhiều lo ngại về việc thị trường bất động sản Việt Nam sẽ vỡ trận như thị trường Trung Quốc. Tuy vậy, với xuất phát điểm sau Trung Quốc, chúng ta đang có những lợi thế nhất định trong việc kiểm soát thị trường bất động sản.
“Chúng tôi không nhận thấy rủi ro khủng hoảng vỡ nợ trong các công ty bất động sản niêm yết trong ít nhất 12 tháng tới”, báo cáo của VNDirect nhận định. Đồng thời, báo cáo cho rằng sự cải thiện về doanh số ký bán và dòng tiền hoạt động trong 6 tháng đầu năm 2022 có thể hỗ trợ cho các khoản nợ đáo hạn của những công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam ít nhất 12 tháng tới dù gặp thách thức tái cơ cấu nợ.
Quan trọng nhất, khác với chính sách mang tính cứng rắn, “giật cục” như ở Trung Quốc, chính sách điều hành thị trường bất động sản của Việt Nam mang tính cởi mở và “mềm dẻo” hơn. Từ việc tuyên truyền và cảnh báo từ sớm cho các doanh nghiệp, đến điều chỉnh chính sách linh hoạt, có đối tượng chứ không mang tính cục bộ, nhằm uốn thị trường bất động sản đi đúng quỹ đạo.
Nghị định sửa đổi Nghị định số 153/2020/NĐ-CP đang được Bộ Tài chính khẩn trương lấy ý kiến lần 2 các cơ quan liên quan, được kỳ vọng sẽ giúp các doanh nghiệp tiếp cận lại với kênh trái phiếu.
Việc nới trần tín dụng cho một số ngân hàng trong tháng 9 vừa qua được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản ấm dần lại trong thời gian tới. “Đây là một động thái bẻ khóa tiền tệ tích cực, giúp trực tiếp bơm nguồn tiền vào nền kinh tế hậu COVID-19, từ đó tiếp sức cho các lĩnh vực và ngành nghề bao gồm dịch vụ, sản xuất, kinh doanh và bất động sản”, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, đánh giá.
Đầu tư công cũng đang được đẩy mạnh trong nửa cuối năm 2022, nhằm tiếp sức cho thị trường bất động sản. Các dự án trong Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế 2022-2023 đã được triển khai, bao gồm dự án đường vành đai 4 (Hà Nội), đường vành đai 3 (TP.HCM), đường bộ cao tốc Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng, đường bộ cao tốc Khánh Hòa - Buôn Ma Thuột, đường bộ cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, với thời gian hoàn thành các dự án này dự kiến từ năm 2025-2027.
Đầu tư công cũng đang được đẩy mạnh trong nửa cuối năm 2022, nhằm tiếp sức cho thị trường bất động sản.
Sự phối hợp đồng bộ của các cơ quan quản lý Việt Nam thể hiện quan điểm chính sách mềm dẻo, “uốn” chứ không “bẻ” thị trường bất động sản, tránh lặp lại những sai lầm như ở Trung Quốc. Ông Nguyễn Tùng Anh, Trưởng phòng Nghiên cứu Rủi ro Tín dụng của FiinRatings, nhận định: “Mức độ rủi ro của Việt Nam không nghiêm trọng như Trung Quốc và cũng đã có can thiệp kịp thời từ phía cơ quan quản lý để tránh thị trường đi vào vết xe đổ như Trung Quốc”.
Có một sự khác biệt khá thú vị là cho dù xảy ra rủi ro vỡ nợ, thì quy mô và áp lực ở Việt Nam có thể sẽ nhẹ hơn Trung Quốc. Nếu phá sản đã xảy ra luôn cả ở những ông lớn như Evergrande của Trung Quốc, rủi ro vỡ nợ, nếu có, ở Việt Nam khả năng cao sẽ không mang tính cục bộ mà chỉ tập trung phần lớn ở các doanh nghiệp nhỏ và chưa niêm yết.
Theo số liệu của FiinGroup, Top 20 tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc có tỉ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu bình quân ở mức 0,82 lần, cao gấp gần 2 lần so với Top 50 các công ty bất động sản dân cư đang niêm yết tại Việt Nam (hiện ở mức 0,42 lần). Còn hệ số nợ vay ròng/EBITDA của nhóm chưa niêm yết ở Việt Nam rơi vào khoảng 6-8 lần, cao hơn nhiều so với mức 2-4 lần của các doanh nghiệp niêm yết. Bên cạnh đó, ngoại trừ Novaland, hệ số nợ vay ngắn và dài hạn/vốn chủ sở hữu của nhóm doanh nghiệp lớn nhất ngành đều dưới mức 1 lần. Trong đó, Nam Long hay Đất Xanh chỉ ở mức 0,35 lần và 0,42 lần, thậm chí Vinhomes chỉ 0,25 lần. Không chỉ vậy, các doanh nghiệp niêm yết còn có tỉ lệ tiền và tương đương tiền tương đối cao, khoảng 15-20% tổng tài sản, tạo bộ đệm lớn về tài chính.
Trong giả định thị trường bất động sản gặp áp lực lâu dài, khiến các chủ đầu tư, mà phần lớn là các doanh nghiệp nhỏ, yếu kém buộc phải bán tài sản để cân đối dòng tiền, các doanh nghiệp niêm yết lớn, với tài chính dồi dào sẵn sàng thâu tóm và hấp thụ nguồn cung từ các doanh nghiệp nhỏ bán ra thị trường. Tránh tạo ra làn sóng bán tháo tài sản, gây sụp đổ cục bộ thị trường bất động sản.
Thực tế, trong thời gian qua, thị trường cũng đã xuất hiện nhiều thương vụ thâu tóm của các chủ đầu tư lớn như Novaland mua dự án Kenton Node (quận 7), Khang Điền mua dự án Đoàn Nguyên (Thủ Đức), Phát Đạt mua dự án 197 Điện Biên Phủ, Hodeco thâu tóm dự án Biển Đá Vàng (Bình Thuận).
Dù chưa có những đổ vỡ lớn nhưng có thể thấy thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng và bước vào giai đoạn mới: giá nhà tăng do chi phí tăng, thanh khoản sẽ giảm. “Nếu không được tháo gỡ, có thể thị trường bất động sản có một giai đoạn đóng băng kéo dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhấn mạnh.
Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), để giải bài toán vốn cho doanh nghiệp cần phải thúc đẩy chương trình phục hồi kinh tế, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, nếu làm được sẽ tạo cơ hội tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Ngoài ra, doanh nghiệp nên tìm các phương án khác như trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu, các quỹ đầu tư. Hiện nay, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang gặp khó khăn nhưng sau khi Nghị định 153 sửa đổi ban hành, đây sẽ là kênh dẫn vốn vô cùng quan trọng cho doanh nghiệp.
Dù xuất phát sau và có nhiều lợi thế hơn Trung Quốc, không đồng nghĩa với việc Việt Nam sẽ miễn nhiễm hoàn toàn với những rủi ro phía trước, thị trường bất động sản Việt Nam sớm muộn cũng sẽ đến những khúc cua mà Trung Quốc đã đi qua. Một thị trường tăng trưởng nóng nhưng không vì lợi ích của chính người dân thì sớm hay muộn cũng sẽ đổ vỡ