Hàng loạt thương hiệu lớn bỏ đi, cạnh tranh ngày càng khốc liệt đang khiến không ít chủ mặt bằng nhà phố chấp nhận ngồi vào bàn đàm phán. Đây chỉ là hiện tượng cục bộ hay sẽ có một làn sóng giảm giá trong thời gian tới?

Khảo sát thực tế tại TP.HCM và Hà Nội, hai thị trường bán lẻ lớn nhất cả nước, cho thấy hình ảnh biển sang nhượng, rao thuê mặt bằng nhà phố xuất hiện khắp các tuyến phố trung tâm sau dịp Tết Nguyên đán, không ít mặt bằng “đất vàng” đã bỏ trống nhiều tháng.

Chấp nhận thương lượng

Những ngày đầu tháng 2/2025, ghi nhận của phóng viên VnBusiness tại loạt sàn thương mại chuyên nhà đất ở một số quận trung tâm hai thành phố lớn nhất nước cũng cho thấy mặt bằng cho thuê vẫn để trống rất nhiều.

Ông Phan Anh Tuấn, quản lý một sàn môi giới trên địa bàn quận 1 (TP.HCM), tiết lộ công ty ông đang vận hành hơn 10.000m2 mặt bằng sàn thương mại, song trong hơn 1 năm qua, tình trạng chung là khách thuê khá ít, gần 40% vị trí hiện tại vẫn đang bỏ trống.

"Chúng tôi đã giảm giá từ 15 - 20%, thậm chí lên tới 30 - 40% nhưng đối tác vẫn chọn trả mặt bằng. Nguyên nhân chủ yếu là do sức mua yếu, các công ty cắt giảm quy mô, chuyển hướng sang bán hàng online, hoặc dịch chuyển ra vùng ngoại ô để giảm thiểu chi phí", ông Tuấn lý giải.

Giới chủ mặt bằng nhà phố bắt đầu chấp nhận thương lượng khi áp lực lấp đầy ngày càng tăng.

Không chỉ trên các sàn môi giới, sau thời gian dài ế ẩm, không ít chủ mặt bằng nhà phố riêng lẻ trên địa bàn TP.HCM và Hà Nội bắt đầu chấp nhận ngồi vào bàn đàm phán với khách thuê.

Đơn cử, sau gần nửa năm bỏ trống mặt bằng, bà Huân, chủ căn nhà 6 tầng trên đường Lý Thường Kiệt (Tân Bình, TP.HCM), đồng ý giảm giá từ 25 triệu đồng xuống 21 triệu đồng/tháng cho một hộ kinh doanh thời trang, với thời hạn hợp đồng 1 năm.

Bà Huân cho hay căn này của bà từng được lấp đầy trước khi rơi vào tình trạng “vườn không nhà trống” khi đại dịch Covid-19 xảy ra. Sau dịch, bà tích cực tìm khách thuê nhưng tình hình cũng không mấy khả quan, sau thời gian dài “ế ẩm”, bà chấp nhận giảm giá.

“So với thời còn đông khách, hiện mỗi tháng tôi thất thu cả trăm triệu đồng. Nhận thấy tình hình không khả quan cho lắm nên tôi chấp nhận giảm giá thuê để hút khách. Chiến lược là chỉ ký hợp đồng 1 năm, áp điều khoản tăng giá 10-15% khi gia hạn”, bà Huân chia sẻ.

Tương tự, vào đầu tuần qua, ông Đức, chủ mặt bằng trên phố Quang Trung (Gò Vấp) cũng ký hợp đồng 2 năm với 1 khách thuê mở cửa hàng sửa chữa điện tử - điện lạnh. Giá thuê 18 triệu đồng/tháng, giảm khoảng 15% so với mức rao hồi cuối năm 2024.

Theo ông Đức, mặt bằng này trước đây được một thương hiệu cà phê thuê, nhưng cách đây gần 1 năm chủ quán trả mặt bằng vì thu không đủ bù chi. Sau thời gian dài rao cho thuê nhưng không tìm được khách, ông chấp nhận hạ giá để tránh bỏ trống mặt bằng quá lâu.

Sẽ có “sóng” giảm giá?

Không khó để nhận ra trong thời gian qua, giá thuê đắt đỏ đang khiến không ít thương hiệu từ lớn đến nhỏ tìm đường "tháo chạy" khỏi khu vực trung tâm. Điển hình, hàng loạt mặt bằng trên “đất vàng” TP.HCM trên các trục đường Lê Lợi, Ngô Đức Kế, Đồng Khởi… vẫn đang bỏ trống.

Tương tự, tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng nhà phố cho thuê dù có cải thiện hơn so với TP.HCM, song cũng không có nhiều đột biến. Khảo sát trên các trục đường như Phố Huế, Kim Mã, Tôn Đức Thắng, Kim Mã... các biển “cửa hàng cho thuê”, “tòa nhà cho thuê” vẫn la liệt.

Trên tuyến đường Kim Mã hiện có trên dưới 20 cửa hàng đóng cửa, treo biển cho thuê hoặc sang nhượng mặt bằng. Gần đó, tuyến phố Nguyễn Thái Học cũng chung cảnh bỏ trống nhiều mặt bằng do không tìm được khách thuê.

Anh Đăng, một môi giới thạo tin về mặt bằng tại Hà Nội, cho biết các tuyến phố trên lúc trước chủ yếu kinh doanh thời trang, nhưng mặt hàng này giờ chủ yếu buôn bán online nên các chủ shop trả mặt bằng nhiều.

"Thời điểm dịch, khu này cao trào trả mặt bằng. Giờ đỡ hơn nhưng những mặt bằng diện tích lớn, chủ hộ muốn cho thuê nguyên căn, giá cao rất khó tìm được khách", anh Đăng tiết lộ.

Có thể thấy, việc giá thuê nhà phố liên tục leo thang khiến các thương hiệu từ lớn đến nhỏ đều đang thay đổi chiến lược kinh doanh, lựa chọn lùi ra xa hoặc sâu hơn thay vì vung tiền bám trụ lại các tuyến phố lớn. Ngay cả các thương hiệu đình đám cũng lựa chọn trả mặt bằng.

Trong bối cảnh đó, không ít chủ mặt bằng nhà phố sau thời gian dài giữ giá, thậm chí tăng giá, nay đã bắt đầu chấp nhận ngồi vào bàn đàm phán. Câu hỏi đặt ra là hiện tượng giảm giá hiện tại chỉ là cục bộ hay báo hiệu cho một đợt sóng giảm giá trong thời gian tới?

Nhìn nhận về thực trạng mặt bằng ế nhưng giá vẫn cao, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, cho rằng chủ nhân của những mặt bằng siêu đắt này thường có dòng tiền rất tốt. Vì vậy, câu chuyện được chủ nhà quan tâm không phải là có cho thuê được nhà hay không mà phải cho thuê giá cao để giữ được hoặc nâng cao giá trị tài sản.

"Một căn nhà cho thuê 100 triệu đồng/tháng có thể bán với giá 120 tỷ đồng nhưng nếu cho thuê ở mức 150 triệu/tháng, giá bán có thể đẩy lên mức 150 tỷ đồng. Việc chiết khấu dòng tiền trong tương lai ảnh hưởng rất lớn đến việc định giá nhà phố", ông Tuấn giải thích.

Tuy nhiên, dù mục tiêu là gì thì để thị trường phát triển vẫn cần tuân theo quy luật cung cầu. Và để chủ và khách không tiếp tục là hai đường thẳng song song, theo chuyên gia, dù khó có thể yêu cầu một làn sóng "đại hạ giá", song giới chủ cần cân nhắc điều chỉnh giá thuê hợp lý để tránh sự sụp đổ dây chuyền, như đã từng xảy ra trong đầu năm 2023.

Các mặt bằng đắt đỏ tại “đất vàng” trung tâm đã không còn ở thời hoàng kim, được khách hàng bất chấp tiền bạc để tranh giành. Đáng chú ý, áp lực với các nhà cung cấp mặt bằng được dự báo sẽ còn gia tăng trong thời gian tới khi nguồn cung tiếp tục được đẩy lên.

Sự gia tăng của các trung tâm thương mại hiện đại được tổ chức bài bản cũng sẽ khiến mặt bằng nhà phố trung tâm giảm sức hút khi loại hình này vừa đắt đỏ, vừa tồn tại nhiều hạn chế trong công tác quản lý, vận hành và tiện ích đỗ xe cho khách đến mua sắm.

Trước áp lực hiện nay, bà Hoàng Nguyệt Minh, chuyên gia cấp cao của Savills Hà Nội, cho rằng các chủ đơn vị bất động sản, đặc biệt là nhà phố cần thay đổi để thích nghi, trước mắt là về giá thuê.

Hưng Nguyên-Link gốc