Giá giao dịch nhà ở riêng lẻ, đất nền, lãi suất ngân hàng giảm điều này được kỳ vọng sẽ trở thành nhân tố thúc đẩy thị trường địa ốc hồi phục sớm trở lại. Trên thực tế, đến nay thị trường vẫn trầm lắng.

Doanh nghiệp lao đao

Báo cáo của Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023, cho biết: Mặc dù một số ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất cho vay nhưng thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng.

Đồng thời, thị trường này vẫn đang đối diện tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ…

Cụ thể, về nhà ở thương mại, trong 6 tháng qua, cả nước mới hoàn thành 25 dự án với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 06 tháng cuối 2022. Hiện đang triển khai xây dựng 659 dự án, tương đương 60,4% so với 06 tháng cuối 2022; Số lượng dự án được cấp phép mới là 23 dự án, đạt 29,41% so với 06 tháng cuối 2022 và có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bằng 37,5% so với 06 tháng cuối năm 2022.

 Thị trường trầm lắng khiến hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn. Ảnh minh họa.

Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, có 56 dự án với 25.368 căn đang được triển khai trên cả nước, gồm: 20.470 căn hộ du lịch, 4.616 căn biệt thự du lịch và 282 căn văn phòng kết hợp lưu trú. Số lượng dự án đang triển khai ở phân khúc này chỉ bằng 44,4% quý 4/2022; chỉ có 1 dự án được cấp phép mới, bằng 25% so với quý 4/2022.

Về lượng giao dịch, trong 6 tháng đầu năm, tổng cộng có khoảng 187.000 giao dịch thành công, giảm tới 63,87% so với 06 tháng cuối năm 2022, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền. Tính riêng lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ thì đạt 40,69% so với nửa cuối năm qua.

Về giá bán, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, đang có xu hướng giảm. Cụ thể, giá chung cư tại các địa phương giảm từ 2-6%, nhà ở riêng lẻ giảm từ 6-10%, đất nền tại các dự án giảm từ 8 -11%... so với cuối năm trước.

Cũng theo Bộ Xây dựng, thị trường trầm lắng khiến hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng. Từ đó, dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm lao động...

Ngoài ra, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng… tăng, làm chi phí của doanh nghiệp tăng cao gây ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo thống kê, 5 tháng đầu năm 2023 đã có 88.000 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, tăng 22,6% so với cùng kỳ năm trước; trong khi đó, số doanh nghiệp thành lập mới giảm trên 50% so với cùng kỳ năm trước; vốn đăng ký mới của doanh nghiệp ngày càng giảm mạnh.

Đâu là giải pháp?

Đưa ra quan điểm về thực trạng trầm lắng của thị trường địa ốc, một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại TP HCM cho rằng:

Lãi suất cho vay mua bất động sản mới đã hạ nhưng chỉ giảm từ 0,5-1%/năm. Những năm sau, các nhà băng vẫn để lãi suất thả nổi. Một số ngân hàng vẫn chào lãi suất cho vay năm đầu tiên trên 10%/năm. Đây chưa phải là mức lãi suất hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư, người mua nhà mạnh tay xuống tiền.

Với nhóm nhà đầu tư, người mua nhà vay ngân hàng giai đoạn 2022, đầu năm 2023, họ vẫn phải chịu mức lãi suất cao. Phía các ngân hàng sẽ hiếm khi đưa ra chính sách giảm lãi suất cho vay với nhóm khách hàng vay trước đó. Thế nên mới có tình trạng nhà đầu tư phải gánh mức lãi suất thả nổi lên tới 15-16%/năm.

Để khơi thông thị trường bất động sản tại Việt Nam, cần áp dụng một số giải pháp như: Cải thiện môi trường kinh doanh hoàn thiện quy định pháp lý, tăng cường hỗ trợ tài chính, nới tín dụng, thúc đẩy phát triển hạ tầng, tăng cường thông tin và quảng bá, cùng với khuyến khích đầu tư nước ngoài. Ảnh Hữu Thông.

Trao đổi với báo chí về vấn đề này, TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính, ngân hàng cho rằng, nguyên nhân chính khiến bất động sản vẫn đóng băng là do lãi suất cho vay vẫn còn cao, nhà đầu tư mất niềm tin, doanh nghiệp thiếu vốn.

Việc thiếu vốn khơi nguồn từ năm ngoái, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp suy giảm, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, ngân hàng siết tín dụng bất động sản trong năm ngoái và nửa đầu năm 2023. Gần đây, ngân hàng giảm lãi suất, có vài dấu hiệu tích cực, nhưng nói chung thị trường vẫn còn trầm lắng.

Ngoài ra, TS Nguyễn Trí Hiếu cũng chỉ ra một số nguyên nhân ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như: Tăng trưởng kinh tế thiếu ổn định, sự bất đồng về chính sách kinh tế và hạn chế về quản lý đất đai vẫn góp phần tạo ra một môi trường không ổn định cho việc đầu tư vào bất động sản.

Hệ thống pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn chưa hoàn thiện. Quy định pháp lý phức tạp, quy trình phê duyệt chậm chạp và thiếu minh bạch đã gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Các rào cản này đã làm tăng rủi ro và giảm sự hấp dẫn của thị trường bất động sản, đồng thời làm giảm sự quan tâm và đầu tư của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Mặc dù lãi suất đã được giảm xuống, nhưng các yêu cầu tín dụng còn khá cao và hạn chế đối với người mua nhà. Ngân hàng vẫn áp dụng nhiều chính sách cứng nhắc để đảm bảo rủi ro tín dụng và kiểm soát lạm phát. Điều này gây ra rào cản cho người mua nhà và làm giảm khả năng tiếp cận vốn vay.

Nhu cầu đầu tư vào bất động sản cũng đã giảm do tình hình kinh tế chung chưa ổn định, giới hạn tài chính cá nhân và thiếu sự tin tưởng vào thị trường bất động sản. Từ đó làm chậm quá trình mua bán và phát triển thị trường bất động sản…

Bên cạnh đó, thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giao dịch trầm lắng, doanh nghiệp không tiếp cận được các nguồn vốn, dừng triển khai các dự án bất động sản, cắt giảm lao động… ảnh hưởng đến an sinh, trật tự xã hội.

“Mặc dù lãi suất giảm có thể tạo ra một số lợi ích cho thị trường bất động sản, nhưng nó không đảm bảo sự khởi sắc hoặc khôi phục của thị trường. Để khơi thông thị trường bất động sản tại Việt Nam, cần áp dụng một số giải pháp như cải thiện môi trường kinh doanh, hoàn thiện quy định pháp lý, tăng cường hỗ trợ tài chính, nới tín dụng, thúc đẩy phát triển hạ tầng, tăng cường thông tin và quảng bá, cùng với khuyến khích đầu tư nước ngoài.

Sự kết hợp của các biện pháp này sẽ tạo điều kiện thuận lợi kích thích tăng trưởng nền kinh tế, qua đó phục hồi và phát triển thị trường bất động sản bền vững”, TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Hữu Thông