Bộ 3 luật sửa đổi liên quan bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo thêm lực đẩy để phân khúc nghỉ dưỡng phục hồi trong tương lai. Còn hiện tại, không ít nhà đầu tư loại hình này vẫn tiếp tục “ngồi trên đống lửa” trong bối cảnh thanh khoản ì ạch.
Báo cáo thị trường tháng 11 của DKRA cho thấy phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng gần như mất thanh khoản trên cả nước. Tổng nguồn cung sơ cấp trong tháng đạt hơn 10.000 căn, nhưng chỉ có 119 căn bán được, tương đương 1,2%. Condotel là điểm sáng duy nhất, trong khi biệt thự và nhà phố nghỉ dưỡng chỉ có vài căn được bán ra.
Thanh khoản vẫn ì ạch
Tại không ít địa phương từng là điểm nóng, điển hình như Đà Nẵng, phân khúc nghỉ dưỡng không ghi nhận giao dịch nào trong tháng 10 và 11, dù nguồn cung sơ cấp tương đương cùng kỳ năm 2023, với hơn 900 căn. Đáng chú ý, tình trạng mất thanh khoản thực tế đã kéo dài từ đầu năm 2024 đến nay.
Trong khi đó, dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy trong 3 quý đầu năm 2024, lượng bán phân khúc nghỉ dưỡng chỉ bằng 21% cùng kỳ năm 2022, chủ yếu trên thị trường thứ cấp do có nhiều lựa chọn, giá hợp lý.
Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp không ít khó khăn.
Có một nghịch lý đang xảy ra là dù giao dịch chạm đáy song giá bán sơ cấp tại phân khúc nghỉ dưỡng vẫn neo cao. Cụ thể, theo DKRA, mức giá thấp nhất của biệt thự nghỉ dưỡng khoảng 5,2 - 14,6 tỷ đồng một căn, cao nhất 155 tỷ đồng tại phía Nam và 134 tỷ đồng ở miền Trung.
Với condotel, mặt bằng giá sơ cấp ở mức 36,6 - 62 triệu đồng/m2. Điển hình như tại Đà Nẵng, loại hình condotel có giá bán cao nhất 148 triệu đồng/m2, tại Quảng Nam mức giá chạm ngưỡng 156 triệu đồng/m2.
Thanh khoản ì ạch khiến các chủ đầu tư đã và đang phải áp dụng nhiều chính sách kích cầu như cam kết, chia sẻ lợi nhuận, doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... song hiệu quả không cao.
Dễ nhận thấy, danh sách các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng gặp khó vẫn đang nối dài kể từ cuộc khủng hoảng gần nhất. Đơn cử, chủ đầu tư dự án Merryland Quy Nhơn và Grand Center Quy Nhơn (Bình Định) lỗ sau thuế khoảng 199 tỷ đồng, cao gấp 5,8 lần so với cùng kỳ. Hay Tonkin Land - chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng phức hợp Le Méridien Đà Nẵng - lỗ liên tiếp từ khi công bố thông tin năm 2021 đến nay.
Tương tự, BIM Land từ lãi 810 tỷ đồng hồi nửa đầu năm trước, chuyển sang lỗ. Doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án tại các thủ phủ du lịch, nổi bật là Hạ Long Marina (Quảng Ninh) cho biết, sau hàng loạt nỗ lực tập trung phát triển thương hiệu điểm đến và làm nóng thị trường đã có lượng giao dịch đều hơn nửa đầu năm. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn chưa đủ sức kéo bật thị trường đang ảm đạm.
Nhà đầu tư ngồi trên đống lửa
Trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư gặp áp lực tài chính tiếp tục giảm giá, "cắt lỗ" để thoát hàng. Điển hình, gần 1 năm qua, anh Đặng Thanh Lâm tích cực rao bán 2 căn condotel ở khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), cắt lỗ gần 500 triệu đồng/căn so với thời điểm mua vào, vì cho thuê ảm đạm, thu không đủ bù chi. Đầu tháng 6/2024, anh bán được 1 căn, còn 1 căn tồn đến nay.
Cả 2 căn condotel trên, theo anh Lâm, được mua vào từ đầu năm 2019 theo dạng “đầu tư 0 đồng”, nghĩa là chủ đầu tư áp dụng chính sách hỗ trợ vay 100% vốn, lãi suất 0% trong 12 tháng đầu, cam kết lợi nhuận 11% năm, ân hạn nợ gốc tối đa 36 tháng, hỗ trợ phí trả nợ trước hạn.
Đủ các hứa hẹn cùng nhiều kỳ vọng nhưng đại dịch Covid-19 ập tới khiến toàn bộ hoạt động kinh doanh của anh Dũng gần như tê liệt trong 2 năm 2021, 2022. Chủ đầu tư viết “tâm thư” hủy cam kết lợi nhuận 11%/năm.
Sau dịch, du lịch phục hồi nhưng tỷ lệ lấp đầy tại cả 2 căn condotel của anh Lâm vô cùng phập phù, bình quân chỉ đạt 15-30%, thu không đủ bù chi, lãi ngân hàng đè nặng sau khi hết hạn ưu đãi. “Mọi chuyện cứ xấu dần đi, đến cuối năm ngoái thì tôi quyết định rao bán cả 2 căn, vừa để trả hơn 3 tỷ đồng tiền vay, vừa để thu hồi vốn”, nhà đầu tư gốc Hà Nội chia sẻ với VnBusiness.
Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng nhận định thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong các tháng đầu năm tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi. Nguồn cung sơ cấp phần lớn đến từ tồn kho của các dự án cũ, còn lượng hàng mới rất hiếm hoi.
Có thể thấy, phân khúc nghỉ dưỡng vẫn đang đi lệch khỏi đường ray phục hồi chung của thị trường bất động sản vốn đang có nhiều tín hiệu tích cực hơn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đang có thêm các động lực để loại hình từng “vang bóng một thời” này có thể trở lại trong tương lai.
Bà Phạm Thị Miền, chuyên gia của VARS, từng nhìn nhận động lực của bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng đến từ cơ hội hồi phục và phát triển của ngành du lịch. Đặc biệt, phân khúc này sẽ khởi sắc khi chính sách nới lỏng visa tiếp tục phát huy tác dụng cùng với chính sách giảm 2% thuế VAT với nhóm hàng hóa dịch vụ, cùng nhiều chương trình xúc tiến hỗ trợ, triển lãm du lịch được tổ chức.
Giới chuyên gia cũng cho rằng khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bắt đầu thẩm thấu sâu hơn, nguồn cung sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội cải thiện. Đặc biệt, các quy định cấp sổ hồng cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thông thoáng hơn cũng giúp phân khúc này nhanh chóng nhập lại đường ray phục hồi.
“Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có nhiều tiềm năng bởi các chủ thể tham gia thị trường quay trở lại do những tác động tích cực của các bộ luật mới. Việc một số loại hình chủ lực trong phân khúc được cấp sổ hồng theo quy định cũng là động lực để phân khúc này lấy lại niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư”, một chuyên gia nói.
Nhật Minh-Link gốc